房地產上市公司盈余管理問題研究

張勁松+王俊斐+李夢彤

摘要：近年來，房地產行業如雨后春筍般發展，甚至不斷出現房地產泡沫經濟，故房地產行業的盈余管理行為成為了會計界專家學者的研究熱點問題。以操控企業盈余為目的的盈余管理行為會侵害廣大利益相關者的權益。通過分析房地產行業盈余管理的現狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產行業盈余管理的問題，從而有利于企業外部投資者更有效的分析企業財務報表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關鍵詞：房地產上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產行業盈余管理現狀

以2009-2013年138家上市的房地產公司為對象，運用SPSS19.0統計分析軟件測算房地產企業是否存在了應計盈余管理的行為。樣本公司描述性統計結果見表1：

從表1中可以看出我國的房地產企業的上市公司中總體應計利潤的標準差方差較大，即總體應計利潤的波動性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測出房地產企業可能存在運用應計利潤來進行盈余操控的行為。下面我們就具體運用應計利潤進行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產行業上市公司的盈余管理手段

（一）通過調節收入的確認時點進行盈余管理

由于房地產行業自身從開發、竣工結算以及完成銷售整個過程的復雜性，在整個過程中還會涉及各種實物流、資金流、財務流的流入流出，各種流的流入流出時間并不是完全一致的，這就需要確認企業何時確定收入的確認時點，而這關鍵是需要確定與實物所有權有關的所有風險和報酬什么時候轉移出企業。

房地產行業通常采取推遲辦理房地產項目的竣工結算手續，這樣可以做到形式上產權手續并未轉移，從而不僅達到推遲本期銷售收入的確認時間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實現操控盈余管理的目的。表2列出了房地產行業幾個排名較前的公司，在他們2013的年報中披露了確認收入的時點。

房地產行業在經營自身的房地產項目的同時，還會承接其他業務，如表外的房地產項目的長期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業合作經營房地產項目也是常有現象。而這些通常都會游離于財務報表之外，具有強有力的隱蔽性，這樣也能達到上述目的，尤其是達到操控盈余管理的目的。

（二）通過調節成本與費用的分攤進行盈余管理

房地產行業不僅可以通過調節收入確認時點來操控盈余管理，同時還可以選擇成本項目和費用項目的確認時點來達到盈余操控的目的。眾所周知，房地產行業從項目設計規劃、項目開始建設開發、項目竣工結算都要經過一年以上的時間，甚至是幾年的時間，這樣在會計上就存在成本費用跨期分攤的問題，而會計準則要求采取完工百分比法確認收入的同時按照完工進度來分攤確認成本費用，但是完工進度一般由企業自行確定，其中的主觀性很大。實務中管理層通常可以根據管理層意圖來選擇如何以及何時將房地產項目的成本費用計入完工房地產項目中，從而達到操控盈余管理的目的。由于房地產開發建設項目還會存在業主共用的基礎設施配套設施，而這些非常規成本費用項目，房地產開發企業并不會詳細記錄在冊的，這樣房地產開發企業就可以通過此項費用的操控來調節盈余管理。

房地產行業屬于資金密集型產業，需要大量的資金，而企業獲得資金的途徑往往是向金融機構借款。我國會計準則規定借款費用在資本化區間的計入資產的成本，不在資本化區間的則予以費用化。房地產企業可以通過調節資本化的開始或結束的時點，將原本應計入成本的借款費用計入費用，減少資產，增加費用，或者將應計入費用的借款費用計入成本，增加資產，減少費用，從而達到盈余管理的目的。

（三）通過公允價值計量模式的選擇進行盈余管理

會計準則引入公允價值計量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業資產、負債的價值。但是我們國家并未給定如何具體詳細的確定公允價值的方法，這就給企業提供了可以通過調節公允價值來操控盈余管理的機會。由于只有在公允價值可以持續不斷的獲取得到時，才使用公允價值計量模式，也就是說即使存在公允價值也會在一定程度上給企業提供了根據管理層意圖選擇計量模式的機會，從而達到操控盈余管理的行為，房地產企業可以對其房地產項目有成本模式轉換為公允價值模式，使得資產的賬面價值得到大幅度的提升，而且公允價值計量模式只是在公允價值變動時確定損益，而不計提折舊和減值準備，這樣就可以減少房地產企業的成本費用開支項目，提高其利潤。同樣房地產企業也可通過公允價值變動計入公允價值變動損益來操控房地產企業的利潤，以實現管理層的盈余操控的目的。

