悲哀的學區房

譚萍

某區每戶地址五年內只享有一次同校對口的入學機會;某區嚴管使用權房入學。最嚴入學新政發布后，市場表現怎樣？有人歡喜有人憂，甚至還有人渾水摸魚：君不見，一些中介甚至現在還在高價叫賣使用權學區房，號稱能上好學校，這不明擺著欺負一些父母不了解情況嗎？

1. 使用權房：遇冷了

關鍵句：比較好的情況是，孩子能上學，但使用權房“爛”在手里;最糟糕的情況是，使用權房“爛”在手里，孩子還上不了學。

因為對口名校，所以奇貨可居。近年來，在住宅市場上，學區房已成為“硬通貨”，有的學區房又破又舊，但單價甚至比肩頂級豪宅，照舊有人買。近日，某市中心城區地方政府接連出手，向炒賣學區房開刀，新政下最郁悶的當屬買了使用權學區房的家長。

因為沒有房產證，所以使用權房暫時不受限購令和房產稅影響，使用權房可以掛戶口，因此對口好學校的使用權房一度成為“差錢”家長的不錯選擇。一位孩子在某實驗小學就讀的家長表示，自己朋友去年買了對口“某路一小”的使用權學區房，看到最嚴入學新政后，朋友直接昏過去了。“政策沒有緩沖期，快報名上學了，才告訴你，沒有入學資格，這對家長打擊太大了。”

某市多個小學的招生公告顯示，使用權房符合下列條件，才能上學：適齡兒童的父母以及適齡兒童本人必須都要在該戶籍地址出生。換句話說，符合條件的使用權房須是未經過買賣的，或買賣過但已有兩代人在此出生的。對于新政的突然出臺，不少家長表示新政太苛刻，使用權房必須是祖傳的才能上學，要父子兩代都出生在房子里，并不能遷過戶口，有幾個能達到？

業內人士表示，某區“狠招”一出，不僅某區使用權房難賣，也影響其他區縣使用權房的市場行情。用一位家長的話總結：“就算使用權房今年或者明年還能夠入學，以后出手也困難了，誰知道哪天本區會不會出個同樣的政策呢？總之，比較好的情況是，孩子能上學，但使用權房‘爛在手里。最糟糕的情況是，使用權房‘爛在手里，孩子還上不了學。”

2. 未買的家長：慶幸了

關鍵句：花費巨資買的學區房，將來可能進不了好學校，風險難以承受。

今年一些入學新規定公布后，望子成龍心切的駱女士，基本打消了想買使用權房的沖動。估計入學新規對戶籍年限的要求越來越嚴格，即便現在花幾百萬元買了房，將來能否進好學校也很難說。

因為被限購，孩子一出生，駱女士就開始在某區看使用權房，要求既能對口好學校，又能就近居住。然而，幾百萬元的使用權房，其煤衛配套、鄰里關系、社區環境大都不理想。本來準備咬咬牙選套使用權房先買下，將來孩子完成學業后再賣出，可是看看如今的入學政策，對口學區的不確定性在不斷增加。現在對口學區普遍要求入戶籍三年以上，難保不久會調整到五年或六年以上。某區使用權房更嚴格，是戶籍出生地才行，花費巨資買的學區房，將來可能進不了好學校，風險難以承受。

駱女士在南京的親戚表示，南京入學更嚴格，要滿足家庭唯一一套、父母孩子同一戶籍和居住年限等多條規定，有的父母不惜為孩子讀書而假離婚以滿足入學規定。駱女士說，上海這些年小孩出生量不斷增加，生孩子床位都很緊張，名校競爭未來會更激烈。隨之而來的是入學規定也會越來越嚴格，所以買學區房的不確定性增加了許多，目前還是放棄購買的好。

3. 已買的家長：忐忑了

關鍵句：矛盾的關鍵是學區內的適齡兒童大于招生人數，所以必須抬高門檻限制住一批。A區是一個方法，B區是另一個方法。

安先生一年多前在C區買了套使用權房，希望兩年后兒子能上對口的區重點小學。看到A 區和B區入學新政后，安先生非常忐忑：“B政策影響很大，難保A區將來不跟進，這種政策預期就像是懸掛在頭上的‘達摩克利斯之劍，不知道什么時候就落下來。”朋友這樣安慰安先生：真要把你們都調劑到“菜場小學”，說不定以后“菜場小學”就成名校了。

大多數家長認為，如今的學區房已變成不穩定房源，不能確保高價買房就能順利入名校。一名叫“老和山人”的網友表示，產權房也不能保證上名校。矛盾的關鍵是學區內的適齡兒童大于招生人數，所以必須抬高門檻限制住一批。B區是一個方法，A區是另一個方法。未來，有的區限制使用權房，有的區也可能拿產權房開刀。

學區房入學新政已對學區房市場造成影響，人們購買學區房的意愿有所下降，短期內可能會凍結部分房源。近幾日上門的購房者大都是詢問出臺的相關政策，主要關心在售的學區房距上家孩子入學有幾年，還有市場上出售的房源多少等問題。

4. 簽約的家長：后悔了

關鍵句：短期內，由于學區房擇校的含金量降低，人們炒學區房的激情都會下降。

“我剛繳了定金買了套使用權學區房，現在直接拗斷合同，豁出去不要這10萬元定金，也比百萬元買套房砸手里強。”日前，一名網友在群里向大家請教，自己很后悔入手這個所謂的學區房，打算“壯士斷腕”放棄合同。這種當機立斷的做法得到大部分人的認同。

業內認為，最嚴入學新政對占房擇校而言，的確大大降低了擇校的人數和幾率。也就是理論上或者表面上看，短期內，由于學區房擇校的含金量降低，人們炒學區房的激情和幾率都會下降，但本質上，最嚴入學新政還是“堵”的短期權宜之計，本身效力和效果如何，需要時間檢驗。

一季度，某市學區房的價格出現小幅上揚，但成交量相較以往有所下降。學區房市場逐漸“退燒”主要有以下兩個原因：首先是學區房價格持續走高，讓一部分購房者望而卻步;其次是普通學校的教學質量和基礎設施的提升，縮小了與重點學校的差距，因此部分購房者購買學區房的意愿有所下降。