房貸新政能引誘投資者涌入市場嗎

易憲容

9月30日，央行及銀監會下發了《關于進一步做住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》或房貸新政）。我已經多次指出，房貸新政的核心一是對住房消費的全面泛化，二是希望用住房信貸過度優惠政策引誘住房的投資投機者再次涌入市場，從而救起正在下沉的房地產市場。

由于房貸新政出臺是在假期，國內銀行還來不及出臺實施細則，從而使得各城市住房銷售也沒有隨著房貸新政的出臺而火爆，甚至于一線城市住房銷售更是急劇下降。可見民眾對房貸新政到底有多大影響仍然還在觀望之中。

不過，對于房地產企業來說，則認為央行的房貸新政出臺，是國內房地產市場的重大利好，它將會掀起國內又一輪炒房的熱潮。因此，不少房地產企業紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷售中的各種優惠，甚至于也讓房價馬上上漲。因為，在房地產企業看來，這次出臺的房貸新政遠遠超出市場預期，它對房地產市場影響與沖擊可能會更大。

不過，這次房貸新政對房地產市場到底會造成多大的影響？是否能夠讓正在周期性調整中的房地產市場中斷？是否能否完全改變房地產市場預期，并讓住房投機投資的需求全面地釋放出來？是否會將正在退出的住房投機投資者重新引誘涌入市場？應該是相當不確定的。

因為，從10月8日各家商業銀行出臺房貸新政細則來看，銀行更認同的是《通知》所泛化的住房消費，即認貸不認房，許多銀行的細則明確規定，只要沒有銀行貸款，個人或家庭持有多少住房都沒有關系，進入市場購買住房都可享受首套住房貸款優惠。但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。按揭貸款利率最低的是有條件下的85折，多數按揭貸款利率都在基準利率水平。二套房按揭貸款利率都在基準利率上浮10%以上。那么在這樣的一個條件下，會不會吸引國內住房投機投資者再涌入市場？在目前這種房價水平下，只有這些人才有能力進入市場，房貸新政優惠的對象也是這些購買住房者。對此的答案應該是相當不確定的。

對于住房的投機投資者來說，進入住房市場的目的十分明確，買了之后能夠以更高的價格賣出去，或自己購買之后有人來接手。對此沒有一個人有水晶球，能夠對未來投資看得很清楚，否則它的投資一定會一本萬利。因此，我們只能從房地產的大勢與政策來分析。

首先，從當前國內房地產市場大勢來看，無論是從房價還是住房供求關系來看，國內房地產市場是不可持續的。我們可以看到，當前國內房地產市場經過十幾年快速增長，國內房地產市場所面臨的危機的與風險正在逐漸顯示出來。比如當前國內房地產市場的泡沫巨大及房地產市場出現嚴重的供過于求。即當前中國的房地產市場已經形成了有史以來最大房地產泡沫。

其表現為一是中國房價早已處于絕對高位。如一線城市，如按中原地產的二手房價格指數，2004年5月至2014年3月，北京、上海、廣州、深圳二手房的價格分別上漲了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中國居民的收入和房價測算，北京等一線城市的房價收比達到30倍水平，而發達國家的房價收入比一般為6-7倍，美國只有3倍，即使世界最高的香港也只有14.7倍。再從租金回報率來看，目前一線城市的租金回報率為2-2.5%，遠遠低于發達市場經濟國家4-5%平均水平，也遠遠低于國內銀行的一年期利率。再從房地產供應情況來看，當前國內房地產市場供求矛盾十分顯著。比如，房地產施工面積從2007年的23.63億平米上升到2013年的66.56億平米，如果按每年銷售10-12億平米的速度，當前中國住房市場去庫存化至少要持續5-6年。

也就是說，當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說無論政府采取什么救市政策，泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那么房地產市場預期一定會轉變，從而使得住房投機投資者不會進入市場。如果再沒有住房投資投機者進入市場，住房市場沒有人接盤，那么現在進入的投資者就可能是接房地產投機投資的最后一棒，其風險之高是無法想象的。如果這些這樣思考，他們敢進入市場嗎？

其次，對于房貸新政來說，看上去按揭貸款政策十分優惠，但是《通知》僅是引導性的下限規定，至于利率及杠桿比多少，實際具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。也就是說，住房信貸優惠有多高，完全取決于銀行的行為選擇，取決于銀行對當前金融市場形勢的判斷。從當前各銀行的房貸新政的實施細則來看，其利率優惠與房貸新政出臺前沒有多少差別。也就是說，其優惠條件不多。更是重要的，目前還只是處于觀察期，如果房地產市場沒有救起，那么還可能出現銀行按揭貸款利率上升，其信貸規模收緊。在這種情況下，更是會讓未來接盤者不敢也不能進入市場，從而更是會增加已經進入住房投機投資者的風險。

可見，房貸新政試圖對住房消費的全面泛化，然后通過住房信貸過度優惠的政策引誘住房投機投資者涌入市場，改變市場預期，但實際上就當前國內房地產市場大勢及房貸新政的動力來說，要達到該目標并非易事。