三、房地產行業盈余管理的相關建議

（一）強化房地產行業的信息披露制度

由于房地產企業對自身信息的披露普遍不夠全面，導致企業內部管理層與外部利益相關者信息嚴重不對稱。政府應通過制定更加規范的信息披露制度，使企業的信息披露透明化。為了保證房地產企業會計信息的真實可靠，應對房地產企業的具體項目的具體信息進行披露，從而縮小企業利用財務準則體系進行盈余管理的空間，保護內外部利益相關者的權益。

（二）適當減少政府對房地產行業的干預

目前由于很多官員注重政績工程，努力提高領導官員任職期間的政績，而房地產工程又是其政績工程的重要組成部分，故會出現一些地方政府采取非正常的手段來干預房地產市場，如違規招標建設，違規批地等違法違規的現象層出不窮。政府時而會采取行政手段來干預房地產市場，并通過影響投資者的決策的方式間接干預企業，這樣可能會違背房地產行業發展的內在規律，阻礙了房地產行業的正常發展，影響了其建設施工的質量，故應該充分發揮市場在房地產行業的資源配置調節的基礎作用，減少政府對房地產行業的宏觀調控，這樣會無形的引入一個市場的監督機制，從而達到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產行業專門的會計準則制度

從房地產項目的項目設計、項目立項、前期工程費用、建設工程施工審批、建設、竣工結算、投入使用、自己使用出租到回收款項等各個方面會計準則應該明確規定與一般制造企業不同的收入成本費用確認、計量方法，使企業會計信息的真實性和可靠性得到提升，遏制管理層進行盈余操縱。同時應該盡可能減少運用財務人員的專業判斷，以防止其肆意利用其職業判斷達到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國需要制定房地產行業統一會計準則，加強計量過程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產行業企業與企業之間的可比性，減少企業進行盈余操縱的機會，促進房地產行業的健康持續地發展。

（四）加強房地產行業外部監督體系的建設

外部會計師事務所作為獨立的第三人，在對房地產企業進行年終審計時，應時刻注意保持自身的獨立性，不要與所審計的房地產企業發生經濟利益關系，以做到審計時能夠保持真正的獨立，實現第三者的外部監督體系的客觀上的公平公正，獨立的運用職業判斷，專業知識判斷房地產企業是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產企業的盈余管理行為。

參考文獻：

[1] 耿云江.萬科的成本管控舉措與啟示[J].財務與會計：理財版，2010（5）.

[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產企業盈余管理策略研究[J].中國房地產，2013（4）.

[責任編輯：龐 林]

摘要：近年來，房地產行業如雨后春筍般發展，甚至不斷出現房地產泡沫經濟，故房地產行業的盈余管理行為成為了會計界專家學者的研究熱點問題。以操控企業盈余為目的的盈余管理行為會侵害廣大利益相關者的權益。通過分析房地產行業盈余管理的現狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產行業盈余管理的問題，從而有利于企業外部投資者更有效的分析企業財務報表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關鍵詞：房地產上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產行業盈余管理現狀

以2009-2013年138家上市的房地產公司為對象，運用SPSS19.0統計分析軟件測算房地產企業是否存在了應計盈余管理的行為。樣本公司描述性統計結果見表1：

從表1中可以看出我國的房地產企業的上市公司中總體應計利潤的標準差方差較大，即總體應計利潤的波動性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測出房地產企業可能存在運用應計利潤來進行盈余操控的行為。下面我們就具體運用應計利潤進行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產行業上市公司的盈余管理手段

（一）通過調節收入的確認時點進行盈余管理

由于房地產行業自身從開發、竣工結算以及完成銷售整個過程的復雜性，在整個過程中還會涉及各種實物流、資金流、財務流的流入流出，各種流的流入流出時間并不是完全一致的，這就需要確認企業何時確定收入的確認時點，而這關鍵是需要確定與實物所有權有關的所有風險和報酬什么時候轉移出企業。

房地產行業通常采取推遲辦理房地產項目的竣工結算手續，這樣可以做到形式上產權手續并未轉移，從而不僅達到推遲本期銷售收入的確認時間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實現操控盈余管理的目的。表2列出了房地產行業幾個排名較前的公司，在他們2013的年報中披露了確認收入的時點。

