常州：購房者不急于出手

胡飛 郭鐵

“用我們行內的話說，不管你的企業有多大，在常州搞開發，是條龍你就得盤著，是只虎你就得臥著。哪怕你是大企業，在常州也顯示不出品牌優勢，因為你搞不起來。”紫金城開發商張新華（化名）對《民生周刊》記者如此形容常州的樓市。

常州地處長江之南、太湖之濱，與蘇州、無錫連成一片，并稱“蘇錫常都市圈”。常州素以紡織之鄉聞名，但近年另一行業——房地產市場更引人注目。庫存量大、空置率高、價格洼地，幾乎成為貼在常州樓市上的標簽。

被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”的常州，面對央行的房貸新政，將會掀起怎樣的波瀾？

新政有待觀察

7月15日，常州日報頭條《常州市已到購房好時機》稱，“我市樓市雖然出現了調整，但下降幅度相對較小，市區商品房銷量在全省和江浙滬城市中的排名沒有發生變化，依然是全省第3、江浙滬第5。業內人士表示，我市房價可下降的空間不大，目前已到了購房的好時機”。

報道甫出，輿論一片嘩然。對此，張新華笑著說：“最幸福的應該是常州老百姓，因為房價便宜。”

根據中國指數研究院最新發布的數據，常州樓市9月均價7345元/㎡，而周邊城市蘇州均價12091元/㎡，無錫均價8199元/㎡。常州房價主要集中在5000到7000元/㎡，占52%，其次是7000到10000元/㎡，占28%。

同策咨詢統計數據顯示，截至7月底，常州樓市月末存量887.61萬平方米，最長去化周期約22個月。不僅是常州，從當月監測的全國各線城市庫存總量環比增幅來看，三四線城市高于一線城市和二線城市，但各線城市庫存都無下行態勢。

房貸新政帶來明顯的變化是購房者關注點的轉移。星河國際的項目經理張學博說：“之前他們的問題是年底房價會不會調整，現在比較關注的是新政具體什么時候會落地，買房門檻是否會降低，貸款利率是否會降低，這些將會給他們帶來什么樣的實惠和好處。他們還關心，新政出來以后，關注購房的人多了，房價會不會漲上去。”記者在采訪過程中遇到的購房者，大多數都表示現在看房是擔心房價會因為新政上漲。

新城控股集團有限公司營銷經理謝純認為，房貸新政最大的好處，是給購房者增加信心，提高心理上的預期值。“原來觀望的購房者出來了，但是只是出來看看，并不急著出手”。

央行“認貸不認房”的政策，被普遍認為是對改善型買家利好，然而根據常州許多售樓中心反映，大約有70%的看房者和購房者屬于首次置業。張新華說：“我們有個習慣，買漲不買跌。新政一出，生怕房價要上漲，剛需購房者就坐不住了。十一期間看房者和購房者幾乎都是之前已經有過多次接觸的。”

十一期間，紫金城銷量3000萬元。張新華認為這很可觀，比9月銷售情況好太多。他認為這與央行新政有很大關系，他看好新政的刺激作用。

星河國際銷量6000萬元，環比有大幅度提高。但是張學博認為，歷年來都是這樣，十一期間會有上漲，所以現在還不能單純說是政策給予的刺激，還有待于觀察。常州是三線城市，對政策的敏感度有緩沖期，不像一二線城市那么迅速。在他看來，最近還是屬于正常的階段。

鑫洋置業的顧問朱家利也表示，新政目前對常州二手房市場還沒有影響。“我們店面確實有一個客戶，一看新政，擔心房價上漲，十一過后就定下來。但總體來說沒有改變。”

早在7月份曾經有朋友問過張學博是否已經到了該出手的時候，當時他的回答是再等一等。央行新政出臺后，又有朋友咨詢，他的回答仍然是有待觀察。

“新政剛剛出臺，現在還是窗口期，不會這么快有最終結論，大家都持觀望態度，都沒有急于去判斷這個政策是不是非常好，現在判斷確實過早，很難給出具體的結論性的回答”。

“根據我的經驗，應該會有一些促進作用或者幫助，從以往的情況來看，市場的反饋應該會有4到5個月的周期。第一，消費者肯定不會像之前那樣去盲從消費。第二，我們房產商對市場的看法也會比較客觀。不會一有政策就盲目地漲價，我們也會給出正確的配合。不會有大幅的調整。刺激作用肯定會有，但周期有多長，具體實效有多長，這個還不清楚，還要看。”張學博說。

常州市住房保障和房產管理局一位工作人員表示：“政策出來以后，常州的樓市還是比較平穩的。我們沒有限購，政策的作用會相對緩和一點。但是現在不好做評價和判斷，因為政策出來的時間比較短，我們還是在關注市場的走向。”

七折？不可能！

貸款利率能否達到基準利率的七折？

“這是購房者最關心的問題。”張學博告訴記者，哪怕是相差0.5的折扣，購房者也會要求換銀行做貸款。

雖然四大國有商業銀行都針對房貸新政做出表態，但都沒有明確執行標準。記者走訪了四大國有商業銀行的常州支行，目前均沒有實施細則通知。“認貸不認房”的政策已經實施，但首套房貸款利率仍是基準利率。

