提高房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)與工程的管理水平的探究

楊威

摘 要：房地產(chǎn)作為當(dāng)今中國(guó)最為受人關(guān)注的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，房地產(chǎn)公司也自然而然的成為了熱門(mén)的話(huà)題。房地產(chǎn)由于是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事，所以房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和運(yùn)營(yíng)能力以及對(duì)建筑工程的管理能力，直接決定了老百姓住房的安全和質(zhì)量。該文從如何提高房地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理和工程管理的水平入手，通過(guò)對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀的分析，提出了一些切實(shí)可行的解決辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 運(yùn)營(yíng)管理 工程管理 提高

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）09（c）-0185-02

1 提高房地產(chǎn)公司的企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理概念分析

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，就是通過(guò)企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿(mǎn)足客戶(hù)價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理不夠重視。

在過(guò)去，很多房地產(chǎn)企業(yè)是用一種投資的角度去思考企業(yè)發(fā)展，只要買(mǎi)一塊地，就能獲取足夠的利潤(rùn)。整體來(lái)說(shuō)，那時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式比較粗放，并不在意企業(yè)管理流程的控制。但這鐘情況在2007年發(fā)生了變化，因?yàn)?007年的土地價(jià)格上漲速度比較快，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度也比較快，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是多項(xiàng)目同事運(yùn)作，這時(shí)企業(yè)就無(wú)法對(duì)現(xiàn)金流和項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行控制。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的水平低下。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在大勢(shì)好的時(shí)候，只要是房子，幾乎都能賣(mài)得掉，企業(yè)就沒(méi)有制定嚴(yán)格的用款制度，大額資金使用沒(méi)有采取報(bào)批制，突然遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)不好，銷(xiāo)售不順暢，國(guó)家政策調(diào)控，金融政策收緊，企業(yè)資金就遇到嚴(yán)重問(wèn)題。如果企業(yè)資金運(yùn)用和管理的不好，直接關(guān)系到企業(yè)的正常運(yùn)行和整體效益。就現(xiàn)在來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)最大的問(wèn)題就是對(duì)現(xiàn)金流的控制，因此企業(yè)應(yīng)快遞開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，并對(duì)資金運(yùn)行要進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理，與規(guī)范化的資金流程管理接軌。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題。

目前房地產(chǎn)企業(yè)造價(jià)管理模式是工程建設(shè)全過(guò)程的管理，但在實(shí)際操作中又存在著一些問(wèn)題。主要有以下幾點(diǎn)：第一，我國(guó)現(xiàn)階段的工程造價(jià)管理以辦理工程結(jié)算價(jià)為目的，只注重在施工過(guò)程中的造價(jià)控制，忽視工程開(kāi)工前投資決策階段對(duì)造價(jià)的控制。第二，工程造價(jià)管理以被動(dòng)的按照設(shè)計(jì)圖紙編制概預(yù)算和計(jì)算工程造價(jià)為主。第三，成本管理意識(shí)上的誤區(qū)，沒(méi)有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過(guò)程、全要素、方位”的成本管理，成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)管理水平的措施

房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入理性的時(shí)代，我們?nèi)绻芴岣呦忝椎倪\(yùn)營(yíng)管理水平，提高小米的運(yùn)營(yíng)管理水平無(wú)非是為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。那么為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤(rùn)的方式，一是收入增加，二是凈利潤(rùn)提高，三是提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率。在房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入調(diào)整期，收入不可能大幅增長(zhǎng)的情況下，只能通過(guò)控制好項(xiàng)目成本和提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的方法來(lái)為企業(yè)增加利潤(rùn)。

（1）控制好項(xiàng)目成本。

合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目發(fā)包階段和實(shí)施階段，可以說(shuō)一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。

①抓好源頭，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對(duì)有限，但是相關(guān)職能部門(mén)還是應(yīng)積極主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)參謀”的作用，工程、成本部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期發(fā)展部門(mén)盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程中的費(fèi)用。

在工程項(xiàng)目全過(guò)程管理與造價(jià)控制中，影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說(shuō)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段。

②抓緊、抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段。

在工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段，企業(yè)要對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)是具有實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程造價(jià)的核心。建設(shè)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過(guò)招投標(biāo)可以引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，同時(shí)還可以降低工程建設(shè)成本，而且還能擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商。

業(yè)主方在工程施工階段還要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，應(yīng)建立工程簽證管理制度，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。

