房地產(chǎn)上市公司盈余管理問(wèn)題研究

張勁松+王俊斐+李夢(mèng)彤

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展，甚至不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，故房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為成為了會(huì)計(jì)界專家學(xué)者的研究熱點(diǎn)問(wèn)題。以操控企業(yè)盈余為目的的盈余管理行為會(huì)侵害廣大利益相關(guān)者的權(quán)益。通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的現(xiàn)狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的問(wèn)題，從而有利于企業(yè)外部投資者更有效的分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業(yè)的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀

以2009-2013年138家上市的房地產(chǎn)公司為對(duì)象，運(yùn)用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)分析軟件測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)是否存在了應(yīng)計(jì)盈余管理的行為。樣本公司描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1：

從表1中可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司中總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)差方差較大，即總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的波動(dòng)性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測(cè)出房地產(chǎn)企業(yè)可能存在運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行盈余操控的行為。下面我們就具體運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈余管理手段

（一）通過(guò)調(diào)節(jié)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行盈余管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身從開(kāi)發(fā)、竣工結(jié)算以及完成銷售整個(gè)過(guò)程的復(fù)雜性，在整個(gè)過(guò)程中還會(huì)涉及各種實(shí)物流、資金流、財(cái)務(wù)流的流入流出，各種流的流入流出時(shí)間并不是完全一致的，這就需要確認(rèn)企業(yè)何時(shí)確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，而這關(guān)鍵是需要確定與實(shí)物所有權(quán)有關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬什么時(shí)候轉(zhuǎn)移出企業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)通常采取推遲辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算手續(xù)，這樣可以做到形式上產(chǎn)權(quán)手續(xù)并未轉(zhuǎn)移，從而不僅達(dá)到推遲本期銷售收入的確認(rèn)時(shí)間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實(shí)現(xiàn)操控盈余管理的目的。表2列出了房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)排名較前的公司，在他們2013的年報(bào)中披露了確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)自身的房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，還會(huì)承接其他業(yè)務(wù)，如表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是常有現(xiàn)象。而這些通常都會(huì)游離于財(cái)務(wù)報(bào)表之外，具有強(qiáng)有力的隱蔽性，這樣也能達(dá)到上述目的，尤其是達(dá)到操控盈余管理的目的。

（二）通過(guò)調(diào)節(jié)成本與費(fèi)用的分?jǐn)傔M(jìn)行盈余管理

房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以通過(guò)調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)操控盈余管理，同時(shí)還可以選擇成本項(xiàng)目和費(fèi)用項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)達(dá)到盈余操控的目的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目竣工結(jié)算都要經(jīng)過(guò)一年以上的時(shí)間，甚至是幾年的時(shí)間，這樣在會(huì)計(jì)上就存在成本費(fèi)用跨期分?jǐn)偟膯?wèn)題，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采取完工百分比法確認(rèn)收入的同時(shí)按照完工進(jìn)度來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)成本費(fèi)用，但是完工進(jìn)度一般由企業(yè)自行確定，其中的主觀性很大。實(shí)務(wù)中管理層通常可以根據(jù)管理層意圖來(lái)選擇如何以及何時(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用計(jì)入完工房地產(chǎn)項(xiàng)目中，從而達(dá)到操控盈余管理的目的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目還會(huì)存在業(yè)主共用的基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施，而這些非常規(guī)成本費(fèi)用項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì)詳細(xì)記錄在冊(cè)的，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以通過(guò)此項(xiàng)費(fèi)用的操控來(lái)調(diào)節(jié)盈余管理。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金，而企業(yè)獲得資金的途徑往往是向金融機(jī)構(gòu)借款。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定借款費(fèi)用在資本化區(qū)間的計(jì)入資產(chǎn)的成本，不在資本化區(qū)間的則予以費(fèi)用化。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)調(diào)節(jié)資本化的開(kāi)始或結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，將原本應(yīng)計(jì)入成本的借款費(fèi)用計(jì)入費(fèi)用，減少資產(chǎn)，增加費(fèi)用，或者將應(yīng)計(jì)入費(fèi)用的借款費(fèi)用計(jì)入成本，增加資產(chǎn)，減少費(fèi)用，從而達(dá)到盈余管理的目的。

