揭秘上海商圈“新貴”

陶文靜+王偉杰

經濟騰飛的30年來，上海市內的商業中心數量已從傳統的“三街一場”（南京東路、淮海中路、四川北路和豫園商場）突飛猛進。

根據上海市商務委員會、上海規劃土地管理局不久前共同推出的《上海市商業網點布局規劃（2014-2020）》（以下簡稱《規劃》），至2020年，上海將形成15個市級商業中心和56個地區級商業中心。

《瞭望東方周刊》獲悉，本輪選定的市級商圈需要以規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體，要求“總范圍不小于25公頃、商業設施面積不低于50萬平方米的規模潛力”，需要“擁有便利的交通和配套設施，日客流量達到20萬至30萬人次左右，承擔為至少50萬人購物、體驗、交往、娛樂休閑等服務功能”。

《規劃》中提及的15個市級商業中心，近期規劃形成的有13個，分別是南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環（真北）、淮海中路、小陸家嘴-張楊路、五角場、中山公園、國際旅游度假區、虹橋商務區、新虹橋-天山商業中心。遠期規劃的兩個市級商業中心則為大寧與真如商業中心。

其中，兩個大規模新建的市級商圈——虹橋商務區商圈和國際旅游度假區商圈——備受矚目，其前景不僅關系到上海商業空間的整體布局，更承擔了新時期商圈突圍的種種探索與可能。

它們能成為上海商圈“新貴”嗎？

虹橋商務區：總部經濟能否帶來高端商圈

自2009年大虹橋獲批國家級商務區以來，虹橋商務區商業中心就被力圖打造成未來一段時間新的上海經濟增長極。

其最新發布的規劃中，商務區總面積86平方公里，其中主功能區27.3平方公里。第一期重點建設的4.7平方公里核心區內，包括能源管溝、四大綠地公園、跨街天橋、會展通道等總投資約54億元的21個政府投資項目已全面鋪開，另有瑞安、麗寶、萬通、萬科等國內外21家企業參與開發。

虹橋商務區管委會商務發展處處長徐建華曾對媒體介紹，目前入駐虹橋商務區的企業有萬科、龍湖等參與建設和開放商業主，也有像冠捷、阿里巴巴等大型企業在建設自用的辦公大樓，商務區二次招商正在有序進行，但也不排除大規模同時投放所帶來的入駐壓力。

萊坊國際近期的數據顯示，2014年一季度上海甲級寫字樓市場平均租賃價由8.74元/平方米/天下滑至8.65元/平方米/天，浦西甲級寫字樓的空置率由去年的8.7%，上升至一季度的12%。

這意味著2016年虹橋商務區甲級寫字將會面臨激烈的競爭，將與上海中央商務區164萬平方米新增供應，以及其他次級和新興商務區249萬平方米的新增寫字樓面積“搶客戶”。

曾參與虹橋商務區商圈前期規劃的上海高校智庫-中國產業發展研究院研究員、上海財經大學教授晁鋼令認為，目前虹橋商務區商業中心的核心區內建設氛圍已經形成，但最終能否成為總部經濟匯聚的新亮點，還要看將來實際的招商情況。

由于在功能上與其他已有商圈有雷同之處，加上距離市中心較遠，核心區及鄰近周邊的居住、教育等配套設施不是很完備，后起的虹橋商務區商業中心如果不能在招商中實現超越，就很可能會在激烈的競爭中處于一個不上不下的位置，商業效益也會在一定時間內存在落差。

近年來隨著產業轉型和居住人口的大量外移，上海市區內許多商圈都走上了“商務轉型”之路。晁鋼令向《瞭望東方周刊》介紹，市區“不僅要跟附近居民聯動，更要跟常駐商務人群聯動，很多興旺商圈就是因為有大批白領群體和高端商務往來，區域的形象才會提高，品牌商鋪也會跟著進來”。

本次市級商圈的評選中標出了商務建筑面積“不低于150萬平方米”的明確標準，許多新興地塊也將加入“總部爭奪”之戰。據本刊記者了解，在上海市區內最后一塊規模用地——后世博區，13家央企正在建造自己的辦公大樓。

晁鋼令分析，像上海這樣的經濟中心城市，高端商務區肯定不止一個，且要在功能和空間上呈現一定分布。但要形成真正有影響力的高端商務聚集區，則需要強有力的區域品牌、便利的交通和政策配套等綜合因素共同發力。

他認為，目前除了傳統的外灘、環人民廣場商務區、新興的陸家嘴、新天地和已經較為成型的古北-長寧商務區和正在建設的虹橋商務區和后世博區，今后一段時間內，其他地區發展高端商務區的可能性并不明顯。

迪士尼樂園：能否啟動旅游度假特色區

除了轉向商務，提升旅游功能也成為許多市區商圈的轉型探索。

上海商委的數據顯示，因2014年國慶節、購物節、旅游節同期，放假首日就形成了消費高峰，全市實現零售額9.07億元，同比增長高達64.6%。度假經濟成為上海商業增長的重要推動力，而以迪士尼樂園為主打的國際旅游度假區商圈則被認為是繼豫園商城后上海又一個旅游特色商圈，還未開張就已被炒熱。

2010年11月上海迪士尼樂園項目正式簽約，這是中國內地首個、世界第六個迪士尼主題樂園，一期工程總投資為245億元人民幣。

根據曾參與項目前期談判的上海大學教授趙抗衛介紹，由于看重其所帶來的商業潛力，政府方面以“保證每年游客數量不小于1000萬”為條件吸引迪士尼入駐，用于征地搬遷、交通和環境技術設施以及配套旅游度假區的投資額預計超1000億元人民幣。

