中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對中國經(jīng)濟(jì)的影響

李海全

摘要：房地產(chǎn)話題討論了很多年，無論是政府官方報告還是理論界個人觀點(diǎn)都沒有從本質(zhì)上回答十年來房市畸形發(fā)展的原因；本文從房市最大受益者著手，從另一角度揭示了房地產(chǎn)行業(yè)迷局，并從供求關(guān)系角度預(yù)測未來房市的發(fā)展走向并預(yù)估因房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)政收入；房價收入比

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）11-0043-01

一、房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)捆綁了中國經(jīng)濟(jì)和政府

（一）房地產(chǎn)行業(yè)捆綁了中國GDP

國家統(tǒng)計(jì)局2014年數(shù)據(jù)顯示：2013年我國全社會固定資產(chǎn)投資總額（不含農(nóng)戶）436528億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)投資值占所統(tǒng)計(jì)的19個行業(yè)中比重最高，達(dá)到111424億元，占全社會固定資產(chǎn)占投資總額25.53%；2013年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）568845億元人民幣。從GDP支出法構(gòu)成來看：最終消費(fèi)28.4萬億，其中商品房銷售額為8.1萬億；固定資本形成總額30.92萬億，房地產(chǎn)行業(yè)占7.9萬億，二者相加共為16萬億，占我國56.8萬億GDP的28.17%。即2013年房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占GDP已經(jīng)接近30%，這還不包括與之相關(guān)的附屬行業(yè)對GDP的影響。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)行業(yè)最多的超級行業(yè)，受房地產(chǎn)業(yè)影響行業(yè)有三大類共計(jì)一百三十多個行業(yè)，加上其受影響的附屬行業(yè)對中國GDP的實(shí)際影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30%。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)捆綁了中國政府

國家財(cái)政部2014年數(shù)據(jù)顯示：2013年全國公共財(cái)政收入129143億元（中央和地方政府），再加上全國政府性基金收入52239億元，中央和地方政府綜合財(cái)政收入總額為181382億元人民幣，其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的財(cái)政收入明細(xì)如下：國有土地使用權(quán)出讓收入41266.88億元、房地產(chǎn)營業(yè)稅5411億元、房產(chǎn)稅1581.5億元、建筑業(yè)營業(yè)稅4315億元、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅2850億元、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅664億元、契稅3844億元、土地增值稅3294億元、耕地占用稅1808億元、城鎮(zhèn)土地使用稅1719億元、城市維護(hù)建設(shè)稅 3420億元、政府從房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)政和基金收入總計(jì)為70173.38億元人民幣；占全國綜合財(cái)政收入181382億元（含全國政府性基金收入52239億元）的38.17%；占地方綜合財(cái)政總收入116976億元的60%；由于上述房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種主要是由地方政府征收，即是說房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)成為各地財(cái)政最為主要的收入來源，這也就決定了從地方政府角度來看“不想也不會愿意房價下跌致使地方房地產(chǎn)市場步入蕭條。”

那么地方政府的生存是否過度依賴房地產(chǎn)市場？通過以上數(shù)據(jù)可知：在2013年房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)捆綁了中國GDP和地方政府，這造成了中國經(jīng)濟(jì)面臨著非常大的行業(yè)集中度風(fēng)險，更使房地產(chǎn)行業(yè)的興衰榮辱，很大程度決定中國未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向。

二、從房價收入比來看，我國房價確實(shí)存在著較大泡沫

房價收入比是住房價格與城市居民家庭年收入之比。 即假設(shè)一戶家庭在最高購買力水平下用多少年可以購買一套住房。國家統(tǒng)計(jì)局2014年數(shù)據(jù)顯示：2013年全國城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為26955元，全國平均房價為6237元每平米。如以一戶雙人家庭為例：該戶家庭最高可支配收入為53910元，如該戶家庭購買一套100平米住房，價格為6237元每平米*100平米=623700元，那么該戶家庭房價收入比為： 623700元 /53910元=11.5693倍。

上述的11.5693倍房價收入比是理論數(shù)值，并不是實(shí)際數(shù)值。實(shí)際上，一戶年可支配收入53910元的家庭，如果想要購買房產(chǎn)其必然通過銀行貸款。如果通過貸款，加上利息的房價要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過623700元。筆者舉例說明如果通過銀行貸款的話房價收入比是多少： 首付為房價的30%即187110元+銀行貸款本金436590元+貸款期限25年1.1倍基準(zhǔn)利率（等額本息）利息為506748元=1130448元。那么我國城鎮(zhèn)居民的平均房價收入比：1130448/53910元=20.9692倍。目前，聯(lián)合國房價收入比標(biāo)準(zhǔn)是3：1， 世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5：1。 世界銀行在2013年公布各國房價收入比為： 美國3：1、 日本4：1，發(fā)達(dá)國家城市中最高的是溫哥華為11.7：1， 世界其他主要城市房價收入比為：悉尼 8.5：1、紐約7.9：1、東京7.9：1、 首爾7.7：1、 倫敦6.9：1、多倫多6.7：1、新加坡5：1；而20.9692倍房價收入比僅為全國平均房價收入比，如以2013年北京、上海、廣州數(shù)據(jù)為例還要更高！經(jīng)過測算：北京84倍、上海62倍、廣州40倍。