（三）通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇進(jìn)行盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值。但是我們國(guó)家并未給定如何具體詳細(xì)的確定公允價(jià)值的方法，這就給企業(yè)提供了可以通過(guò)調(diào)節(jié)公允價(jià)值來(lái)操控盈余管理的機(jī)會(huì)。由于只有在公允價(jià)值可以持續(xù)不斷的獲取得到時(shí)，才使用公允價(jià)值計(jì)量模式，也就是說(shuō)即使存在公允價(jià)值也會(huì)在一定程度上給企業(yè)提供了根據(jù)管理層意圖選擇計(jì)量模式的機(jī)會(huì)，從而達(dá)到操控盈余管理的行為，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)其房地產(chǎn)項(xiàng)目有成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，使得資產(chǎn)的賬面價(jià)值得到大幅度的提升，而且公允價(jià)值計(jì)量模式只是在公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)確定損益，而不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，這樣就可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，提高其利潤(rùn)。同樣房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益來(lái)操控房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)管理層的盈余操控的目的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身信息的披露普遍不夠全面，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理層與外部利益相關(guān)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱。政府應(yīng)通過(guò)制定更加規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的信息披露透明化。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目的具體信息進(jìn)行披露，從而縮小企業(yè)利用財(cái)務(wù)準(zhǔn)則體系進(jìn)行盈余管理的空間，保護(hù)內(nèi)外部利益相關(guān)者的權(quán)益。

（二）適當(dāng)減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)

目前由于很多官員注重政績(jī)工程，努力提高領(lǐng)導(dǎo)官員任職期間的政績(jī)，而房地產(chǎn)工程又是其政績(jī)工程的重要組成部分，故會(huì)出現(xiàn)一些地方政府采取非正常的手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如違規(guī)招標(biāo)建設(shè)，違規(guī)批地等違法違規(guī)的現(xiàn)象層出不窮。政府時(shí)而會(huì)采取行政手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)影響投資者的決策的方式間接干預(yù)企業(yè)，這樣可能會(huì)違背房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，影響了其建設(shè)施工的質(zhì)量，故應(yīng)該充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)作用，減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這樣會(huì)無(wú)形的引入一個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)督機(jī)制，從而達(dá)到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產(chǎn)行業(yè)專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度

從房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)工程施工審批、建設(shè)、竣工結(jié)算、投入使用、自己使用出租到回收款項(xiàng)等各個(gè)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該明確規(guī)定與一般制造企業(yè)不同的收入成本費(fèi)用確認(rèn)、計(jì)量方法，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性得到提升，遏制管理層進(jìn)行盈余操縱。同時(shí)應(yīng)該盡可能減少運(yùn)用財(cái)務(wù)人員的專業(yè)判斷，以防止其肆意利用其職業(yè)判斷達(dá)到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國(guó)需要制定房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)計(jì)量過(guò)程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間的可比性，減少企業(yè)進(jìn)行盈余操縱的機(jī)會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為獨(dú)立的第三人，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行年終審計(jì)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻注意保持自身的獨(dú)立性，不要與所審計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以做到審計(jì)時(shí)能夠保持真正的獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)第三者的外部監(jiān)督體系的客觀上的公平公正，獨(dú)立的運(yùn)用職業(yè)判斷，專業(yè)知識(shí)判斷房地產(chǎn)企業(yè)是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為。

參考文獻(xiàn)：

[1] 耿云江.萬(wàn)科的成本管控舉措與啟示[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)：理財(cái)版，2010（5）.

[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理策略研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（4）.

