萬達廣場火災防治與商管經濟效益分析

張琳+李偲偲

摘要 以實證方法，通過對萬達特殊企業文化下的消防理念的分析，對集團在系列地產“萬達廣場”的設計、建筑、投入運營三個階段中，其管理層對于火災防治思路事實的陳述，闡釋火災防治理念產生的經濟效益，進而給類似的地產企業火災防護提供建議。

關鍵詞 商業管理 火災防治 萬達廣場 經濟

中圖分類號： TU722 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）02（b）-0000-00

萬達廣場是創建于1988年的大連萬達集團傾力打造的集購物、娛樂、居住為一體的“城市綜合體”。至2012年止，萬達已經在全國20多個城市投資開發了相同概念的廣場70個，正式投放到市場上的59個。2013年，萬達高層更是提出了“一座萬達廣場，一個城市中心”的城市地標搶奪目標，旨在讓萬達的商業理念和商業模式橫掃中國，走向世界，做國際一流的地產企業。而眾所周知，越是人流、物流繁華的場所，其爆發火災的幾率也就相應的越大。統計數據顯示：中國每年與萬達廣場性質類同的地標性的城市中心廣場要發生大小火災不下數百起，然而在其中，萬達卻是火災爆發次數最少、而損失最低的。本文擬從地產火災消防實務出發，以業管理的視角分析萬達廣場對于火災的防治產生即成經濟效益的原因，借此回答公眾為什么萬達突突十年，便成行業翹楚的疑問。

一、萬達特殊企業文化下的消防理念

企業文化是一種基本假設的模型：由特定群體文化在處理外部適應與內部聚合的過程中發明、發現貨發展出來的——由于運作效果好而被認，并傳授給組織新成員以作為理解、思考和感受相關問題的正確方式。它涵蓋了三個層次：人工制品、信仰與價值、基本假設與價值。對經濟效益的最大化追求和注重消費者人文關懷是萬達管理的主要思路。萬達高層認為：企業的本質是追求最大化的利潤，是經濟的組織；但企業由人構成，更是人的組織，其存在的目的也是為了使人獲得更好。不注重人，不以人本思想為公司主要治理思路的企業最后的命運只能是破產倒閉。所以必須注重對人的關照，否則“企”沒了人，就變成“止”，企業就變成止業（停業、歇業）了。但同時，企業的高層管理者又時刻謹記：人文關懷的最終指向是公司的經濟利益。他們認為，在經濟學的世界里，“需求”是最大的動力，任何參與經濟活動的人都是自私（理性）的，即所謂“理性的經濟人假設”。因此，大到國家，小至個人，只有當我其經濟決策合乎“人性自私”這一社會倫理的前提下，所開展的經濟活動才能夠獲得預期收益。嚴格意義上來說，商管屬于服務業，隸屬于第三產業。相對而言，服務業是比較不依靠原材料的產業，因此它遠離價值判斷，更傾向于以實證的方法進行研究。毫不夸張地說，只要有人，就必然存在一系列自成體系的商品和服務市場；而只要不同語系和民系的國家或地區之間存在著語言、文化、制度的差異及差距；存在著資源互補關系；存在著政治交往，安全合作等關系，那么不同特質的地產的發展和壯大也就不容置疑并指日可待。

火災是人們財產和生命的極大威脅。尤其是對萬達廣場這種規模宏大，占地面積廣闊的商業地產的威脅更是巨大。首先，萬達廣場建筑面積廣，用途多樣，物流集中；再次，由于考慮到土地租金的原因，受成本-收益比率的影響，廣場重要通道相對狹窄。高峰期時甚至物流甚至寸步難行；再次，由于面積寬闊，功能眾多（如圖1），故此產生的廢棄可燃物必然也就相應的增多。這就具備了火災發生并且造成巨大損失的所有條件。一、有可燃物；二、達到著火點；三、助燃物（氧氣）充分。如此一來，火災甚至是特大火災事故的經常性發生也就似乎理所當然。但是在萬達的管理日志上，我們鮮少見到類似的案例。但是另外一張萬達廣場日常管理費用清單當中關于火災的部分，卻告知了我們事情的原委（見表1）。

