新建工程影響周邊房屋處理的一些經(jīng)驗和建議

黃國勝 姜東寧 胡 榮

(上海電力學(xué)院基建處，上海 200090)

0 引言

新建工程包括建筑工程和市政工程等，新建工程在建設(shè)過程中以及建成初期，將不可避免地對周圍環(huán)境中的建筑物、構(gòu)筑物以及市政管道設(shè)施等造成一定的影響，從結(jié)構(gòu)安全以及功能正常使用角度來講，造成的影響主要表現(xiàn)為建(構(gòu))筑物開裂破損、整體變形以及市政管道破裂引發(fā)次生災(zāi)害等。2008年7 月上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會也頒布《減少基礎(chǔ)設(shè)施施工對周邊環(huán)境影響試行規(guī)定》(滬建交聯(lián)［2008］511號)［1］。有關(guān)新建工程影響房屋檢測鑒定的具體內(nèi)容，上海市各檢測單位和主管部門已有豐富的經(jīng)驗和條文規(guī)定，以下僅介紹受新建工程影響的受損房屋在受損初期和修復(fù)階段處理方法的一些經(jīng)驗和建議。

上海電力學(xué)院近年來在浦東新校區(qū)及長陽路校區(qū)建設(shè)過程中，有些項目在工程建設(shè)前期未對施工影響范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行預(yù)先檢測鑒定，在工程建設(shè)時不能對居民群眾給出房屋處理對策和最終解釋。在周圍居民住宅樓發(fā)生損傷后，工程建設(shè)方缺乏處理問題的措施和手段，一直到工程結(jié)束后，才由政府部門出面進(jìn)行協(xié)調(diào)和解決，造成后期工作被動、難度很大。在處理此類問題過程中，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)具體實(shí)施，房屋質(zhì)量檢測單位、設(shè)計施工單位予以技術(shù)支持，很好地處理了各個受損房屋，化解了居民矛盾，維護(hù)了居民群眾的利益。在處理過程中提出了很多好的工作方法并積累了一定的經(jīng)驗。

1 房屋受損初期的處理方法

新建工程施工對周圍環(huán)境的影響不可避免，只是影響程度的大小不同，這也是新建工程建設(shè)方不得不面對的問題。主要的施工影響來源有四點(diǎn):

1)樁基礎(chǔ)施工中沉樁的影響;2)基坑開挖的影響;3)基坑圍護(hù)止水不到位的影響;4)新建建筑物和構(gòu)筑物自身沉降帶來的影響。

新建工程施工對居民樓的主要影響表現(xiàn)為:1)房屋出現(xiàn)明顯不均勻沉降或傾斜;2)結(jié)構(gòu)構(gòu)件，如墻體、梁柱、樓板等出現(xiàn)開裂，非結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)破損，如瓷磚、地磚、地板、玻璃等，另外還有門窗開啟不便、下水道排水不暢等。受損房屋居民的一般反應(yīng)為:1)聚集議論;2)向物業(yè)、居委會、信訪等部門反映;3)向施工單位提出賠償和要求停工;4)部分居民對房屋安全提出擔(dān)憂。

建設(shè)方和施工單位得到居民反映后，深感問題的嚴(yán)重性，無處理經(jīng)驗時就會束手無策:停止施工會影響工期，帶來很大的損失;強(qiáng)行施工會激化施工方和居民之間的矛盾;由于房產(chǎn)是居民的大宗財產(chǎn)，簡單調(diào)解不能解決根本問題。此時根據(jù)經(jīng)驗，應(yīng)采取如下措施:

1)政府主管部門協(xié)調(diào)。

建設(shè)單位作為當(dāng)事方，很難和居民進(jìn)行很好的協(xié)調(diào)，其保證往往得不到居民群眾的認(rèn)可。此時建設(shè)主管部門不能推諉、不作為，應(yīng)該有責(zé)任和義務(wù)處理此類事件，目的是為了盡快復(fù)工，因為上海市很多重大市政工程工期緊、任務(wù)重，許多工程涉及到國計民生以及重大事件的時間節(jié)點(diǎn)，如世博會等。政府主管部門應(yīng)召集有關(guān)部門和居民代表進(jìn)行協(xié)調(diào)，拿出處理意見，確保盡快恢復(fù)施工。