房地產行業在經營自身的房地產項目的同時，還會承接其他業務，如表外的房地產項目的長期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業合作經營房地產項目也是常有現象。而這些通常都會游離于財務報表之外，具有強有力的隱蔽性，這樣也能達到上述目的，尤其是達到操控盈余管理的目的。

（二）通過調節成本與費用的分攤進行盈余管理

房地產行業不僅可以通過調節收入確認時點來操控盈余管理，同時還可以選擇成本項目和費用項目的確認時點來達到盈余操控的目的。眾所周知，房地產行業從項目設計規劃、項目開始建設開發、項目竣工結算都要經過一年以上的時間，甚至是幾年的時間，這樣在會計上就存在成本費用跨期分攤的問題，而會計準則要求采取完工百分比法確認收入的同時按照完工進度來分攤確認成本費用，但是完工進度一般由企業自行確定，其中的主觀性很大。實務中管理層通常可以根據管理層意圖來選擇如何以及何時將房地產項目的成本費用計入完工房地產項目中，從而達到操控盈余管理的目的。由于房地產開發建設項目還會存在業主共用的基礎設施配套設施，而這些非常規成本費用項目，房地產開發企業并不會詳細記錄在冊的，這樣房地產開發企業就可以通過此項費用的操控來調節盈余管理。

房地產行業屬于資金密集型產業，需要大量的資金，而企業獲得資金的途徑往往是向金融機構借款。我國會計準則規定借款費用在資本化區間的計入資產的成本，不在資本化區間的則予以費用化。房地產企業可以通過調節資本化的開始或結束的時點，將原本應計入成本的借款費用計入費用，減少資產，增加費用，或者將應計入費用的借款費用計入成本，增加資產，減少費用，從而達到盈余管理的目的。

（三）通過公允價值計量模式的選擇進行盈余管理

會計準則引入公允價值計量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業資產、負債的價值。但是我們國家并未給定如何具體詳細的確定公允價值的方法，這就給企業提供了可以通過調節公允價值來操控盈余管理的機會。由于只有在公允價值可以持續不斷的獲取得到時，才使用公允價值計量模式，也就是說即使存在公允價值也會在一定程度上給企業提供了根據管理層意圖選擇計量模式的機會，從而達到操控盈余管理的行為，房地產企業可以對其房地產項目有成本模式轉換為公允價值模式，使得資產的賬面價值得到大幅度的提升，而且公允價值計量模式只是在公允價值變動時確定損益，而不計提折舊和減值準備，這樣就可以減少房地產企業的成本費用開支項目，提高其利潤。同樣房地產企業也可通過公允價值變動計入公允價值變動損益來操控房地產企業的利潤，以實現管理層的盈余操控的目的。

三、房地產行業盈余管理的相關建議

（一）強化房地產行業的信息披露制度

由于房地產企業對自身信息的披露普遍不夠全面，導致企業內部管理層與外部利益相關者信息嚴重不對稱。政府應通過制定更加規范的信息披露制度，使企業的信息披露透明化。為了保證房地產企業會計信息的真實可靠，應對房地產企業的具體項目的具體信息進行披露，從而縮小企業利用財務準則體系進行盈余管理的空間，保護內外部利益相關者的權益。

（二）適當減少政府對房地產行業的干預

目前由于很多官員注重政績工程，努力提高領導官員任職期間的政績，而房地產工程又是其政績工程的重要組成部分，故會出現一些地方政府采取非正常的手段來干預房地產市場，如違規招標建設，違規批地等違法違規的現象層出不窮。政府時而會采取行政手段來干預房地產市場，并通過影響投資者的決策的方式間接干預企業，這樣可能會違背房地產行業發展的內在規律，阻礙了房地產行業的正常發展，影響了其建設施工的質量，故應該充分發揮市場在房地產行業的資源配置調節的基礎作用，減少政府對房地產行業的宏觀調控，這樣會無形的引入一個市場的監督機制，從而達到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產行業專門的會計準則制度

