商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃

陸迪

摘 ? 要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地受到了大家的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)過程、涉稅問題等均成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文是從從房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)流程方面著眼，就各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃進(jìn)行了初步探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè);開發(fā)過程;涉稅？

房地產(chǎn)開發(fā)，是指具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動。房地產(chǎn)開發(fā)方式可分為自行開發(fā)、合作建房、代建工程和提供勞務(wù)等，開發(fā)產(chǎn)品可分為土地、房屋（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施（醫(yī)院、學(xué)校等）及代建工程。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的三個階段

1.開工準(zhǔn)備階段。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最基本的。前期準(zhǔn)備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證（如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》）和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。現(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家無償將土地劃撥給使用人使用，劃撥轉(zhuǎn)讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作為開發(fā)使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得過有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。

2.組織施工階段。根據(jù)前期審批的規(guī)劃圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場施工，到建設(shè)主管部門辦理《建筑工程施工許可證》。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。建筑施工階段是開發(fā)商托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。

3.銷售階段。銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)盈利的階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件之后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此類銷售方式。

二、各環(huán)節(jié)的涉稅信息

1.開工準(zhǔn)備階段。經(jīng)審批取得土地時，需要由國土資源行政管理部門頒發(fā)土地使用證。本階段主要涉及契稅、印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。契稅按購置土地付出的經(jīng)濟(jì)利益的3%至5%繳納;印花稅按合同所載金額萬分之五貼花，土地使用權(quán)證按件貼花5元;城鎮(zhèn)土地使用稅俺納稅人實(shí)際占用的土地面積和單位稅額計算稅額。

2.開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。印花稅按工程施工合同金額的萬分之三貼花;勘探設(shè)計合同按合同金額的萬分之五貼花;城鎮(zhèn)土地使用稅同樣按納稅人實(shí)際占用的土地面積和單位稅額計算稅額。

3.商品銷售階段。該階段是房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的主體階段。涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅按銷售收入及預(yù)售帳款金額的5%繳納;城市維護(hù)建設(shè)稅俺“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅稅額的7%繳納;教育費(fèi)附加按“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅稅額的3%繳納;地方教育費(fèi)附加按“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅稅額的2%繳納;土地增值稅按銷售收入及預(yù)售帳款金額預(yù)征，預(yù)征率由各市地稅機(jī)關(guān)確定;印花稅按商品銷售合同金額的萬分之五繳納;房產(chǎn)稅按房產(chǎn)計稅余值的1.2%繳納，按房屋出租租金收入的12%繳納;企業(yè)所得稅按企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本與其對應(yīng)預(yù)計毛利額之間的差額，計入年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額，年度納稅申報時，需將差異調(diào)整情況報告稅務(wù)機(jī)關(guān)。

三、各環(huán)節(jié)的稅收籌劃思路

1.開工準(zhǔn)備階段。在立項(xiàng)做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報批時，。由于不同類型的房產(chǎn)，增值率和對應(yīng)的稅負(fù)會有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在立項(xiàng)時，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，通過合理搭配選擇一個較優(yōu)的方案立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。另外，由于對于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法未對此作相關(guān)規(guī)定。因此，取得土地后，應(yīng)盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā);若的確需延期，應(yīng)提早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費(fèi)，并及時與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。

2.開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。拆遷安置時，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些不屬于《發(fā)票管理辦法》規(guī)定的可以財務(wù)報銷的憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。在工程建設(shè)環(huán)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

3.商品銷售階段。對預(yù)售收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，全部稅前扣除，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。以替業(yè)主支付一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報酬的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個人所得稅，以保證該所得稅稅前扣除。由于人防工程不可出售，有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用時，可簽訂租賃合同而非出售合同，以便分期確認(rèn)為收入降低本年企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，而作為租金收入確認(rèn)，也不需繳納土地增值稅。

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