（2）提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

①縮短開(kāi)發(fā)周期，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。縮短開(kāi)發(fā)周期首先可以采取傳統(tǒng)工序前置，提前做好70%的準(zhǔn)備工作，以“成本換時(shí)間”；其次采用工序并聯(lián)作業(yè)，在保證時(shí)間周期的前提下，盡可能將各項(xiàng)作業(yè)交叉并聯(lián)進(jìn)行。

②加強(qiáng)與地方政府的溝通協(xié)調(diào)，盡快取得四證，使得項(xiàng)目具備融資條件，提高自有資金利用效率，或者金融創(chuàng)新，降低自有資金風(fēng)險(xiǎn)。

③控制銷(xiāo)售與回款節(jié)奏，比如開(kāi)盤(pán)當(dāng)月認(rèn)籌率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。對(duì)于售樓賣(mài)場(chǎng)進(jìn)度控制，按照公司經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)要求實(shí)施到位，在開(kāi)盤(pán)之前，盡量降低對(duì)自有資金的占有量。樓盤(pán)售出以后，加強(qiáng)與銀行間的合作，放款及時(shí)到位。

④?chē)@著公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)要求，通過(guò)有效的工藝穿插與搭接，對(duì)工程量實(shí)施進(jìn)度優(yōu)化，必須與合同管理、供方資源配置相結(jié)合，一是根據(jù)項(xiàng)目回款節(jié)點(diǎn)或公司資金安排節(jié)點(diǎn)或當(dāng)?shù)氐氖蹣菞l件，把非關(guān)鍵線(xiàn)路上的工程量進(jìn)行優(yōu)化延后，向非關(guān)鍵線(xiàn)路要資源，然后適時(shí)穿插施工；二是設(shè)備和材料的采購(gòu)，要做好計(jì)劃安排，優(yōu)化資金安排。

2 提高房地產(chǎn)公司的建筑工程管理水平

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)工程建筑管理的目的endprint

房地產(chǎn)公司對(duì)于工程進(jìn)行建筑管理是其自身發(fā)展的基礎(chǔ)。在施工的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程管理的最根本目的就是為了最大程度地獲取利益。但是如何在施工過(guò)程中做好工程的建筑管理卻是房地產(chǎn)企業(yè)很難解決的問(wèn)題。按照國(guó)家規(guī)定，建筑施工的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的建筑監(jiān)理隊(duì)伍，監(jiān)督施工質(zhì)量。

在工程施工中進(jìn)行建筑管理工作，首要目的就是為了減少施工成本，提高工程品質(zhì)。其次，工程精細(xì)化管理可以促進(jìn)施工進(jìn)度。在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化管理，還可以對(duì)施工放進(jìn)行監(jiān)督，使其能夠加快施工進(jìn)度，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短工期。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑工程管理現(xiàn)狀分析

（1）團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力較差。

對(duì)于很多的房地產(chǎn)企業(yè)，由于各方面因素的影響，造成員工的工作性質(zhì)不像事業(yè)單位那樣穩(wěn)定，這樣就造成了人員的流動(dòng)性較大，新舊人員交替，一般都會(huì)出現(xiàn)工作磨合期等等問(wèn)題，還有員工的工作積極性、主動(dòng)性差等問(wèn)題，直接影響整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)的效率。

（2）對(duì)建筑設(shè)計(jì)圖紙管理不完善。

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建筑規(guī)劃的時(shí)候，只是在高層管理部門(mén)之間進(jìn)行交流，但是卻要求設(shè)計(jì)人員按照要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，這樣就導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)人員不能準(zhǔn)確掌握工程的設(shè)計(jì)要求，并且房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于圖紙的管理模式不完善。

（3）對(duì)工程施工合同管理不完善。

施工方在進(jìn)行施工活動(dòng)時(shí)，要嚴(yán)格按照工程施工合同要求。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視對(duì)施工合同的管理，在項(xiàng)目施工中有很多不同施工企業(yè)的參與，因此房地產(chǎn)企業(yè)要明確每一部分施工要求，并且根據(jù)法律規(guī)定，制定嚴(yán)格的施工合同。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建筑管理工作是一個(gè)復(fù)雜而繁瑣的過(guò)程，只有將責(zé)任進(jìn)行細(xì)部明確，才能實(shí)現(xiàn)工程有效進(jìn)行，最大限度縮短工期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

