簡析城市建筑設計及施工管理

曹志凱+++張森

摘要：

在工程建設方面，人們習慣于把成本控制放在建設實施階段，其實，投資控制、工期控制、質量控制等是相互關聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的六辨證關系系，要抓好投資控制，必須抓好項目的質量和進度等。

關鍵詞：工程設計；造價；管理

一、設計階段的成本控制

設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的優(yōu)劣直接影響到建設的費用和建設工期，直接決定人力、物力和財力的投入。科學合理的設計，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此，設計階段對項目投資的影響是極其重要的，特別是擴初設計階段對項目經(jīng)濟的影響達70%—95%，實際上，當擴初設計批復后，技術、費用問題很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免“先天不足”。

（一）推行招標。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

（二）開展限額設計。設計人員應熟悉掌握建筑工程的預算定額及費用定額，熟悉建筑材料的預算價格，然后按照項目投資的估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。

（三）嚴把合同關。由于目前設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。因此應在設計合同經(jīng)濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束力，這是對設計規(guī)范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。

二、招標與成本控制

（一）招標過程中的成本控制。工程招投標包括設備、材料采購和施工兩個方面。招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前，應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉包，二級企業(yè)進場”等不正常現(xiàn)象。要做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。另外還有合理低價，所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價，作為開發(fā)商應杜絕一味尋求絕對低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。

（二）做好合同簽定工作。應按合同的內容明確協(xié)議的條款，對合同中涉及的費用，如工期、價款結算方式、違約爭議的處理等，都應該有明確的約定。在簽定過程中，對招標文件及設計中不明確的、不具體的內容，通過談判，力爭得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預測在施工過程中可能會引起索賠的因素，對索賠要具有前瞻性，有效避免過多索賠事件發(fā)生。另外，還應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使得風險適當轉移、有效分散和合理規(guī)避，以便提高工程造價的控制效果。

三、施工階段成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸、合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產開發(fā)產業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象。但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。

（一）減少工程索賠。在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為開發(fā)商造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從各個方面確定是否需要進行工程變更。

（二）管理模式。建立建設監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)過監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

（三）技術措施。對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料、新工藝、新辦法等等。在技術上要想法實施項目投資的有效控制。技術措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產率和縮短工期的有力保證。

（四）經(jīng)濟措施。嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。材料供應須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。另外，加強材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

（五）竣工階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結算真正體現(xiàn)工程實際造價。

四、結語

中國住宅開發(fā)建設正面臨一場新的革命。從規(guī)劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用，到功能和質量等方面要求越來越高，作為房地產開發(fā)企業(yè)首要的目標是工期短，質量優(yōu)，投資效益好。針對房地產項目的這些情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。

【作者單位：河南鄭州】