事實(shí)上，房價收入比并不是用來預(yù)測房價走勢的，而是用來衡量房價有無泡沫和泡沫大小的。這些指標(biāo)可進(jìn)而轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（Affordability Index）。先不說負(fù)擔(dān)能力指數(shù)越高，人民生活幸福指數(shù)就越低；僅從金融角度上來說：負(fù)擔(dān)能力指數(shù)越高，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)就越不利，離金融危機(jī)也就越近。美國爆發(fā)房產(chǎn)次級貸款金融危機(jī)前最高的房價收入比僅為5：1。

從北京、上海、廣州和世界主要城市房價收入比對比來看，這三座城市房價確實(shí)存在著較高的價格泡沫。

三、2014年將成為房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)

北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心在2014年7月25日發(fā)布的《中國民生發(fā)展報告2014》中指出：目前，中國社會頂端1%的家庭占有全國三分之一以上的財(cái)產(chǎn)，最底端25%的家庭擁有的財(cái)產(chǎn)總量僅在全國家庭財(cái)產(chǎn)總量的1%。我國家庭凈財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)已達(dá)到0.73。家庭財(cái)富兩極分化比較嚴(yán)重，房產(chǎn)仍然是我國城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)中最重要的組成部分。

從以上報告能推出這一結(jié)論：中國最富裕的1%的家庭至少構(gòu)成了中國總房產(chǎn)需求的30%，而這30%不是住房剛性需求完全是投機(jī)需求。這類家庭買房并不是為自住，這是我國目前房價居高不下最主要原因，房價至少有30%的價格泡沫，而始作俑者就是占中國最頂端1%的家庭對房產(chǎn)市場的過度投機(jī)需求造成的。尤其在北上廣等一線城市，這樣的投機(jī)交易最為明顯，才造成北上廣40倍以上的房價收入比，北京更是達(dá)到了驚人的84倍的房價收入比。其中貪污受賄者對房價下跌尤其敏感。貪官往往擁有多套住房，而在2014年10月份即將實(shí)施的不動產(chǎn)信息登記制度使其多套房產(chǎn)與收入不相符合的曝于陽光之下。因此，北京房價如果一旦進(jìn)入下行通道，加速降價拋售房產(chǎn)。這必將在短時間內(nèi)迅速放大北京二手房供應(yīng)量，從而加劇北京房價的整體下跌幅度。

因此，中央政府的反腐力度和即將實(shí)行的不動產(chǎn)登記制度是剔除房地產(chǎn)市場中30%投機(jī)泡沫最為有效的法寶。在不動產(chǎn)登記制度正式實(shí)施后，短時間內(nèi)會大量增加二手房市場的房源供給量。

申銀萬國證券2014年發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告稱：全國住宅市場目前供需基本均衡。全國供需比為119%，但城市之間分化嚴(yán)重。其中，一線城市供需比僅65%，供給不足狀況仍舊嚴(yán)重，具體來看，上海>北京>廣州>深圳；二線城市供需基本均衡，供需比為116%，具體來看，太原、西寧、濟(jì)南、武漢供給嚴(yán)重過剩，過剩比例為44%；三四線城市供給輕度過剩，供需比為125%，具體來看，營口、鄂爾多斯、張家界過剩最為嚴(yán)重，但仍有部分城市供給不足。

在調(diào)查的70個城市中42個城市房產(chǎn)需求已達(dá)到飽和以上。以目前的房產(chǎn)供給速度，兩年左右全國房產(chǎn)市場將出現(xiàn)供給過剩。

四、房地產(chǎn)行業(yè)下行的趨勢下，政府可能做出的宏觀調(diào)控行為

如果說十年前房價上漲是大勢所趨，那么十年后2014年房價的下跌也是歷史的必然。房價的漲跌一直蘊(yùn)含著一只無形的手在控制，即房屋的供求關(guān)系。而房屋的供求變化造成整個房地產(chǎn)行業(yè)的興衰并不是政府主觀努力所能阻擋的趨勢。政府所能做的不是救市而是逐步削弱地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)使中國經(jīng)濟(jì)在未來二到三年內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)衰退的大環(huán)境下實(shí)現(xiàn)軟著陸。

但是，由于地方政府無論是財(cái)政收入還是GDP增長率都過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)，這就造成地方政府會竭盡所能抵擋這不可逆轉(zhuǎn)的房價下跌趨勢。如2014年七月份以來各地政府紛紛取消行政性限購，限制房地產(chǎn)商降價等措施。這些行政措施的效果將會十分有限。在行政措施干擾房價下行無效的情況下，地方政府將轉(zhuǎn)而對中央政府形成新的“倒逼機(jī)制”即地方政府為保證各地的GDP增長率的條件下，要求中央政府采取一定宏觀金融手段“救市”：要求央行超額度增發(fā)貨幣或降低存款準(zhǔn)備金率，以提高商業(yè)銀行的流動性，給房地產(chǎn)企業(yè)融資“輸血”以達(dá)到刺激投資目的。可是，即使再次提高商業(yè)銀行的流動性，在房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險上升的情況下，對商業(yè)銀行來說又會將多少新鮮的“血液”會切實(shí)的流入到房地產(chǎn)開發(fā)商身上？降低利率提高整個中國市場的流動性以刺激消費(fèi)，匯率方面使人民幣對美元貶值以刺激出口增長，強(qiáng)化投資、消費(fèi)、出口驅(qū)動GDP增長。

參考文獻(xiàn)：

[1] 北大社會調(diào)查中心.中國民生發(fā)展報告[Z].北京：北京大學(xué)出版社，2014.

[2] 申銀萬國證券.2014年房地產(chǎn)行業(yè)將報告 [J].中文科技期刊數(shù)據(jù)庫，2014（5）.

[責(zé)任編輯：高 瑞]