放松房貸別過頭

楊紅旭

9月底出臺的央四條，終于在房貸套數的認定標準問題上，由之前的“認房又認貸”，轉變為“認房不認貸”。從支持合理需求的角度看，這是一個必要的“糾偏”。但也應防范從一個“一刀切”式緊縮，轉向沒有原則的放松。

先來回顧一下房貸套數認定標準的演變史。2007年之前，銀行發放個人房貸，是否存在優惠，主要根據普通房和非普通房進行劃分，購房套數并不作為主要參考標準。而2007年9月出臺的二套房貸新政，則是第一次（2003年121號文除外），非常明確地對于二套及以上房貸“另眼相看”。2007年12月份，央行又發補丁文件，明確“以家庭為認定單位”，即便首套貸款還清，第二套仍按二套貸。但并未界定曾利用貸款購房，現名下無房，是否按首套。對于二套當中的合理改善需求則“網開一面”：對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。也即，此時以認房為主，認貸為輔。

此后，關于購房套數的認定標準，成為銀行放貸的重要參考。2008年10月開始救樓市之后，在執行過程中，很多二套房也都按首套房操作了，套數限制大幅放松。直至2010年4月出臺國十條，重新收緊房貸。其后2010年5月二套房貸細則公布，在套數認定標準上，嚴格按照“認房又認貸”，只要利用商業貸款購過房，則即便當名下無房，再購房時，仍按二套認定，比2007年的二套房貸還要嚴格。2010年9月底，央行又出新政：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。也即如果曾兩次利用貸款購過房，即便是當前名下無房，也不能使用貸款了。其后，“認房又認貸”政策，一直執行2014年9月底。

顯而易見，之前的“認房又認貸”，嚴重誤傷了合理的自住需求。主要有兩類：一類是當地的“置換需求”。當前，賣一套房，再買一套房，這種置換需求規模很大，也是初次改善需求的重要組成部分（另一部分保留第一套房，再買一套更舒適的房子）。

另一類是外地人的首套房需求。當前，中國城鎮之間人口流動規模巨大，部分人在一個城市曾利用貸款購房，由于工作地點變換，把原房子賣掉了，當他在新的城市第一次購房時，卻不能按首套申請房貸，甚至因屬于“三套”而根本無法貸款。央四條改變了這一嚴重傷害合理需求、違背中央方針的現象，實行“只認房不認貸”的政策。

對外地人的房貸政策也有一個演變過程。1998年的《個人住房貸款管理辦法》中，對于貸款人并無戶籍方面的限制，一般只需要提供有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明。直到2010年4月，號稱史上最嚴厲的“國十條”首次規定：對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

從抑制投資投機的角度看，這一規定有一定道理。但這與限購、限價一樣，屬于一刀切式的粗暴行政干預。一些有自住需求者，或者剛在一個城市工作生活不滿一年，或者生活多年卻無法提供相關證明（比如做小生意的、自由職業者），不宜據此限制他們申請房貸。另外，還有一些人，是為了小孩子上學、父母養老、度假等目的而在異地（非工作地區）購房，一定程度上也屬于合理需求，為何禁止他們貸款？如果商業銀行覺得抵押物不足以控制風險，則應該是要求他們提供擔保。當前，除了北上廣深，其他城市已取消限購，外地人購房也不需要提供相關證明，對外地人房貸的限制，也應取消。

值得關注的是，央四條中提到：銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。實際上，這句話委婉地表示：商業銀行可以決定是否取消對外地人放貸的管制。這也就意味著，外地人購房，并不必要提供在本地的納稅證明等。

央四條基本上全面實施“認房不認貸”。尤其是惠及二套普通房：對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這一條力度頗大，甚至比“認房不認貸”的放松力度還要大。即便如此，目的仍在于支持合理的改善性購房需求，所以合情合理。

同時又規定：在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。這條將“認房不認貸”發揮得淋漓盡致。同時，等于解除了“三套及以上停貸”的禁令，等于說“不認房也不認貸”。這一點，力度偏大了。而且將首付比例和利率的執行權，大幅放權給了商業銀行。

近日，有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細則已經出來，農業銀行和工商銀行的相關規定中包括：名下2套或以上住宅、無貸，現可認首套，首付三成，利率基準。按此規定，如果一個家庭已持有10套房，沒有房貸，再第11套房，難道也按首套房嗎？也可按三成這樣的最低首付比例嗎？就怕在監管部門姑息縱容之下，商業銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。

在肯定“認房不認貸”是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個建議：為了防范少數人頻繁地賣房再買房（可能存在投資投機成分），可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購房不能享受首套貸，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。二是有限度地限制貸款次數，比如累計貸款次數達五次者（不管是否結清），不能享受首套貸，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。如此，則能較好地兼顧“支持合理購房需求與抑制投資投機購房需求”。從而，能夠避免房貸政策“一緊就死，一放就亂”。樓市調控是門藝術，管理層不可不慎之。