[責(zé)任編輯：龐 林]

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展，甚至不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，故房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為成為了會(huì)計(jì)界專家學(xué)者的研究熱點(diǎn)問(wèn)題。以操控企業(yè)盈余為目的的盈余管理行為會(huì)侵害廣大利益相關(guān)者的權(quán)益。通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的現(xiàn)狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的問(wèn)題，從而有利于企業(yè)外部投資者更有效的分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業(yè)的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀

以2009-2013年138家上市的房地產(chǎn)公司為對(duì)象，運(yùn)用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)分析軟件測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)是否存在了應(yīng)計(jì)盈余管理的行為。樣本公司描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1：

從表1中可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司中總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)差方差較大，即總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的波動(dòng)性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測(cè)出房地產(chǎn)企業(yè)可能存在運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行盈余操控的行為。下面我們就具體運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈余管理手段

（一）通過(guò)調(diào)節(jié)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行盈余管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身從開(kāi)發(fā)、竣工結(jié)算以及完成銷售整個(gè)過(guò)程的復(fù)雜性，在整個(gè)過(guò)程中還會(huì)涉及各種實(shí)物流、資金流、財(cái)務(wù)流的流入流出，各種流的流入流出時(shí)間并不是完全一致的，這就需要確認(rèn)企業(yè)何時(shí)確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，而這關(guān)鍵是需要確定與實(shí)物所有權(quán)有關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬什么時(shí)候轉(zhuǎn)移出企業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)通常采取推遲辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算手續(xù)，這樣可以做到形式上產(chǎn)權(quán)手續(xù)并未轉(zhuǎn)移，從而不僅達(dá)到推遲本期銷售收入的確認(rèn)時(shí)間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實(shí)現(xiàn)操控盈余管理的目的。表2列出了房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)排名較前的公司，在他們2013的年報(bào)中披露了確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)自身的房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，還會(huì)承接其他業(yè)務(wù)，如表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是常有現(xiàn)象。而這些通常都會(huì)游離于財(cái)務(wù)報(bào)表之外，具有強(qiáng)有力的隱蔽性，這樣也能達(dá)到上述目的，尤其是達(dá)到操控盈余管理的目的。

（二）通過(guò)調(diào)節(jié)成本與費(fèi)用的分?jǐn)傔M(jìn)行盈余管理

房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以通過(guò)調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)操控盈余管理，同時(shí)還可以選擇成本項(xiàng)目和費(fèi)用項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)達(dá)到盈余操控的目的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目竣工結(jié)算都要經(jīng)過(guò)一年以上的時(shí)間，甚至是幾年的時(shí)間，這樣在會(huì)計(jì)上就存在成本費(fèi)用跨期分?jǐn)偟膯?wèn)題，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采取完工百分比法確認(rèn)收入的同時(shí)按照完工進(jìn)度來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)成本費(fèi)用，但是完工進(jìn)度一般由企業(yè)自行確定，其中的主觀性很大。實(shí)務(wù)中管理層通常可以根據(jù)管理層意圖來(lái)選擇如何以及何時(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用計(jì)入完工房地產(chǎn)項(xiàng)目中，從而達(dá)到操控盈余管理的目的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目還會(huì)存在業(yè)主共用的基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施，而這些非常規(guī)成本費(fèi)用項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì)詳細(xì)記錄在冊(cè)的，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以通過(guò)此項(xiàng)費(fèi)用的操控來(lái)調(diào)節(jié)盈余管理。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金，而企業(yè)獲得資金的途徑往往是向金融機(jī)構(gòu)借款。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定借款費(fèi)用在資本化區(qū)間的計(jì)入資產(chǎn)的成本，不在資本化區(qū)間的則予以費(fèi)用化。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)調(diào)節(jié)資本化的開(kāi)始或結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，將原本應(yīng)計(jì)入成本的借款費(fèi)用計(jì)入費(fèi)用，減少資產(chǎn)，增加費(fèi)用，或者將應(yīng)計(jì)入費(fèi)用的借款費(fèi)用計(jì)入成本，增加資產(chǎn)，減少費(fèi)用，從而達(dá)到盈余管理的目的。