（4）對(duì)建筑材料供應(yīng)管理方面不完善。

在工程施工的過(guò)程中，需要大量建筑材料的供應(yīng)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于材料供應(yīng)管理環(huán)節(jié)中存在眾多問(wèn)題。如房地產(chǎn)企業(yè)未制定合格供方名錄，不進(jìn)行材料質(zhì)量比較，在材料供應(yīng)時(shí)，憑借關(guān)系而優(yōu)先使用，導(dǎo)致材料質(zhì)量不合格出現(xiàn)返工等情況。

（5）盲目的追求工期而忽視了工程質(zhì)量和品質(zhì)要求。

建筑工程往往工期緊，任務(wù)重，質(zhì)量要求高；但有的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要，會(huì)出現(xiàn)工期搶工達(dá)到銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)的情況。一旦搶工未采取有效的補(bǔ)救措施，就可能出現(xiàn)工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或者將一些不符合品質(zhì)要求的材料使用到工程中，導(dǎo)致完工需整改的情況。這樣的結(jié)果就是“節(jié)點(diǎn)達(dá)到了，但大金額的返工整改費(fèi)用等待房地產(chǎn)企業(yè)或施工方來(lái)買(mǎi)單”，由此又牽扯出一系列的管理問(wèn)題。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)提高工程管理的措施

（1）大力加強(qiáng)設(shè)計(jì)管控。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上引進(jìn)優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，引入市場(chǎng)先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，促進(jìn)產(chǎn)品創(chuàng)新；同時(shí)還要掌握市場(chǎng)信息和建筑行業(yè)發(fā)展的新信息加大新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用力度。對(duì)于設(shè)計(jì)控制要建立清晰的設(shè)計(jì)管控流程，在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的同時(shí)保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，沒(méi)階段設(shè)計(jì)工作開(kāi)始前必須擬定詳細(xì)、完善的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；每階段設(shè)計(jì)必須進(jìn)行中間成果的內(nèi)部評(píng)審。

（2）加強(qiáng)工程管理的過(guò)程控制。

首先，工程管理率團(tuán)隊(duì)必須在設(shè)計(jì)交底的基礎(chǔ)上認(rèn)真閱圖，了解設(shè)計(jì)理念、掌握重點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和產(chǎn)品功能效果要求。其次，施工管理過(guò)程中要堅(jiān)持“樣板帶路”的原則。加強(qiáng)工程計(jì)劃的各分項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制，將分項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制在計(jì)劃的可控范圍內(nèi)，以免因部分節(jié)點(diǎn)延后打亂工程計(jì)劃；另外還要落實(shí)成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和措施，真正做到全過(guò)程的成品保護(hù)管控體系。最后，大力推進(jìn)文明施工，落實(shí)文明施工的各項(xiàng)措施。

（3）在工程造價(jià)時(shí)要嚴(yán)格控制。

對(duì)工程投資進(jìn)行管理是工程管理中的重要部分。在設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于建筑設(shè)計(jì)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)過(guò)程的多方案比較和成本測(cè)算，選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。在施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)工程實(shí)際情況進(jìn)行施工預(yù)算估計(jì)工作，并且對(duì)于工程多需要的資金要用合同形式與施工放進(jìn)行約定。在工程管理過(guò)程中嚴(yán)格按照公司相關(guān)制度和流程執(zhí)行，依靠設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制把施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更控制在合理范圍內(nèi)，減少設(shè)計(jì)變更數(shù)量。

（4）采用完善的工程管理方法。

對(duì)于工程管理要從根本抓起，首先對(duì)于施工團(tuán)隊(duì)，要通過(guò)教育提高全體職工的質(zhì)量意識(shí)，激發(fā)質(zhì)量責(zé)任感，使全體職工樹(shù)立起正確的“質(zhì)量觀”和“顧客觀”。對(duì)從事特殊工種和關(guān)鍵工序的人員必須持證上崗。同時(shí)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，從人的理論水平、技術(shù)水平，人的生理缺陷，人的心理行為，人的錯(cuò)誤行為，人的違紀(jì)違章等幾個(gè)方面綜合考慮，把住用人冠，讓人的流動(dòng)始終處于全面受控狀態(tài)，從而靠人去實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。其次，在施工過(guò)程中全面正確地分析工程特征、技術(shù)關(guān)鍵及環(huán)境條件等資料，明確質(zhì)量目標(biāo)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)；制定合理有效的施工技術(shù)方案和組織方案，前者包括施工工藝、施工工法；后者包括施工區(qū)段劃分、施工流向及勞動(dòng)組織等，全方面綜合的管理整個(gè)工程狀態(tài)。

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