房貸調查：利率究竟誰說了算？

沈夢怡

在購房者都在摩拳擦掌的時候，珠海的劉保國等人顯得有些落寞。雖然等到了房貸松綁的暖風，但廣發銀行仍然拒絕履行一年前約定的8.5折利率，這意味著他需要在30年間多付近27萬的利息。

劉保國的“暖風”是指9月30日由央行和銀監會發布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，這則通知寫明“貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍 ”，無疑給日漸萎靡的房地產注入了一劑強心針。

從各大銀行的回應來看，盡管房貸利率“可低至7折”只是紙上談兵，但對比年初動則上浮10%、15%的寒流來說，好歹95折有了希望，基準利率成了主流。

但劉保國等人顯然不在歡呼的人群之列：如果肯接受基準利率，他們早在半年前就能和廣發銀行達成和解。

而在房貸市場風云變幻的今天，他們的案例也給踴躍的購房者提了個醒：不管是利率折扣還是其它優惠，不以正式合同為約束的口頭承諾，一律都是“耍流氓”。

85折泡湯

一年過去了，珠海華發四季城的購買者劉保國，在廣發銀行辦理的房貸卻遲遲未放款。劉保國告訴記者，去年8月，他和廣發銀行珠海分行簽訂了為期30年，價值150萬的房貸合同，并約定貸款利率為基準利率8.5折優惠。但在年初，他卻突然接到通知稱，“房貸的額度很緊張，8.5折行不通了，必須接受基準利率才能放款”。

同小區和劉保國有一樣遭遇的還有20多人，其中一位陳姓購房者格外憤怒，他告訴記者，在等待放款期間，他曾屢次打電話去咨詢，銀行工作人員都向他保證會按8.5折放款，只是額度有點緊所以讓他再等等，直到接到基準利率的通知。

據了解，廣發銀行并非劉保國所購樓盤——華發四季城的房貸合作唯一銀行。建行珠海分行一位客戶經理告訴記者，“我們當時提供的是9折利率優惠，華發的優質客戶較多，貸款數額都比較大，因此各大銀行都樂于與其合作。”

也正因為此，被告知取消優惠的劉保國覺得“上當受騙”，要求廣發銀行按照之前約定的利率執行。但廣發銀行個貸中心相關負責人卻對《消費者報道》記者解釋稱，當初只是接受了劉保國的貸款申請，但因為雙方在利率問題上未能達成一致，因此最終并未與其簽訂正式個人住房按揭合同。

“8.5折利率的確很吸引人，但很難保證能全部兌現。”農行珠海分行一名客戶經理告訴記者，農行的房貸流程是先確定有額度，才會和客戶簽合同。“在額度批下來之前，我們不會輕易向客戶保證利率。”因此他推測，如果客戶經理真的有承諾8.5折優惠，可能是為了爭奪優質客戶資源。

而據光大證券測算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業務費用、撥備費用等，按6%年利率左右發放信貸才有利可圖，即九折左右。

這意味著：盡管僵持了這么久，但劉保國等人要求的85折，仍然很難實現。

利率變動誰之過

而據記者了解，廣發銀行之所以拒不承認合同的有效性，是因為當時簽訂的都屬空白格式合同，85折優惠只是銀行工作人員的口頭承諾，且合同都由銀行方面保管。

類似的案例還曾在北京、武漢、杭州等多地出現。那口頭承諾加空白合同到底有沒有法律效應呢？

其實早在2011年3月，銀監會就曾發布《關于做好住房金融服務加強風險管理的通知》，其中規定：銀行已受理并同意客戶的貸款申請，并且客戶已單方在貸款合同上簽字，銀行原則上應繼續簽訂合同并按合同約定執行。

但事實上，一方面因為周期長、取證難、合同條款模糊，大多數人都還是寄希望于和銀行打持久戰，而不愿意走法律途徑；另一方面即使走上維權之路，結果也不一定能如購房者們所愿。

廣東合邦律師事務所律師王家恒告訴記者，此類案件的棘手點在于“銀行利率反水可能涉及到行政官司”。

王家恒解釋說，銀行業務不僅僅是單純的經營行為，同時是受到銀監會和央行指導。類似于利率反水的問題，如果的確是因為國家的貨幣政策和房貸額度的收緊而引起的糾紛，屬于不可抗力，這是中國特色的政策風險。因此，即使銀行和客戶簽訂了正式的房貸合同，但如果合同中有注明“如遇到政策調整，則可以按照新政策調整利率免責”，那么，銀行不需要承擔責任。

一位不愿透露姓名的業內人士也證實了他的說法，“在這種情況下，購房者只能追究被銀行耽誤的時間成本，而不能強制要求銀行按之前的利率實施。”

房貸需謹慎

而自從中國人民銀行在1995年8月頒布了第一個涉及房貸調控的《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》后，房貸政策一直在隨著房地產市場和整體金融環境的起伏而不斷變動，后者亦會隨著前者的變化而變化。

以上述《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》為例。通知發布后，據網易房產數據中心統計陽光家緣數據顯示，10月6日至12日廣州全市網簽1679套，環比此前一周的771套，暴漲118%。北京市場新增房源量和新增客源量也都出現較大幅度的提升，根據鏈家地產市場研究部統計，10月第二周，日均新增房源量較前一周增加75.4%，日均新增客源量較前一周增加54.2%。

來自北京的周文清即是這購房大軍中的一個。十一期間，她馬不停蹄的跑了4天，接了無數中介的電話，看了無數樓盤，最后在中介一句“房貸利率都基準了，再不買就錯過機會了”的警告下迅速交了定金，簽了合同。“其實當時銀行都還沒有確定回歸基準利率，只是中介向我保證的。”她告訴記者，“現在有些擔心，萬一基準批不下來怎么辦？”

而在瞬息萬變的市場環境和房貸額度緊張的大背景下，“利率反水”絕不是杞人憂天。

因此，王家恒認為，“銀行業最好的做法是在未正式放款之前，不輕易承諾利率，并向購房者做好風險提示，在合同條款中說明因政策變動可能引發的風險，滿足購房者的知情權。”

同時，他也提醒購房者，在與銀行或者購房中介接洽貸款事宜時，應特別留意所簽署的合同文件條款，“不能什么都不看就隨便簽字，同時也可以要求銀行提供合同原件或復印件，或者記下合同編號等信息，便于維權。”

（文中提及部分購房者為化名。）