（三）通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇進(jìn)行盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值。但是我們國(guó)家并未給定如何具體詳細(xì)的確定公允價(jià)值的方法，這就給企業(yè)提供了可以通過(guò)調(diào)節(jié)公允價(jià)值來(lái)操控盈余管理的機(jī)會(huì)。由于只有在公允價(jià)值可以持續(xù)不斷的獲取得到時(shí)，才使用公允價(jià)值計(jì)量模式，也就是說(shuō)即使存在公允價(jià)值也會(huì)在一定程度上給企業(yè)提供了根據(jù)管理層意圖選擇計(jì)量模式的機(jī)會(huì)，從而達(dá)到操控盈余管理的行為，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)其房地產(chǎn)項(xiàng)目有成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，使得資產(chǎn)的賬面價(jià)值得到大幅度的提升，而且公允價(jià)值計(jì)量模式只是在公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)確定損益，而不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，這樣就可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，提高其利潤(rùn)。同樣房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益來(lái)操控房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)管理層的盈余操控的目的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身信息的披露普遍不夠全面，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理層與外部利益相關(guān)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱。政府應(yīng)通過(guò)制定更加規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的信息披露透明化。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目的具體信息進(jìn)行披露，從而縮小企業(yè)利用財(cái)務(wù)準(zhǔn)則體系進(jìn)行盈余管理的空間，保護(hù)內(nèi)外部利益相關(guān)者的權(quán)益。

（二）適當(dāng)減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)

目前由于很多官員注重政績(jī)工程，努力提高領(lǐng)導(dǎo)官員任職期間的政績(jī)，而房地產(chǎn)工程又是其政績(jī)工程的重要組成部分，故會(huì)出現(xiàn)一些地方政府采取非正常的手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如違規(guī)招標(biāo)建設(shè)，違規(guī)批地等違法違規(guī)的現(xiàn)象層出不窮。政府時(shí)而會(huì)采取行政手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)影響投資者的決策的方式間接干預(yù)企業(yè)，這樣可能會(huì)違背房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，影響了其建設(shè)施工的質(zhì)量，故應(yīng)該充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)作用，減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這樣會(huì)無(wú)形的引入一個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)督機(jī)制，從而達(dá)到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產(chǎn)行業(yè)專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度

從房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)工程施工審批、建設(shè)、竣工結(jié)算、投入使用、自己使用出租到回收款項(xiàng)等各個(gè)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該明確規(guī)定與一般制造企業(yè)不同的收入成本費(fèi)用確認(rèn)、計(jì)量方法，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性得到提升，遏制管理層進(jìn)行盈余操縱。同時(shí)應(yīng)該盡可能減少運(yùn)用財(cái)務(wù)人員的專業(yè)判斷，以防止其肆意利用其職業(yè)判斷達(dá)到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國(guó)需要制定房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)計(jì)量過(guò)程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間的可比性，減少企業(yè)進(jìn)行盈余操縱的機(jī)會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為獨(dú)立的第三人，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行年終審計(jì)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻注意保持自身的獨(dú)立性，不要與所審計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以做到審計(jì)時(shí)能夠保持真正的獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)第三者的外部監(jiān)督體系的客觀上的公平公正，獨(dú)立的運(yùn)用職業(yè)判斷，專業(yè)知識(shí)判斷房地產(chǎn)企業(yè)是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為。

參考文獻(xiàn)：

[1] 耿云江.萬(wàn)科的成本管控舉措與啟示[J].財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)：理財(cái)版，2010（5）.

[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理策略研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（4）.

