地方政府卸載房地產政策

文 齊 岳（財經評論人）

也就在兩年前，我國還堪稱房地產限購政策“博物館”，匯聚了各國幾乎所有的房地產調控實踐，并不惜祭出行政大棒反復打壓房價。然而經濟起落、景氣輪回，轉眼間現在這些政策到了集體“卸載”的時候。

托市政策以地廳一級為主力，省級政府低調跟進。眾所周知，土地出讓收入幾乎與收稅規模相當。地方政府建橋修路打拼GDP全靠投資，因此有充足動力來提振房地產市場。以往壓制房價的思路，不外乎“限價”、“限量”兩種；如今反向調控也不出窠臼。于是，杭州出臺了隱性“限降令”，成交價低到一定程度就必須重新備案，不能順利網簽。這是較為直接的干法。矜持一點的走迂回降價路線，比如減少交易費用。海口直接補貼住房中介，可謂兇猛。寧夏從公積金著手，允許個人公積金貸款比例占到75%，令北京、廣東等公積金快見底的地區羨慕得口水都要流出。

“限量”方面，曾經鐵桶一般的限購政策八月也已經捅開。省會城市中，蘭州、貴陽、西安、南寧等城市不同程度放松了限購。據統計，除北上廣深四座一線城市外，只有長春、南京、珠海和三亞四城仍在堅持限購。這些“堡壘”的陷落，短期內也頗可期待。

2008年和2012年房地產市場不景氣時，也都出現過地方政府扎堆托市的現象，但顯然這一次中央容忍度更高，很少叫停。二套房貸、稅收補貼、戶口政策這些具有標志意義的托舉政策得以成行。

容忍度提升的背后是宏觀經濟的景氣低落。房地產占到固定資產投資的四分之一左右，具有全局性作用。一旦房地產下滑，保增長的壓力就會大幅落在制造業和政府基建投資的肩上。目前我國面臨“兩高”：產業庫存高、政府債務高。這使得工業企業和地方政府都發不出力來。于是投資出現全面低迷。

然而，目前地方政府的托市舉措，可能難以扭轉房地產的頹勢，更無力支撐整體經濟走勢向好。

這些措施的確是有短期作用的，但如果想讓房地產行業整體企穩回升并進入新一輪繁榮周期，那么這些政策就差點意思了。限購所帶來的成交量上漲顯然是一次性的，不可能持續釋放需求。不要忘了，本輪房地產下行的導火索是房貸利率的上升和可得性的下降。銀行不松口的話，恐怕房價難見底。

因此兼顧了價和量兩方面的信貸刺激成為一個關鍵點。成都補貼3%已經屬于信貸刺激的范疇；廣西適當放寬二套房貸；浙江紹興認定二套房時也不再“認房又認貸”，而“只認房不認貸”，合理得多；上海也傳出些許放松限貸的風聲。但總體來說，限貸方面的突破并不大。資金成本的高企使得銀行仍然不愿意做房貸生意。更深入一點說，銀行放松房貸恐怕無法力挽狂瀾。觀望氣氛的破除才是短期扭轉市場的最關鍵。從這個意義上來說，媒體的作用要大于銀行的作用。

在宣傳力量引爆市場之前，房地產要自己磕磕碰碰地觸底企穩。8月以來北京地區二手房成交略有回暖跡象，報盤價也在上去。這是否是拐點到來的先兆？市場糾結了地方政府、銀行、購房者、開發商等種種因素，令人難辨東西。但比較確定的是，如果地方政府想憑一己之力推動房地產市場趨勢反轉，那么現有的政策卸載還遠遠不夠。