2)房屋質(zhì)量檢測單位介入。

作為第三方，房屋質(zhì)量檢測單位的檢測結(jié)論具有公正性、客觀性和科學(xué)性，容易被居民接受。建設(shè)方應(yīng)立即委托有資質(zhì)的檢測單位對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行檢測鑒定，首先回答居民房屋現(xiàn)狀是否具有危險性，如房屋已構(gòu)成危房或有出現(xiàn)危房的趨勢，應(yīng)立即停工予以處理。房屋檢測鑒定單位也可從技術(shù)角度向居民解釋恢復(fù)施工的必要性，盡快完成施工，盡早結(jié)束對房屋安全的影響。房屋質(zhì)量檢測的最終報告應(yīng)在施工影響結(jié)束、受損房屋變形完全穩(wěn)定后給出。在此過程中，為保證公正性，也可提請居民挑選房屋質(zhì)量檢測單位。

3)建設(shè)方承諾妥善處理。

對受損房屋的最終處理應(yīng)在施工結(jié)束以后進(jìn)行，前期為消除受損居民的擔(dān)心，有關(guān)部門，特別是建設(shè)方應(yīng)對居民做出承諾。保證在施工結(jié)束以后，對受損房屋依據(jù)檢測鑒定的結(jié)論進(jìn)行處理，對居民所受到的損失進(jìn)行補(bǔ)償。

4)改進(jìn)施工方案。

按現(xiàn)在通行的建設(shè)程序和慣例，設(shè)計和施工對周圍環(huán)境中的房屋的影響有所考慮，但是往往不能針對具體情況具體分析，采取的措施可能不到位。在新建工程周圍房屋發(fā)生破損以后應(yīng)采取補(bǔ)救措施，修改設(shè)計圖紙和施工組織措施。例如，設(shè)計減小主體結(jié)構(gòu)的沉降量、改變基礎(chǔ)樁基類型、改變沉樁順序、減慢沉樁進(jìn)度、在預(yù)制樁沉樁前應(yīng)設(shè)置防擠溝和應(yīng)力釋放孔、加強(qiáng)基坑圍護(hù)結(jié)構(gòu)止水措施和加強(qiáng)基坑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平剛度等。

5)加強(qiáng)受損房屋監(jiān)測。

施工監(jiān)測應(yīng)予以加強(qiáng)，大型工程一般會考慮對周圍環(huán)境中建筑物、構(gòu)筑物以及市政管線、基坑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、坑外地下水位的監(jiān)測，小型工程往往會忽視監(jiān)測工作。在周圍房屋出現(xiàn)破損以后，應(yīng)加強(qiáng)對受損房屋的監(jiān)測，主要是針對房屋沉降和傾斜的監(jiān)測，監(jiān)測頻率應(yīng)安排為至少每天一次，并設(shè)置合理的報警值，一旦所測得的數(shù)據(jù)過大，應(yīng)立即會同各方具體分析、予以處理。

2 受損房屋修復(fù)階段的處理方法

在施工結(jié)束和受損房屋變形最終穩(wěn)定以后，應(yīng)著手對受損房屋進(jìn)行處理，這是一項政策性和技術(shù)性都很強(qiáng)的工作。以下措施可供參考。

2.1 把居民利益放在第一位

地鐵施工造成居民房屋受損，給房屋帶來了安全隱患和正常使用不便(如滲漏水等)，給居民帶來了心理不安和生活不便。房屋是居民的大宗家庭財產(chǎn)，受損房屋住戶主要有以下?lián)?擔(dān)心房屋的安全問題;擔(dān)心由于房屋受到損傷以后帶來的品質(zhì)下降;受損房屋能否得到完全修復(fù)和合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。也有極個別的住戶提出的經(jīng)濟(jì)賠償要求很高、不合理、難以滿足。

