土地增值稅清算前房地產開發企業如何做好準備工作

土地增值稅清算前房地產開發企業如何做好準備工作

問：我公司開發的房地產項目已經具備清算條件，正在進行清算前的準備工作。請問，我們應在哪些方面做好準備？

合福達房地產開發公司 向一明

答：由于土地增值稅的預征率普遍偏低，土地增值稅清算時一般都會補繳稅款，造成房地產企業大量現金外流，因此各企業應當事前做好準備，積極應對。如何做到知己知彼百戰不殆，我們可以分析一下，稅務機關土地增值稅審核的主要內容：

一、收入情況的審核要點

1．審核收入情況時，應結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入。

2．對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行審核。

3．對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低而沒有正當理由的情況，如果由此種情況，稅務機關可以核定征收。

4．主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計收入事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。上述情況是否已做視同銷售處理？

二、扣除項目的審核要點

1．審核扣除項目是否符合下列要求：

（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。

（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。

（3）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。

（5）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（6）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

2．審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時關注重點是：

（1）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。

（2）是否存在將房地產開發費用計入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

（3）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

3．審核前期工程費、基礎設施費時關注重點是：

（1）前期工程費、基礎設施費是否真實發生，是否存在虛列情形。

（2）是否將房地產開發費用計入前期工程費、基礎設施費。

（3）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

4．審核公共配套設施費時關注重點是：

（1）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否真實發生，有無預提的公共配套設施費情況。

（2）是否將房地產開發費用計入公共配套設施費。

（3）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目合理分攤。

5．審核建筑安裝工程費時關注重點是：

（1）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。

（2）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。

（3）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（4）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

（5）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

6．審核開發間接費用時關注重點是：

（1）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用計入開發間接費用的情形。

（2）開發間接費用是否真實發生，有無預提開發間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

7．審核利息支出時關注重點是：

（1）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用。

（2）分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（3）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

8．審核代收費用時關注重點是：

（1）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取。

（2）當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

9．審核關聯交易時關注重點是：

（1）在審核收入和扣除項目時，重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

（2）關注企業大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

解耀東