如何喚醒“沉睡”的住宅專項維修資金

單素敏

假如你有一筆專門用于應對某件專事的錢托付他人代管，待你需要時卻發現這筆錢使用起來很難，或者被托管方交不出來，又或者資金嚴重縮水，你會怎么做？

中國絕大多數的房東和業主，對這樣的事情幾乎無計可施。他們在購房時交付的住宅專項維修資金，被比喻為房屋的“養老金”、“醫療保險金”。現在，大量的房屋到了年老“看病”需要錢的時候，支取難、錢不夠用、賬目不清晰等問題開始凸顯。

更嚴重的是，這筆資金因為疏于管理，不斷貶值，即便是被用于投資，也不乏違法案例：超出法律規定的投資范圍，增值部分進了代管機構或個人的“小金庫”。

已經見諸報端的違法案件有：南京江寧區住建局將恒安嘉園1097萬元維修資金轉為一年期定存，卻只付給業主活期利息共計35萬元，住建局獲利300萬元；北京住房資金管理中心礦務局分中心主任范子林挪用400萬元炒股；寧波住房資金管理中心將2億元委托證券公司炒股等。

從使用情況、安全性的質疑，到資金如何保值增值的探討，再到制度本身的改革呼吁，巨額的住宅維修資金逐漸成為熱點。

一筆糊涂賬

中國住宅專項維修資金制度開始于1999年。為貫徹落實“國發[1998]23號”住房制度改革方案，原建設部、財政部于1998年12月16日發布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。

2008年，《辦法》更名為《住宅專項維修資金管理辦法》。商品住宅維修資金的交存比例從“購房款的2%”改為“當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”。

北京理工大學房地產研究所所長周畢文告訴《瞭望東方周刊》，截至2014年，這筆專項資金已經收了近16年。然而，目前總額多少、每年使用和留存了多少、保值增值情況怎樣，卻“沒有人能說得清楚”。

中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會發布的一個不完全統計顯示，目前我國收繳的住宅專項維修資金在5000億元左右，這一數據被媒體廣泛引用。也有機構推算，目前這項資金額度超過1萬億元。

在北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛看來，住宅維修資金“和社保基金相似，是非常好統計的。”這項統計和發布工作理應由職能部門來做，但作為制度的制定者、收錢的一方，主管部門卻對此避而不談，“這不正常”。

周畢文則認為，住宅專項維修資金不屬于大的統計范圍，各個省、區、市建委或房管局管理的數據比較明確，全國的統計只能是一個估算。

根據《辦法》的要求，住宅專項維修資金由業主大會管理，業委會沒有成立前，由物業所在地的政府建設或房地產主管部門代管。資金管理人應當委托本地一家商業銀行作為專戶管理銀行，并設立專項維修資金賬戶。

《辦法》第三十條規定，資金管理機構應每年至少一次與專戶銀行核對賬目，并向業主公布資金交存、使用、增值收益和結存的總額、發生列支的項目、費用和分攤情況等。而專戶銀行則需要每年至少一次向資金管理部門發送對賬單，并建立住宅專項維修資金的查詢制度。

但是，多年以來，這些規定只是一紙空文。大成（上海）律師事務所合伙人吳明對本刊記者說，《辦法》明確規定了住宅專項維修資金的監督管理、法律責任和處罰辦法，但并沒有執行落地。“資金管理方本身就可能是監督方，銀行又缺乏做這件事的自覺性，對其又沒什么處罰”，“淪為軟性執行的規范有了很多扯皮空間”，和沒有嚴格統計和公布的住宅專項維修資金一起，成了一筆糊涂賬。

如何增值

巨額住宅維修資金的管理者，在杜猛看來，同樣應當承擔投資、理財的責任，確保“先交備用”的這筆錢“不貶值、不縮水”。

他說，國外的維修基金是通過理財增值持續補充滾存使用，“資金沉睡”這類詞不恰當，在通貨膨脹率攀高的現實面前，資金沒有增值就是縮水，“等到房子維修需要錢的時候發現錢不夠用，這么多年你管理機構是怎么管的？”他建議，應該對此問責。

但是，保證資金增值，尤其是公共基金的增值談何容易？吳明說，國內不單是住宅專項維修資金存在跑不贏通脹的問題，更大金額的基金如養老金、住房公積金等等，所有的基金都跑不贏通脹。

制度唯一要考慮的是資金的安全。《辦法》規定專項資金只能存銀行活期或定期、購買國債，“禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為”。

這樣的規定本身就“影響了住宅專項維修資金的保值增值”，中國房地產研究會副會長胡志剛向《瞭望東方周刊》表示，這項制度要改革，可以把住宅專項維修資金從商業銀行拿出來，加快推進政府自己組建的住宅銀行，通過住宅銀行保管維修資金，在專家評估通過的前提下進行金融產品的投資，確保回報率。

吳明則認為，中國的大環境至少在目前不適合像發達國家比如美國那樣“把基金交給專業的管理人員，政府作為有限合伙人”的投資方式。“國外有非常成熟的市場，有的投資管理團隊可以查到過去30年的成績，選擇管理人的時候通過看他的履歷基本可以斷定可靠不可靠，中國連股市都還不成熟”。

住宅專項維修資金關乎民生，抗風險能力最弱，假如在金融政策、信用系統不完善的情況下，貿然與基金管理公司簽下“盈虧自負”的合作協議，有可能會被對方以合法方式吃掉這筆資金。“這將比非法挪用更可怕。”吳明說。

究竟如何使住宅專項維修資金保值增值？作為中國房地產研究會房地產法規政策委員會主任委員的胡志剛向本刊記者表示：“不好判斷。”

業委會在哪里

按照住建部原副部長仇保興“中國建筑平均壽命25年到30年”的言論推斷，即使從房屋維修基金制度開始施行的1999年算起，目前已經有大量的房屋進入中、大維修期。

“有些樓宇的電梯老化需要維修，一般樓房外立面、樓頂防水要重做和整修等等，都需要動用專項維修資金。”周畢文介紹，這筆資金使用程序繁瑣，耗時太長，會逼得業主不得不放棄。

《辦法》規定了嚴格的“雙2/3原則”，即“住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議”。對分散的業主來講，每支取一筆所有權屬于自己的錢，要完成這么復雜的工作，非常困難，這對房屋的順利維修是個巨大障礙。

造成這種尷尬情況的原因，在吳明看來，更關鍵的問題是業主大會的缺失。有數據顯示，我國各大城市平均超過七成的小區沒有業委會。“政府習慣去包辦民眾事務，代替小區民眾的自治”，吳明說，這種包辦的效果并不會太好，“既增加了政府的工作量，又不能真正反映業主的訴求。”

在他看來，在住宅維修資金管理的問題上，政府應該遵循中央對于“簡政放權”的要求，積極推進和引導業委會的成立，去培育和訓練業主民主自治的觀念和能力，這樣既可以使政府騰出精力去做更重要的事，又能確保公眾權利的真實表達和實現。endprint