從房地產項目的項目設計、項目立項、前期工程費用、建設工程施工審批、建設、竣工結算、投入使用、自己使用出租到回收款項等各個方面會計準則應該明確規定與一般制造企業不同的收入成本費用確認、計量方法，使企業會計信息的真實性和可靠性得到提升，遏制管理層進行盈余操縱。同時應該盡可能減少運用財務人員的專業判斷，以防止其肆意利用其職業判斷達到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國需要制定房地產行業統一會計準則，加強計量過程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產行業企業與企業之間的可比性，減少企業進行盈余操縱的機會，促進房地產行業的健康持續地發展。

（四）加強房地產行業外部監督體系的建設

外部會計師事務所作為獨立的第三人，在對房地產企業進行年終審計時，應時刻注意保持自身的獨立性，不要與所審計的房地產企業發生經濟利益關系，以做到審計時能夠保持真正的獨立，實現第三者的外部監督體系的客觀上的公平公正，獨立的運用職業判斷，專業知識判斷房地產企業是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產企業的盈余管理行為。

參考文獻：

[1] 耿云江.萬科的成本管控舉措與啟示[J].財務與會計：理財版，2010（5）.

[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產企業盈余管理策略研究[J].中國房地產，2013（4）.

[責任編輯：龐 林]

摘要：近年來，房地產行業如雨后春筍般發展，甚至不斷出現房地產泡沫經濟，故房地產行業的盈余管理行為成為了會計界專家學者的研究熱點問題。以操控企業盈余為目的的盈余管理行為會侵害廣大利益相關者的權益。通過分析房地產行業盈余管理的現狀，盈余管理的手段，剖析目前房地產行業盈余管理的問題，從而有利于企業外部投資者更有效的分析企業財務報表，為其投資決策提供良策，另一方面又可以客觀上限制企業的盈余管理行為，縮小盈余管理的空間。

關鍵詞：房地產上市公司；盈余管理；盈余管理手段

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）11-0159-02

一、房地產行業盈余管理現狀

以2009-2013年138家上市的房地產公司為對象，運用SPSS19.0統計分析軟件測算房地產企業是否存在了應計盈余管理的行為。樣本公司描述性統計結果見表1：

從表1中可以看出我國的房地產企業的上市公司中總體應計利潤的標準差方差較大，即總體應計利潤的波動性較大，最大值為10.19，最小值為-87.63，從而可以推測出房地產企業可能存在運用應計利潤來進行盈余操控的行為。下面我們就具體運用應計利潤進行盈余操控的手段具體講解。

二、房地產行業上市公司的盈余管理手段

（一）通過調節收入的確認時點進行盈余管理

由于房地產行業自身從開發、竣工結算以及完成銷售整個過程的復雜性，在整個過程中還會涉及各種實物流、資金流、財務流的流入流出，各種流的流入流出時間并不是完全一致的，這就需要確認企業何時確定收入的確認時點，而這關鍵是需要確定與實物所有權有關的所有風險和報酬什么時候轉移出企業。

房地產行業通常采取推遲辦理房地產項目的竣工結算手續，這樣可以做到形式上產權手續并未轉移，從而不僅達到推遲本期銷售收入的確認時間的目的，而且還可以獲得延緩納稅的好處，最終實現操控盈余管理的目的。表2列出了房地產行業幾個排名較前的公司，在他們2013的年報中披露了確認收入的時點。

房地產行業在經營自身的房地產項目的同時，還會承接其他業務，如表外的房地產項目的長期融資租賃、代其他單位代建房的行為和其他企業合作經營房地產項目也是常有現象。而這些通常都會游離于財務報表之外，具有強有力的隱蔽性，這樣也能達到上述目的，尤其是達到操控盈余管理的目的。

（二）通過調節成本與費用的分攤進行盈余管理

房地產行業不僅可以通過調節收入確認時點來操控盈余管理，同時還可以選擇成本項目和費用項目的確認時點來達到盈余操控的目的。眾所周知，房地產行業從項目設計規劃、項目開始建設開發、項目竣工結算都要經過一年以上的時間，甚至是幾年的時間，這樣在會計上就存在成本費用跨期分攤的問題，而會計準則要求采取完工百分比法確認收入的同時按照完工進度來分攤確認成本費用，但是完工進度一般由企業自行確定，其中的主觀性很大。實務中管理層通常可以根據管理層意圖來選擇如何以及何時將房地產項目的成本費用計入完工房地產項目中，從而達到操控盈余管理的目的。由于房地產開發建設項目還會存在業主共用的基礎設施配套設施，而這些非常規成本費用項目，房地產開發企業并不會詳細記錄在冊的，這樣房地產開發企業就可以通過此項費用的操控來調節盈余管理。