日志是記錄經常化事態的文件，而管理日志是記載公司日常大小事務文本。由此可見，萬達已經把對于地產火災防治管理納入了經常化的軌道。除此之外，萬達公司對于萬達火災管理還是分為三個階段進行。

（一）廣場設計階段

毫無疑問，萬達是一個具備謹慎辦事風格的企業組織。對于防火災這一件事情上，他們已經把工作做到了方方面面。自從大連第一家萬達廣場建立并投入運用使用且取得良好收益之后，萬達便開始傾力打造的“以文化為核心，兼具旅游、商業、商務、居住功能的世界級文化旅游項目：及全國性連鎖萬達廣場。其定位是“中國第一，世界一流，業內朝拜之地”，將打造成世界文化連鎖新品牌。業內評價，萬達連鎖地產不僅是商業，更是城市歷史文化和生態景觀工程，其經濟社會綜合效應十分顯著。而正如上文所言，任何地產一但具備相應的規模，那么對其進行管理和維護就是一個經濟學意義上的宏大命題。在建筑施工之前：即還處于概念化階段，萬達世界級的設計團隊和專家們就已經考慮到的對于火災防治的方面了。他們采用國際上防治特大火宅的建筑設計標準，在充分調研地基所在地氣候、地形和人文風俗的基礎之上，以西方災害防治理論體系為指導，建構起了屬于萬達廣場火災防治理念，并用以指導設計，把相應的火災防治要求融入到實際的建筑設計要領當中，充分考慮投入與產出的關系，注重潛在的經濟效益和社會效應。

（二）廣場建筑階段

在廣場建筑期間，公司一方面會組建相應的監督工作項目組，專門從事對廣場火災初始設計方案的落實情況予以嚴厲的查勘，已有發現不符（主要是低于設定之要求的）情況，就會立即匯報高層，叫停施工進度，追查責任人并在最終整治好了施工作風之后，才又重新繼續建筑生產。這支隊伍里，不僅涵蓋了建筑施工能手，還有火災防治專家、大型地產設計專業人士、以及會計人員。旨在除了施工要符合建筑標準之外，還得充分考慮經濟效益。當然，在這期間，火災監督人員除了要監管未來萬達廣場的火災防治設計方案的具體實施情況之外，還要隨時關注施工工地可能存在的火災隱患，并提請相關單位部門嚴加注意。因為圍繞萬達廣場開展的一系列活動都應該隸屬于這個項目，任何一個枝葉的敗壞都同樣事關全局，故此，無論是設計之前，還是施工當中、乃至后期的運營監管，實際上都應該算進對于萬達廣場商業管理的整個事件當中。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業管理最關鍵也是經常化的商業管理階段。廣場建成一經投入使用，根據過往的經驗，由于萬達處于一個城市的地理中心，位置優越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達自身的努力，多數必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發生火災，那么后果實在不堪設想。

二、萬達的火災防治理念帶來的經濟效益

我們認為，一個產業門類的興起和勃興，必然要求一種科學理論加以指導以及佐證。現代經濟發展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當一個國家或是地區處于資本原始積累階段的時候，其經濟發展的模式通常以粗放型為主；而當該國家或是地區經濟發展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經濟發展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產經營方式取代之。就現下中國經濟形勢而言，學術界乃至市場經濟的諸多參與者普遍認可集約化的生產模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現實的經濟活動當中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產業發展需要耗費大量的資源做基礎性建設工作，并且與資源節約型和環境友好型掛鉤，其產值也與綠色掛鉤，而其效益的生發是一個較為長遠的過程，這勢必大大提升相應產業初期成本，給經濟能力相對弱勢的經濟體以沉重的負擔。但是針對萬達這種意境具備了很大經濟基礎的大企業而言，這一切又另當別論了。

項目落成之前，對于火災防治的所有費用基本不產生效益或者是負效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現上升態勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災防治理念乃至那一套運行辦法的經濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達商業模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結

總結起來，萬達廣場火災的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經濟效益的生發也是集中在建筑設計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業管理和運行模式，是合乎大型地產管理的實際的。

參考文獻

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環境設計研究[D].濟南：山東建筑大學，2011.