早在迪士尼正式簽約前，每年3000萬游客（樂園建成后最大承載能力）的人氣已經成為周邊房產、商鋪的“金字招牌”。

簽約當月，迪斯尼樂園所在的浦東川沙地塊的商品房成交均價就大漲31.6%（而同期上海其他環線區域的漲幅多不足2%），商鋪價位更是根據距離迪士尼的遠近大幅遞增。上海郊區的金山區甚至將“集體去迪士尼附近買樓”，作為扶持部分經濟薄弱村的“造血”經營項目。

但也有許多業內人士對迪士尼樂園的實際帶動能力表示擔憂。

香港或日本的迪士尼樂園都未給周邊經濟帶來多少“直接好處”。 “門票+商業”本來就是龐大的迪士尼樂園最主要的盈利模式，游客消費心理的疲勞也是造成附近“三公里死亡圈”的一個重要原因。商業地產專家寧江生就曾質疑，“如果很多游樂項目都需要你耐著性子排長隊，一天都在趕場似的奔向各種娛樂項目……如果你還帶著孩子，一天下來還有心情逛街？”endprint

關于香港和日本迪士尼的輻射有限，趙抗衛認為兩者都沒有把周邊打造成一個“度假區”的模式。目前上海迪士尼的基本方向已定，但度假區內具體有哪些項目則仍在進一步的規劃籌備中。

“一個基本的原則是不能跟主題公園內部的旅游項目或旅游內容相沖突，在周圍50公里直徑范圍內，樂園的品牌權益都受到入駐協議的保護。周邊商業需要走與樂園配套的路線，比如樂園內部只有五星級的高端酒店，肯定不能滿足所有游客的多元需求，周邊中低端的酒店、餐飲、便利商店都會受到帶動。”趙抗衛告訴《瞭望東方周刊》。

在晁鋼令看來，由于周邊的居住人口有限，度假區主要吸引中外游客，主打旅游、商務會展等特色商業，周圍上海野生動物園、川沙港人造沙灘等差異化的旅游項目也被列入板塊之中。“人們希望游客能在這里滯留更多時間，住下來，也到周圍看看，這樣一來就產生了經濟效益”。

但問題是，巨額的資金投入，政府對此地塊的愿景要“宏大”得多。

2011年浦東開發開放20周年新聞發布會上，時任區長姜樑表示浦東將打造一個以迪士尼主題樂園項目為核心的國際旅游度假區板塊，包括三甲港海濱旅游度假區和臨港濱海旅游度假區等。根據目前規劃，“上海國際旅游度假區占地共計150公頃，以上海迪士尼項目為核心，與周邊旅游資源聯動發展，建成包括主題購物中心、大型品牌直銷中心、旅游紀念品店、時尚精品店、特色餐飲及度假酒店等功能突出的特色商業集聚區。”

如此大規模的商業項目究竟要多長時間才能培育成熟？變成了商鋪入駐者關心的問題。雖然迪士尼在2015年底才開園，度假區內號稱國內最大的“浦東奧特萊斯”和毗鄰度假區的“上海購物村”將分別于2014年底和明年秋季開業，直接打招商擂臺。

在附近的川沙新鎮，已等候多時的“商務會展區、文化辦公區、傳統商業區、現代服務區”和古鎮風貌旅游項目也在躍躍欲試。距離迪士尼度假區3.5公里，剛剛開盤的綠地云悅坊項目策劃雷婧嵐相信，“迪士尼每年預計3000萬的游客，接納量有限、消費較高”，他們的綜合體肯定能夠接納到一部分游客。

“關鍵是要看究竟有多少游客愿意停留多長時間”，趙抗衛說，“迪士尼自己的項目也要分三期建造，開動的時間也要依照當時游客的具體數量來定，開園不等于馬上有人流”。

市區旅游資源的競爭力也不可小覷。為解決迪士尼交通不便而鋪設的地鐵2號線、11號線同樣也串聯起了南京路、陸家嘴、徐家匯等不下十個上海市內的重要商圈和旅游景點。

如何避免新一輪重復競爭

本輪上海商圈規劃的方案中，對15個市級商圈都列出了明確定位。比如，南京東路商業中心，定位為成為具有示范引領作用、集國際知名品牌集聚、新興業態和模式引領的國際影響力的商業中心；淮海中路商業中心的定位則是建設成為上海體現中西文化交融，具有近代歷史風情、歐陸建筑風格、經典時尚高雅特征的綜合商業功能區，等等。

晁鋼令認為，這種由規劃土地管理局和商委共同制訂的定位，有利于從用地性質上對商圈功能作出限定，較從前有更大的強制力。

在他看來，目前國內許多特大城市商圈出現問題很大的一個原因就是規劃的“兩級體制”——城市的總體規劃和各個區所做的區域規劃間存在較大矛盾。“很多土地實際的招標、出讓出租的權限都在區里。市一級規劃雖有一定指導作用，但在實施過程中，各區的重視程度不一樣。這就出現了很多商圈扎堆兒，分布不科學，同質化程度過高的問題。”

但同濟大學教授邢同和認為，商圈的差異化規劃上，區里起到的作用可能更大些。市一級的規劃只能定出總體方向，但是“商圈總是跟著地鐵跑”，很多區里覺得自己區塊已經有的發展潛力，當然就想要更火一把。為的是避免攀比式的競爭，給將來的發展留下調整的空間。

“我還是建議區里的規劃能夠盡量做好平衡，留一點空白出來。”邢同和對《瞭望東方周刊》說。

根據全球最大的房地產資訊公司-高緯環球發布的數據，預計2014至2016年間，每年將有約100萬平方米的新增面積投放上海零售物業市場，主要集中在上海大虹橋、自貿區，以及2015年即將開業的迪士尼樂園周邊，巨量供應或將引發招商火拼，“這將推高空置率水平，同時對租金報價構筑下行壓力。”endprint