3．房地產開發企業繳納的契稅可否計入土地成本

3．房地產開發企業繳納的契稅可否計入土地成本

問：我公司通過招拍掛取得一項土地使用權，支付土地出讓金17632萬元，按照當地規定的契稅稅率3%繳納契稅528.96萬元。請問，契稅可否計入“開發成本—土地征用及拆遷補償費”，在計算企業所得稅時是否允許扣除，在計算土地增值稅時可否享受加計扣除？

廣勝置業房地產有限公司 于曉海

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條第一款規定：土地征用費及拆遷補償費，是指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南第六條規定：“房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。契稅屬于取得土地使用權發生的費用，應當計入土地的賬面價值。”

從企業會計準則、稅法的規定來看，契稅應當計入開發成本，在計算企業所得稅應納稅所得額時允許扣除。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規定：房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

《中華人民共和國土地增值稅條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規定：房地產開發企業的房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本之和的10%以內計算扣除；對從事房地產開發的納稅人還可按取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本之和，加計20%的扣除。這就是日常所講的加計扣除30%。契稅已經計入房地產開發成本，就應當享受加計30%的扣除。

劉玉章