[責(zé)任編輯：龐 林]

摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般發(fā)展，甚至不斷出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，故房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為成為了會(huì)計(jì)界專家學(xué)者的研究熱點(diǎn)問(wèn)題。以操控企業(yè)盈余為目的的盈余管理行為會(huì)侵害廣大利益相關(guān)者的權(quán)益。通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的現(xiàn)狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的問(wèn)題，從而有利于企業(yè)外部投資者更有效的分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業(yè)的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀

以2009-2013年138家上市的房地產(chǎn)公司為對(duì)象，運(yùn)用SPSS19.0統(tǒng)計(jì)分析軟件測(cè)算房地產(chǎn)企業(yè)是否存在了應(yīng)計(jì)盈余管理的行為。樣本公司描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表1：

從表1中可以看出我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司中總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的標(biāo)準(zhǔn)差方差較大，即總體應(yīng)計(jì)利潤(rùn)的波動(dòng)性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測(cè)出房地產(chǎn)企業(yè)可能存在運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行盈余操控的行為。下面我們就具體運(yùn)用應(yīng)計(jì)利潤(rùn)進(jìn)行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的盈余管理手段

（一）通過(guò)調(diào)節(jié)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行盈余管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身從開(kāi)發(fā)、竣工結(jié)算以及完成銷售整個(gè)過(guò)程的復(fù)雜性，在整個(gè)過(guò)程中還會(huì)涉及各種實(shí)物流、資金流、財(cái)務(wù)流的流入流出，各種流的流入流出時(shí)間并不是完全一致的，這就需要確認(rèn)企業(yè)何時(shí)確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，而這關(guān)鍵是需要確定與實(shí)物所有權(quán)有關(guān)的所有風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬什么時(shí)候轉(zhuǎn)移出企業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)通常采取推遲辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工結(jié)算手續(xù)，這樣可以做到形式上產(chǎn)權(quán)手續(xù)并未轉(zhuǎn)移，從而不僅達(dá)到推遲本期銷售收入的確認(rèn)時(shí)間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實(shí)現(xiàn)操控盈余管理的目的。表2列出了房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)排名較前的公司，在他們2013的年報(bào)中披露了確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營(yíng)自身的房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，還會(huì)承接其他業(yè)務(wù)，如表外的房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是常有現(xiàn)象。而這些通常都會(huì)游離于財(cái)務(wù)報(bào)表之外，具有強(qiáng)有力的隱蔽性，這樣也能達(dá)到上述目的，尤其是達(dá)到操控盈余管理的目的。

（二）通過(guò)調(diào)節(jié)成本與費(fèi)用的分?jǐn)傔M(jìn)行盈余管理

房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以通過(guò)調(diào)節(jié)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)操控盈余管理，同時(shí)還可以選擇成本項(xiàng)目和費(fèi)用項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)來(lái)達(dá)到盈余操控的目的。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)從項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目竣工結(jié)算都要經(jīng)過(guò)一年以上的時(shí)間，甚至是幾年的時(shí)間，這樣在會(huì)計(jì)上就存在成本費(fèi)用跨期分?jǐn)偟膯?wèn)題，而會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采取完工百分比法確認(rèn)收入的同時(shí)按照完工進(jìn)度來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)成本費(fèi)用，但是完工進(jìn)度一般由企業(yè)自行確定，其中的主觀性很大。實(shí)務(wù)中管理層通常可以根據(jù)管理層意圖來(lái)選擇如何以及何時(shí)將房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用計(jì)入完工房地產(chǎn)項(xiàng)目中，從而達(dá)到操控盈余管理的目的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目還會(huì)存在業(yè)主共用的基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施，而這些非常規(guī)成本費(fèi)用項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并不會(huì)詳細(xì)記錄在冊(cè)的，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以通過(guò)此項(xiàng)費(fèi)用的操控來(lái)調(diào)節(jié)盈余管理。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金，而企業(yè)獲得資金的途徑往往是向金融機(jī)構(gòu)借款。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定借款費(fèi)用在資本化區(qū)間的計(jì)入資產(chǎn)的成本，不在資本化區(qū)間的則予以費(fèi)用化。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)調(diào)節(jié)資本化的開(kāi)始或結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，將原本應(yīng)計(jì)入成本的借款費(fèi)用計(jì)入費(fèi)用，減少資產(chǎn)，增加費(fèi)用，或者將應(yīng)計(jì)入費(fèi)用的借款費(fèi)用計(jì)入成本，增加資產(chǎn)，減少費(fèi)用，從而達(dá)到盈余管理的目的。