張學博咨詢過該政策，銀行都不做正面回答。根據他的預測，基準利率的七折很可能達不到。目前只有中國郵政儲蓄銀行房貸可打九五折，但是有捆綁業務，需要購買理財產品。

他說：“短期之內不會有太大的變化。政策上說，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。各大銀行都存在盈收平衡點，存定期的利率比打完七折的利率還要高，對他們來說是虧損的。短期之內大量打折不會存在。”

謝純也認為不可能存在存貸款倒掛的情況，“不排除有些小銀行為了搶市場，可能會達到九五折，或者九折，甚至八五折，但這是極限。我認為折扣可能會集中在八五折到九折之間”。

張新華則更直接：“放貸出去不賺錢，誰會干這個事情？”

中國銀行常州支行的工作人員明確告訴記者：“銀行不可能打七折，銀行的投資成本都達到基準利率的九折。我們現在也在等細則，但是具體什么時候出，還沒有通知。”

“暴利時代已經結束”

“常州的房子太多了。”一位出租車司機向記者感慨。她的一位朋友去年剛買完房，價格就降了2000多元。她現在每天都接到好幾條樓盤促銷活動短信，她說：“我覺得房價不會再漲了。現在常州大部分人手中都有兩套房，又都是獨身子女，將來兩個家庭一合并，就有4套房。以后還有誰買房？”

記者沿著長虹路高架進入武進區，高架橋兩邊高樓聳立，還有許多樓盤正在施工。曾經有媒體在此“數燈”，稱不少小區夜晚亮燈率不到兩三成。從南部進入武進區的武宜路，人煙稀少，但售樓處卻不少，被常州人稱作“售樓一條街”，這里匯集了星河國際、紫金城、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城玉蘭廣場、華美庭等十多個樓盤，隨處可見的是樓盤促銷廣告：“感恩大放價”、“破成本清盤”、“特惠末班車”等等。

“全國排名前10的開發商，常州入住了9個。開發商在三四線城市的暴力時代已經結束。”張新華說。

3月，雅居樂樓盤的大幅度降價拉開了今年常州房價下降的序幕，各大樓盤價格均有不同程度的下降，降幅在2000元左右。

1月至9月，常州市區商品住宅供應419萬平方米，共計成交350萬平方米，成交均價6712元/㎡。張新華說：“與往年相比差了30%。今年的整個市場都不好。”

9月，常州市區住宅成交3281套，同比下跌7.7%。

“雖然房貸新政剛出來時，各個樓盤都說要漲價，但到現在也沒有多少漲的。”謝純認為今年常州房價不會再上漲，“因為開發商有指標壓力，今年完成情況太不如人意，大部分是40%左右，好的也只有60%。開發商還沒有到漲價的時候，只有可能降價幅度會低一點。”

張新華說：“樓市要有翻天覆地的變化，要看地方政府。政府為了賺錢拼命賣地，地賣了以后要造房子，常州人口不多，外地人也不多，外地開發商來了怨聲載道。政府只考慮自己，不考慮開發商，再這樣惡化下去，外地開發商以后都會撤走的。這地方不賺錢，誰愿意來？”

今年“首降”的雅居樂除樓盤規劃失誤外，很大一部分原因是開發商散伙，其中一名撤出常州市場。

張新華了解，他的開發商朋友日子都不好過。“銀行開發方面的貸款也不放。開發商的壓力太大，工程在建，可是房子賣不到錢。開發商現在已經沒有利潤可言，少虧就是賺。開發商的利潤是20%，可現在已經虧了10%。”

大量樓盤背后是土地市場的爆發。2006年常州成交地塊僅37幅，到2012年已達169幅，成交金額約334.96億元。截至2012年7月，常州城投債余額為354億元。從城投債占財政收入比例看，達到93.40%。而周邊城市揚州這一數據為56%。這主要基于發行城投債的融資平臺披露的年度報告，融資平臺的負債只是地方政府負債的一部分。

根據常州市城市建設（集團）有限公司2013年年度報告，2012和2013年至少募集了16億元，且已全部用完。

但依靠賣地補償地方財政，并非可持續之法。據常州市國土資源局統計，2014年1至6月，常州市區共成交經營性用地57幅，總面積165.9萬平方米，與2013年同期207.9萬平方米的成交總量相比，下降20.2%。成交額為95.6億元，同比2013年下降21.5%。從2011年至今，常州土地成交量呈下降趨勢，今年上半年屬四年來最低值。

今年9月，常州土地市場成交面積29.9萬平方米，環比8月下跌了21.74%；成交金額25.06億元，環比下降26.63%。

9月23日，常州市出臺《關于促進市區房地產市場平穩健康發展的意見》，要嚴格控制經營性土地供應，減少土地供應數量。同時，在國有土地房屋征收上，將暫停審批用于國有土地房屋征收的新建安置房項目。通過政策引導，盡量組織現有的商品房作為安置房源。

張新華說：“房價的漲與跌，市場化就行，政府心態要好，政府和銀行要支持房地產，讓價格回歸理性。但現在是政府說了算，政府的稅收太多了，開發商只不過是背個黑鍋。政府不管開發商賺還是虧，賣了房子就要交稅。真正受益的是地方政府。政府又不花一分錢，就是賣地，因為賣地來錢快。”

紫金城在河北有塊地，因市場不景氣，暫時擱置。“如果市場還是這樣下去，項目越多，死得越快。”