限貸松綁，黃金周京城樓市趨暖

劉德炳

2014年9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合公布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。這是時隔6年后，銀行監管機構再次明確購買首套房首付三成、房貸利率最低打7折的政策；與此同時，央行還修改了首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，購買第三套住房不限貸。國泰君安首席宏觀分析師任澤平評論稱，這是迄今為止最具力度的救市政策，與2008年的救市政策類似。2008年10月22日，央行曾出臺政策，明確金融機構的房貸利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

在今年樓市的“金九月”以慘淡業績收場的局面下，全國多數省會城市相繼取消限購政策，如今放松限貸的政策開始登場，被很多房地產業人士視作中國樓市的救市步伐正逐步升級。那么，金秋十月，樓市會迎來“小陽春”？

四大行明確開始執行新政 資金成本高，7折利率恐難現身

新政出臺，各大商業銀行是如何執行的呢？ 10月4日，《中國經濟周刊》記者采訪了工農中建四大銀行在北京的房貸業務部門人士，了解相關政策執行情況。

中國銀行北京信貸負責人告訴《中國經濟周刊》，目前已經接到上級通知，按照央行最新通知，申請人名下沒有或者如果已經還清之前房子的貸款，則可以按照首付三成的政策執行，但是對于利率打折，要等到節后上班銀行再出具體的細則。

農業銀行和工商銀行方面則表示暫時未接到更新后的通知，對于目前來銀行咨詢的客戶，仍然按照9月30日通知發出之前的政策予以說明。

而建設銀行方面則表示，如果申請按揭貸款人所購住房為第一套住房，則可以根據貸款申請人的信用資信情況給予折扣，但是，若屬于二套房貸則無優惠。

記者了解到，在國慶長假期間北京地區四大國有商業銀行對于新政的執行時間未形成統一的步伐，且對于基準利率折扣問題，尤其是哪些客戶能給予打折，打幾折，各家銀行尚未出臺具體細則辦法。

不過長假結束后，四大行都已明確開始執行新的房貸政策。

一些銀行業人士表示，由于當前銀行自身的資金成本高，房貸業務對于銀行而言本來就沒多少利潤，目前銀行在售的理財產品的預期年化收益率多在5%左右，如果房貸利率按照目前基準利率打7折來執行就是4.5%，這對于銀行顯然是虧本生意，預估銀行執行房貸7折優惠的動力不太足。在2009年，各大銀行的房貸利率也曾按照基準利率打7折來執行，不過隨著2010年國家加強對房地產市場的調控，這一優惠就消失了。

樓市打噴嚏，經濟遇冷

9月18日，國家統計局公布了8月份房價數據，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有68個，持平的城市有1個，上漲的城市有1個。

上海易居房地產研究院對國家統計局統計的70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均，計算得知，8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1.2%，延續了5月份開始的下跌態勢，且跌幅明顯擴大，再創近10年最大。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，自2012年6月份以來，70個大中城市房價連續上漲23個月。今年5月份開始，房價指數出現環比下跌，而6—8月份跌幅開始擴大，包括一二三線城市、一二手房等都出現了大降溫。越來越多的城市步入房價下跌的通道，會進一步加重市場的看跌情緒。

國家統計局綜合司的郭同欣在解讀8月份中國經濟數據時亦指出，房地產市場調整的累積效應進一步顯現，對相關領域生產、投資和消費的影響加大。房地產行業一頭連著投資，一頭連著消費，對經濟增長影響較大。商品房銷售面積和銷售金額持續下降，直接影響了房地產投資和相關投資品生產增長。

郭同欣表示，近期我國建材市場如鋼材產量、水泥產量的增速均有不同程度回落，8月份平板玻璃的產量甚至同比還在下降。此外，房地產市場調整也間接影響了相關消費類產品的生產與銷售。如8月份，家用洗衣機產量同比下降7.5%，上月為增長6.2%；彩色電視機產量增長3.0%，比上月回落11.2個百分點。

不過，監管層此次救市力度之大，還是超出了業界的預計。以貸款購買二套房的首付比例而言，其中在2007年以前，二套房首付比例僅為30%，2007年9月，國家出臺政策，提高二套房首付比例至四成，同時貸款利率為基準利率的1.1倍；2010年9月二套房首付比例為50%，2011年1月二套房首付比例為60%，其比例從30%提高到60%用了四年的時間，而且是逐步提高首付比例。而此次降低二套房首付比例，一下子直接從60%降到了30%。

黃金周京城樓市成交活躍

相比以往樓市的“金九銀十”，今年的“金九”樓市在上半年的低迷狀態下依舊沒有好轉。新政的出臺，是否能促成“銀十”呢？

十一黃金周期間，記者采訪了北京多家房產經紀公司和部分樓盤。北京鏈家房地產經紀有限公司一位資深經紀人對《中國經濟周刊》表示，相對于9月，二手房市場確有變化，十一假期間成交比較多，成交客戶群體多為改善性消費者。不過，由于批貸放款流程需要時間，暫時還沒有客戶享受到利率打折的優惠，具體的還要等10月8日以后，每家銀行予以確定。

而在一手房市場，記者看到，位于北京市大興南的固安英國宮售樓處，十一期間前來看房的客戶非常多。置業顧問小謝說，國慶節這幾天來看房的客戶比十一之前多，成交量也上去了，成交客戶多為首次置業，明顯有回暖的跡象，且現在開發商還準備漲價。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“房貸新政”真正落地，對被壓抑的合理住房需求的釋放會形成利好，能刺激樓市成交量的復蘇，并對房價止跌企穩形成利好。

胡景暉認為，新政對于投資、投機性需求仍保持較為嚴格的限制，比如擁有一套住房但沒有還清房貸的購房者，或者再貸款購買非普通商品住房的購房者，并不能享受首套房的優惠信貸政策?！胺抠J新政”落地將有利于樓市交易量的復蘇，但不會導致由于購房需求的猛增而引發房價暴漲。

自2008年以來房貸政策的流變

2008年10月22日

中國人民銀行宣布，自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。中國人民銀行表示，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。

2010年1月10日

《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》：加大差別化信貸政策執行力度。要嚴格二套住房購房貸款管理，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

2010年9月29日

《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》：對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

2011年1月26日

國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作，要求對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

2014年9月30日

《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。endprint