（三）通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量模式的選擇進(jìn)行盈余管理

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值計(jì)量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債的價(jià)值。但是我們國(guó)家并未給定如何具體詳細(xì)的確定公允價(jià)值的方法，這就給企業(yè)提供了可以通過(guò)調(diào)節(jié)公允價(jià)值來(lái)操控盈余管理的機(jī)會(huì)。由于只有在公允價(jià)值可以持續(xù)不斷的獲取得到時(shí)，才使用公允價(jià)值計(jì)量模式，也就是說(shuō)即使存在公允價(jià)值也會(huì)在一定程度上給企業(yè)提供了根據(jù)管理層意圖選擇計(jì)量模式的機(jī)會(huì)，從而達(dá)到操控盈余管理的行為，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)其房地產(chǎn)項(xiàng)目有成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，使得資產(chǎn)的賬面價(jià)值得到大幅度的提升，而且公允價(jià)值計(jì)量模式只是在公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)確定損益，而不計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，這樣就可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目，提高其利潤(rùn)。同樣房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益來(lái)操控房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，以實(shí)現(xiàn)管理層的盈余操控的目的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身信息的披露普遍不夠全面，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部管理層與外部利益相關(guān)者信息嚴(yán)重不對(duì)稱。政府應(yīng)通過(guò)制定更加規(guī)范的信息披露制度，使企業(yè)的信息披露透明化。為了保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體項(xiàng)目的具體信息進(jìn)行披露，從而縮小企業(yè)利用財(cái)務(wù)準(zhǔn)則體系進(jìn)行盈余管理的空間，保護(hù)內(nèi)外部利益相關(guān)者的權(quán)益。

（二）適當(dāng)減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)

目前由于很多官員注重政績(jī)工程，努力提高領(lǐng)導(dǎo)官員任職期間的政績(jī)，而房地產(chǎn)工程又是其政績(jī)工程的重要組成部分，故會(huì)出現(xiàn)一些地方政府采取非正常的手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如違規(guī)招標(biāo)建設(shè)，違規(guī)批地等違法違規(guī)的現(xiàn)象層出不窮。政府時(shí)而會(huì)采取行政手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并通過(guò)影響投資者的決策的方式間接干預(yù)企業(yè)，這樣可能會(huì)違背房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，影響了其建設(shè)施工的質(zhì)量，故應(yīng)該充分發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)的資源配置調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)作用，減少政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，這樣會(huì)無(wú)形的引入一個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)督機(jī)制，從而達(dá)到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產(chǎn)行業(yè)專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度

從房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目立項(xiàng)、前期工程費(fèi)用、建設(shè)工程施工審批、建設(shè)、竣工結(jié)算、投入使用、自己使用出租到回收款項(xiàng)等各個(gè)方面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)該明確規(guī)定與一般制造企業(yè)不同的收入成本費(fèi)用確認(rèn)、計(jì)量方法，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性得到提升，遏制管理層進(jìn)行盈余操縱。同時(shí)應(yīng)該盡可能減少運(yùn)用財(cái)務(wù)人員的專業(yè)判斷，以防止其肆意利用其職業(yè)判斷達(dá)到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國(guó)需要制定房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)計(jì)量過(guò)程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)與企業(yè)之間的可比性，減少企業(yè)進(jìn)行盈余操縱的機(jī)會(huì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)督體系的建設(shè)

外部會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為獨(dú)立的第三人，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行年終審計(jì)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻注意保持自身的獨(dú)立性，不要與所審計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系，以做到審計(jì)時(shí)能夠保持真正的獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)第三者的外部監(jiān)督體系的客觀上的公平公正，獨(dú)立的運(yùn)用職業(yè)判斷，專業(yè)知識(shí)判斷房地產(chǎn)企業(yè)是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產(chǎn)企業(yè)的盈余管理行為。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理策略研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（4）.

[責(zé)任編輯：龐 林]