國泰基金徐皓：房地產板塊超額收益值得期待

2013年4季度房地產指數的連續單邊下跌（單季度下跌約35%）已經充分反映了市場對于房地產行業在流動性緊縮、熱錢流出以及限購政策調控下房價及銷售量難以為繼的預期，而今年上半年的量價齊跌也印證了這一預期。因此2014年2季度開始房地產行業處于一個利空充分出盡，在這種悲觀的情緒下，房地產行業指數及其成份股的估值具備了極高的安全邊際。今年4月以來，在經濟數據整體下滑的背景下，各大城市調控不斷放松甚至轉為刺激，流動性拐點在一季度開始顯現，在行業政策放松與貨幣政策寬松疊加下，根本上轉變了市場對于大勢及房地產行業的悲觀預期，極大地推動了行業基本面見底回升，也構成近半年來房地產指數單邊大幅上漲的基礎。此次不對稱降息又猶如一劑強心劑，我們預判，在2015年信貸政策進一步寬松，房地產銷量有望在明年1、2季度得到實質改善和印證，同時，在二級市場整體情緒樂觀的帶動下，房地產行業整個板塊未來3-6個月取得超額收益值得期待。

降息與政策共振行業拐點已現

上周末央行發布不對稱降息，本周以來眾多地產上市公司放量上漲，交易量以及行業指數均不斷創出新高。從歷次降息對于地產板塊的短期影響來看，也出現過多次走低的局面，但正如上面分析本次降息大背景有所不同。盡管從表面來看或因此次降息幅度較大超出預期，但實質則因在經濟較差或者悲觀情緒主導時，降息更易被理解為利空或者連續降息后對于通脹的擔憂，但當前，市場情緒已明顯向好，房地產利空因素早已被消化，經過一系列政策加熱刺激后的降息，則更多被理解為利好。本次降息實質強化了新的貨幣寬松周期，在宏觀經濟數據不佳的背景下，市場預計未來仍有降息及降準等寬松舉措，房地產行業作為對貨幣政策敏感的高彈性品種無疑將持續受益。

事實上，房地產行業的基本面在預期主導下早已開始逐步復蘇，而此次降息則有望與行業政策形成共振，徹底扭轉地產板塊的悲觀預期。去年以來房地產市場雖然銷售火爆卻被悲觀預期所籠罩，房地產板塊提前反應出現大幅下調，今年1季度起整個行業則呈現量價齊跌的局面。不過，今年4月以來政策放松預期是支撐房地產板塊的主要邏輯，隨著年中房地產市場的調控政策開始轉向，限購不斷放開、信貸政策以及地產調控政策不斷放松，市場情緒出現了明顯轉向。加之從1季度開始的流動性不斷寬松、驅動的合力大大增強，此次不對稱降息更是帶來資金供應以及資本成本的改善。更重要的是，資本市場以及上市公司、購房者對房地產行業預期的扭轉。另外，從銷售量來看，此次降息無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。

綜上，預期改善、政策放松、信貸支持、貨幣寬松、銷量回暖以及情緒將構成大幅拉升房地產行業指數的演繹路徑。目前，房產周均成交量降幅同比縮小，環比也在逐步改善，我們預期明年初信貸寬松政策會有進一步體現，從而使明年1、2季度房產銷量得到實質改善。

房地產板塊中長期行情值得關注

從投資角度來看，目前房地產股票顯然更具備投資價值，根據歷年降息前后房地產板塊的走勢來看，通常3-6個月后會出現超額收益。我們認為，在降息的催化下房地產板塊迎來的不是短期行情而是中長期行情，從資金參與的熱情也可見一斑。以萬科A為例，周一交易量高達50億，這一數據相當平時10倍左右，資金選擇在指數漲幅不大的前期持續吸籌，顯然更注重該類個股的中長線配置價值，而不是短期走勢。

今年7月在第四屆價值地產年會上我們強調房地產板塊率先啟動，大盤目前沒有可預見下行風險，強烈看好房地產板塊。三季報展望我們就曾指出，無論大盤上漲或下跌，房地產板塊都具有極大概率獲得絕對收益。當時時點我們認為大盤企穩的情況下，伴隨著各種行業利空不斷兌現，利好接踵而來，地產板塊下行風險已逐步排除，此階段房地產行業板塊具有十分明顯的確定性，獲得絕對收益概率較大；如果A股盤面出現轉向，中小及主題熱點出現回調，那么配置房地產板塊相對收益將會十分明顯，因此無論上限房地產行業都極具配置價值。目前來看，以國泰國證房地產B（150118）為例，近5個交易日日均成交量達到1.5億元，漲幅已超過40%（截止11月26日）。眾所周知，作為股市風向標，杠桿基金二級市場的價格不是單純反映該杠桿基金的凈值漲跌，而是更多受投資者投資情緒的影響，反映投資者對行業、對杠桿基金未來收益的預期。當下作為投資預期交換的媒介，房地產B的驚艷表現已充分表明房地產板塊的中長期配置價值已經被大部分資金所認可。

適時把握投資機會

房地產行業具體投資方向的把握上，目前時點我們比較看好兩類標的：一類是已經具備轉型戰略的中小市值的地產公司，包括地產醫療、兒童地產、教育地產等具備跨界轉型預期的上市公司；另一類則是傳統地產中具有高周轉、高杠桿、高庫存情形的，這些前期漲幅不大的地產個股將受益于這波行情。在貨幣增速效應遞減的大環境下，房產投資屬性有所減弱，而伴隨人民幣貶值熱錢外流，房價短期出現過快上漲的概率極小，在房價平穩銷售量放量的情況下房地產行業更有望具備持續的投資價值。

如果看好某個板塊行情、判斷好方向及幅度和熱點行業，投資者不妨可以投資對應行業或板塊的杠桿基金。國泰國證房地產分級基金可以滿足不同風險偏好的投資者對于房地產板塊不同的投資需求，熟悉二級市場且具備一定風險承受能力的投資者可選擇帶有杠桿性質的房地產B（150118），指數持續上行且其目前每日振幅高達7%，只要把握好介入時點則可通過波段操作獲得更大收益；套利者可以場內申購房地產分級母基金分拆賣出子份額，獲取相對無風險收益；機構以及偏穩健型個人投資者則可通過參與國泰國證房地產指數分級基金（160218）分享房地產行業的上漲。正所謂投機者的游樂場，套利者的天堂，長期投資者的金口袋。endprint