1)保護(hù)居民知情權(quán)。公示房屋檢測鑒定報告的結(jié)論，擬定《告居民書》，告知房屋的現(xiàn)狀和存在的安全隱患，說明房屋加固修復(fù)的緊迫性和必要性。強(qiáng)調(diào)政府為保證人民群眾生命財產(chǎn)的安全，實(shí)施加固修復(fù)工程的目的和意義，爭取居民的支持;

2)保護(hù)居民的選擇權(quán)。對受損房屋的定性結(jié)論是唯一的，但是加固修復(fù)方案并不唯一，加固方案涉及到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工期、造價和規(guī)劃等方方面面的問題。在保證房屋結(jié)構(gòu)安全的前提下，設(shè)計單位可提供多套加固修復(fù)方案供全體居民選擇，這也是一個居民參與建設(shè)的過程。多種方案形成《房屋加固修復(fù)方案征詢單》，請居民自行選擇加固方案，實(shí)施大多數(shù)居民同意的加固方案;

3)依法維護(hù)居民權(quán)益。擬定《配合加固修復(fù)工程協(xié)議書》，明確責(zé)任義務(wù)，維護(hù)居民利益，保障加固修復(fù)工程順利開展。有些房屋在進(jìn)行加固修復(fù)工程時，需要居民撤出大樓在外租房過渡，為保證過渡期內(nèi)居民能合理安排生活、工作，為保證居民能及時搬回原住所，與居民簽訂《房屋加固修復(fù)臨時過渡回搬協(xié)議書》，保證了居民在外過渡時的費(fèi)用支出;

4)照顧特困戶。有個別家庭由于下崗、重癥疾病等原因，家庭生活特別困難，房屋受損后更加困難，經(jīng)程序文件認(rèn)定后，一次性發(fā)放幫困補(bǔ)助金;

5)讓居民多得益。除經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)轿煌猓庸绦迯?fù)方案盡可能讓群眾多得益:有的居民樓年久失修，原先設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低，經(jīng)加固修復(fù)后能滿足現(xiàn)行國家和上海市建筑抗震設(shè)計規(guī)范、規(guī)程要求，等于房屋得到了重生;在規(guī)劃容許和加固方案需要的前提下，有些房屋進(jìn)行了擴(kuò)大面積加固，多出的面積按成本價由居民購置，房地產(chǎn)部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證;有些房屋在加固修復(fù)的同時，進(jìn)行了“平改坡”改建，經(jīng)修復(fù)后的房屋外貌煥然一新，居民的居住條件有所改善，達(dá)到居民安居樂業(yè)、房屋安全使用的目的。

2.2 注重政策、法律和技術(shù)依據(jù)

處理由于基礎(chǔ)工程施工引起的房屋受損問題也是一項系統(tǒng)工程，涉及到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等的方方面面。處理不好會帶來不良的后果，從社會層面來說，影響社會穩(wěn)定，引發(fā)社會矛盾，造成惡劣影響;從技術(shù)經(jīng)濟(jì)層面來說，造成居民財產(chǎn)損失、房屋存在安全隱患。在處理此類事件時，每項措施的出臺均要有政策、法律和技術(shù)依據(jù)。

1)以上海市和各區(qū)已出臺的相關(guān)文件為政策依據(jù)。對已有政府發(fā)文的政策文件一定要遵照執(zhí)行，對無文可依的措施出臺應(yīng)參考相似政策文件。如對擴(kuò)面積加固房屋所增加面積的計算、成本核價可參考舊區(qū)成片改造所使用的計算標(biāo)準(zhǔn)。

2)以檢測報告、設(shè)計圖紙、施工組織措施為技術(shù)依據(jù)。委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行受損房屋質(zhì)量檢測鑒定，以檢測鑒定結(jié)論為依據(jù)進(jìn)行加固修復(fù)的設(shè)計、施工，對鑒定為危險房屋的結(jié)論應(yīng)再通過市房屋質(zhì)量檢測中心組織的專家組認(rèn)定;委托有資質(zhì)且有豐富加固修復(fù)經(jīng)驗和良好聲譽(yù)的設(shè)計、施工單位進(jìn)行設(shè)計、施工，必要時委托上海市建委科技委組織專家組對設(shè)計和施工方案進(jìn)行認(rèn)證。受損房屋處理過程中涉及到對居民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用計算應(yīng)有依據(jù)，比如裝潢損失評估、修復(fù)費(fèi)用評估等均由專業(yè)房產(chǎn)估價公司進(jìn)行評估;其他如過渡費(fèi)、搬遷費(fèi)等均依據(jù)同地區(qū)的市場價格。