房地產行業屬于資金密集型產業，需要大量的資金，而企業獲得資金的途徑往往是向金融機構借款。我國會計準則規定借款費用在資本化區間的計入資產的成本，不在資本化區間的則予以費用化。房地產企業可以通過調節資本化的開始或結束的時點，將原本應計入成本的借款費用計入費用，減少資產，增加費用，或者將應計入費用的借款費用計入成本，增加資產，減少費用，從而達到盈余管理的目的。

（三）通過公允價值計量模式的選擇進行盈余管理

會計準則引入公允價值計量模式的初衷是能夠公允客觀的反映企業資產、負債的價值。但是我們國家并未給定如何具體詳細的確定公允價值的方法，這就給企業提供了可以通過調節公允價值來操控盈余管理的機會。由于只有在公允價值可以持續不斷的獲取得到時，才使用公允價值計量模式，也就是說即使存在公允價值也會在一定程度上給企業提供了根據管理層意圖選擇計量模式的機會，從而達到操控盈余管理的行為，房地產企業可以對其房地產項目有成本模式轉換為公允價值模式，使得資產的賬面價值得到大幅度的提升，而且公允價值計量模式只是在公允價值變動時確定損益，而不計提折舊和減值準備，這樣就可以減少房地產企業的成本費用開支項目，提高其利潤。同樣房地產企業也可通過公允價值變動計入公允價值變動損益來操控房地產企業的利潤，以實現管理層的盈余操控的目的。

三、房地產行業盈余管理的相關建議

（一）強化房地產行業的信息披露制度

由于房地產企業對自身信息的披露普遍不夠全面，導致企業內部管理層與外部利益相關者信息嚴重不對稱。政府應通過制定更加規范的信息披露制度，使企業的信息披露透明化。為了保證房地產企業會計信息的真實可靠，應對房地產企業的具體項目的具體信息進行披露，從而縮小企業利用財務準則體系進行盈余管理的空間，保護內外部利益相關者的權益。

（二）適當減少政府對房地產行業的干預

目前由于很多官員注重政績工程，努力提高領導官員任職期間的政績，而房地產工程又是其政績工程的重要組成部分，故會出現一些地方政府采取非正常的手段來干預房地產市場，如違規招標建設，違規批地等違法違規的現象層出不窮。政府時而會采取行政手段來干預房地產市場，并通過影響投資者的決策的方式間接干預企業，這樣可能會違背房地產行業發展的內在規律，阻礙了房地產行業的正常發展，影響了其建設施工的質量，故應該充分發揮市場在房地產行業的資源配置調節的基礎作用，減少政府對房地產行業的宏觀調控，這樣會無形的引入一個市場的監督機制，從而達到抑制管理者盈余操控的行為。

（三）建立健全房地產行業專門的會計準則制度

從房地產項目的項目設計、項目立項、前期工程費用、建設工程施工審批、建設、竣工結算、投入使用、自己使用出租到回收款項等各個方面會計準則應該明確規定與一般制造企業不同的收入成本費用確認、計量方法，使企業會計信息的真實性和可靠性得到提升，遏制管理層進行盈余操縱。同時應該盡可能減少運用財務人員的專業判斷，以防止其肆意利用其職業判斷達到盈余操控的目的。從上述分析可以看出，我國需要制定房地產行業統一會計準則，加強計量過程的剛性處理，減少柔性處理，提高房地產行業企業與企業之間的可比性，減少企業進行盈余操縱的機會，促進房地產行業的健康持續地發展。

（四）加強房地產行業外部監督體系的建設

外部會計師事務所作為獨立的第三人，在對房地產企業進行年終審計時，應時刻注意保持自身的獨立性，不要與所審計的房地產企業發生經濟利益關系，以做到審計時能夠保持真正的獨立，實現第三者的外部監督體系的客觀上的公平公正，獨立的運用職業判斷，專業知識判斷房地產企業是否存在盈余管理行為，從而真正的制約房地產企業的盈余管理行為。

參考文獻：

[1] 耿云江.萬科的成本管控舉措與啟示[J].財務與會計：理財版，2010（5）.

[2] 岳 玲，陳佳琦.房地產企業盈余管理策略研究[J].中國房地產，2013（4）.

[責任編輯：龐 林]