[2]張萬籌.萬達廣場的設計理念[N].建筑學報 ，2005-10-20.

[3]王中翔.商業建筑火災荷載調查和統計分析[N].武警學院學報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學雙學士，武警學院工程碩士，研究方向為消防監督。

通訊地址：福州市鼓樓區上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯系電話：13509376119。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業管理最關鍵也是經常化的商業管理階段。廣場建成一經投入使用，根據過往的經驗，由于萬達處于一個城市的地理中心，位置優越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達自身的努力，多數必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發生火災，那么后果實在不堪設想。

二、萬達的火災防治理念帶來的經濟效益

我們認為，一個產業門類的興起和勃興，必然要求一種科學理論加以指導以及佐證。現代經濟發展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當一個國家或是地區處于資本原始積累階段的時候，其經濟發展的模式通常以粗放型為主；而當該國家或是地區經濟發展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經濟發展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產經營方式取代之。就現下中國經濟形勢而言，學術界乃至市場經濟的諸多參與者普遍認可集約化的生產模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現實的經濟活動當中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產業發展需要耗費大量的資源做基礎性建設工作，并且與資源節約型和環境友好型掛鉤，其產值也與綠色掛鉤，而其效益的生發是一個較為長遠的過程，這勢必大大提升相應產業初期成本，給經濟能力相對弱勢的經濟體以沉重的負擔。但是針對萬達這種意境具備了很大經濟基礎的大企業而言，這一切又另當別論了。

項目落成之前，對于火災防治的所有費用基本不產生效益或者是負效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現上升態勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災防治理念乃至那一套運行辦法的經濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達商業模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結

總結起來，萬達廣場火災的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經濟效益的生發也是集中在建筑設計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業管理和運行模式，是合乎大型地產管理的實際的。

參考文獻

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環境設計研究[D].濟南：山東建筑大學，2011.

[2]張萬籌.萬達廣場的設計理念[N].建筑學報 ，2005-10-20.

[3]王中翔.商業建筑火災荷載調查和統計分析[N].武警學院學報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學雙學士，武警學院工程碩士，研究方向為消防監督。

通訊地址：福州市鼓樓區上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯系電話：13509376119。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業管理最關鍵也是經常化的商業管理階段。廣場建成一經投入使用，根據過往的經驗，由于萬達處于一個城市的地理中心，位置優越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達自身的努力，多數必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發生火災，那么后果實在不堪設想。

二、萬達的火災防治理念帶來的經濟效益

我們認為，一個產業門類的興起和勃興，必然要求一種科學理論加以指導以及佐證。現代經濟發展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當一個國家或是地區處于資本原始積累階段的時候，其經濟發展的模式通常以粗放型為主；而當該國家或是地區經濟發展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經濟發展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產經營方式取代之。就現下中國經濟形勢而言，學術界乃至市場經濟的諸多參與者普遍認可集約化的生產模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現實的經濟活動當中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產業發展需要耗費大量的資源做基礎性建設工作，并且與資源節約型和環境友好型掛鉤，其產值也與綠色掛鉤，而其效益的生發是一個較為長遠的過程，這勢必大大提升相應產業初期成本，給經濟能力相對弱勢的經濟體以沉重的負擔。但是針對萬達這種意境具備了很大經濟基礎的大企業而言，這一切又另當別論了。

項目落成之前，對于火災防治的所有費用基本不產生效益或者是負效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現上升態勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災防治理念乃至那一套運行辦法的經濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達商業模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結

總結起來，萬達廣場火災的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經濟效益的生發也是集中在建筑設計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業管理和運行模式，是合乎大型地產管理的實際的。

參考文獻

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環境設計研究[D].濟南：山東建筑大學，2011.

[2]張萬籌.萬達廣場的設計理念[N].建筑學報 ，2005-10-20.

[3]王中翔.商業建筑火災荷載調查和統計分析[N].武警學院學報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學雙學士，武警學院工程碩士，研究方向為消防監督。

通訊地址：福州市鼓樓區上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯系電話：13509376119。endprint