3)所有涉及合同、協(xié)議、文告等的發(fā)布、執(zhí)行均依據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)。在處理市政工程受損房屋過程中所出具的文檔均由法律顧問仔細(xì)認(rèn)定，不與現(xiàn)行法律、法規(guī)相悖。

2.3 總結(jié)出的幾條處理原則

在處理基礎(chǔ)設(shè)施工程施工引起居民房屋受損問題的過程中，總結(jié)了幾條在實(shí)際操作中應(yīng)掌握的原則。

1)兼顧全局的原則。在處理單體房屋時應(yīng)兼顧全局，既要考慮全市處理此類房屋的大原則，也要考慮區(qū)內(nèi)所有房屋處理時的政策的一致性。所有受損房屋在處理時應(yīng)統(tǒng)籌全局，根據(jù)房屋不同的受損程度，分清輕重緩急，實(shí)事求是地妥善處理居民的訴求。

2)主體認(rèn)定的原則。在處理受損房屋的過程中，法律認(rèn)定的責(zé)任主體是建設(shè)單位。政府是為矛盾雙方(建設(shè)方和居民)服務(wù)的，不是法律認(rèn)定的責(zé)任方。建設(shè)單位在處理受損房屋加固修復(fù)過程中的態(tài)度和方法有時起到關(guān)鍵性的作用。在其他新建工程損傷鄰房的事件中，就發(fā)生過由于開發(fā)商開始時回避、推諉、不承認(rèn)、在費(fèi)用上斤斤計較、到款不及時，在時間上拖拉、懸而不決，這時就會激化矛盾，造成居民阻擾施工，給政府解決矛盾帶來了極大不便。

3)尊重歷史的原則。有些受損房屋使用年限接近設(shè)計使用年限，年久失修、原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低、房型設(shè)計陳舊。遭遇施工影響后，有些居民要求推倒重建或大規(guī)模戶型改建、有些物業(yè)公司要求建設(shè)方更新所有管道設(shè)備，這些要求對新建工程建設(shè)方來講顯然不公平，這時要尊重歷史，居民受到損失的部分一定要補(bǔ)償、居民得益的部分要支付，物業(yè)公司對更換管道設(shè)備的費(fèi)用要有所分?jǐn)偂?/p>

4)因地制宜的原則。每幢受損房屋所處的地段不同、房屋建設(shè)年代不同、房屋結(jié)構(gòu)不同、房屋受到損傷的程度不同、前期已有處理的內(nèi)容不同，所以在處理此類問題時不能搞“一刀切”，應(yīng)分門別類，具體問題具體處理。同時每戶居民受到損傷和損失的程度不同，在進(jìn)行房屋檢測時，要進(jìn)行普查，做到調(diào)查結(jié)果“一戶一表”。

5)屬地處理的原則。以屬地處理為原則，整合各方力量，形成合力。在具體實(shí)施房屋加固修復(fù)時，以街道為主操作比較妥當(dāng)，區(qū)各相關(guān)職能部門組成班子，通力合作、各司其職。

6)修復(fù)為主的原則。在房屋受到損傷后，有些居民提出先行賠償，或推倒重建，或予以動遷等各種要求，在房屋質(zhì)量檢測鑒定報告出臺之前均難以答復(fù)。如受損房屋被認(rèn)定為危房，應(yīng)按上海市有關(guān)緊急預(yù)案的規(guī)定處理，其他情況均遵循修復(fù)為主的原則。對個別居民提出的只賠不修的要求應(yīng)不予采納，主要的理由在于:a.結(jié)構(gòu)構(gòu)件的損傷形式和內(nèi)容千變?nèi)f化、十分復(fù)雜，尚無加固修復(fù)工程的定額標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用評估的準(zhǔn)確性較差;b.房屋加固修復(fù)是針對整幢房屋安全的一個整體性工程，不因個別居民的不執(zhí)行而終止，比如說幾戶居民不修復(fù)就會帶來整幢大樓的安全隱患;c.對居民提出的自行委托修復(fù)的要求，在施工單位資質(zhì)認(rèn)定、施工方案認(rèn)定和費(fèi)用認(rèn)定均可的基礎(chǔ)上，可以考慮發(fā)放費(fèi)用讓居民自行委托維修，此時雙方一定要簽訂《居民自修承諾書》，確保發(fā)放費(fèi)用用于房屋修復(fù)上。房屋修復(fù)工作以實(shí)際損壞為準(zhǔn)，適當(dāng)考慮居民合理訴求，不任意擴(kuò)大修理范圍。

3 有關(guān)房屋加固修復(fù)方案和相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償內(nèi)容的建議

房屋受到損傷后，針對受損房屋居民最擔(dān)心的問題按性質(zhì)分為三類:1)結(jié)構(gòu)安全性能下降。房屋受到損傷后，結(jié)構(gòu)構(gòu)件出現(xiàn)裂縫、拉斷、錯位等，房屋整體出現(xiàn)傾斜、不均勻沉降等;2)房屋不能正常使用。如地板、地磚或磁磚出現(xiàn)開裂、起殼和脫落，門窗啟閉不便，門窗玻璃破裂，下水管道排水不暢等;3)房屋品質(zhì)下降。擔(dān)心房屋的市場價格會因此受到影響。一般來說，修復(fù)加固方案中，保證房屋能正常使用是最基本的要求。房屋安全性能和品質(zhì)一般會因為加固修復(fù)得到改善。表1 給出可能的房屋加固修復(fù)方案，方案按由簡單到復(fù)雜的順序排列。表2 中給出相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償內(nèi)容的建議。

另外，需要對房屋加固修復(fù)和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償項目中以下幾種情形予以解釋:

1)為了讓居民多得利，加固方案有時建議同時進(jìn)行多層房屋的“平改坡”工程，進(jìn)行房屋外立面的美化裝修，即所謂“穿衣戴帽”，發(fā)生的這部分費(fèi)用一般不向居民收取。

2)上海市有許多房屋年代久遠(yuǎn)，部分接近設(shè)計使用年限，進(jìn)行整體抗震加固后，房屋能達(dá)到7 度抗震設(shè)防要求，即房屋的安全性能和品質(zhì)得到了極大地提高，居民得到較多實(shí)惠，但由于歷史原因和現(xiàn)行政策無規(guī)定，據(jù)此向居民收取費(fèi)用，尚無可操作的依據(jù)和方法。

3)對于由于房屋變形引起的管線破損修復(fù)中，如果原有管線年久失修，基本達(dá)到或列入物業(yè)大修計劃時，此時的管線修復(fù)費(fèi)用中應(yīng)由物業(yè)公司分?jǐn)傄徊糠帧?/p>

4)由于整體結(jié)構(gòu)加固方案的需要(主要為外套框架加固)，部分房屋需進(jìn)行擴(kuò)大面積加固，所擴(kuò)出的面積，按“誰得益、誰付費(fèi)”的原則，居民應(yīng)支付這部分費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能參照市場價，應(yīng)參考如舊城改造項目的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

表1 常規(guī)房屋加固修復(fù)方案

表2 建議相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償內(nèi)容

4 結(jié)語

由于受新建工程影響的房屋檢測鑒定和后續(xù)的受損房屋處理工作涉及到政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律等方方面面的問題，其成熟實(shí)施有一個過程，應(yīng)積累實(shí)踐案例和經(jīng)驗，形成經(jīng)常性建設(shè)制度。

［1］滬建交聯(lián)［2008］511號，減少基礎(chǔ)設(shè)施施工對周邊環(huán)境影響試行規(guī)定［S］.

［2］DG 108-79-2008，房屋質(zhì)量檢測規(guī)程［S］.