房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評價問題探討

覃廣信

（湛江市環(huán)境科學(xué)技術(shù)研究所，廣東 湛江 524022）

隨著中國改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投入實(shí)施。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也帶來相應(yīng)的環(huán)境問題，鑒此，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價工作顯得越來越有必要。下面就此進(jìn)行討論分析。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境影響評價的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能定位有的以純居住為主，也有商業(yè)、辦公等功能混雜兼容，建設(shè)情況有舊城改造、空地開發(fā)、工廠“退二進(jìn)三”后的房產(chǎn)開發(fā)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目類型雖然不同，但是對環(huán)境來說，均具有兩面性：一方面它們在建設(shè)過程中和建成后有自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等對外環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，對環(huán)境是一個污染源；另一方面又作為環(huán)境保護(hù)的對象，受到周邊環(huán)境污染源的制約，同時還要考慮生態(tài)景觀的影響。如果環(huán)評工作者不能對這兩方面作出正確的評價，一些隱藏的環(huán)境問題未能分析清楚，環(huán)評結(jié)論將不能正確反映項(xiàng)目建設(shè)中和建成后的影響，無法預(yù)防相關(guān)環(huán)境問題的發(fā)生，給環(huán)境保護(hù)行政主管部門的審批帶來了難度，導(dǎo)致項(xiàng)目建成后，引發(fā)新的環(huán)境污染糾紛。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址可行性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址是房地產(chǎn)項(xiàng)目的首要條件，選址不當(dāng)，以下的環(huán)評工作無法開展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)必須符合土地利用、城市總體規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求。如在兩個不同功能規(guī)劃區(qū)的邊緣區(qū)，將工業(yè)集中區(qū)內(nèi)的一塊尚未開發(fā)的地塊用于建造居住小區(qū)。通過環(huán)評現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)為工業(yè)用地，周邊有不少企業(yè)，還存在廢氣、噪聲等污染，因此這樣的地塊不應(yīng)建設(shè)住宅小區(qū)。所以合理選址是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的首要條件，只有根據(jù)相關(guān)規(guī)劃的要求，判斷項(xiàng)目的選址是否合理，才能展開進(jìn)一步的環(huán)境影響評價工作。

3 周邊環(huán)境的影響是環(huán)境影響評價的重點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目不是獨(dú)立存在的，要和周邊其他功能區(qū)域相鄰。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，如果環(huán)評中不涉及周邊環(huán)境問題的分析評價，會嚴(yán)重影響環(huán)評結(jié)論的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，導(dǎo)致決策失誤，造成新的環(huán)境問題。因此環(huán)評工作者必須仔細(xì)踏勘現(xiàn)場，調(diào)查周邊環(huán)境的污染源，精確繪制房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的土地利用現(xiàn)狀圖。周邊環(huán)境影響可從周邊環(huán)境要素的大氣污染源、噪聲污染源、振動、電磁輻射源、放射性污染源等進(jìn)行影響分析。

3.1 大氣污染源的影響分析

一般周邊環(huán)境的廢氣污染源主要有6種類型：一是化工企業(yè)排放的有毒廢氣；二是周邊單位的燃煤（油）鍋爐產(chǎn)生的廢氣；三是周邊的堆場（煤、黃砂等）無組織排放的粉塵；四是周邊單位排放的工業(yè)粉塵；五是道路的機(jī)動車尾氣；六是餐飲業(yè)油煙異味等污染。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評時，按照導(dǎo)則應(yīng)在周邊一定范圍內(nèi)進(jìn)行廢氣污染源現(xiàn)狀調(diào)查，必要時可參考相應(yīng)的歷史資料。

3.2 噪聲污染的影響分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊環(huán)境的噪聲污染往往是居民入住后環(huán)保投訴的熱點(diǎn)問題。噪聲污染具有直接感受性，因此在環(huán)評過程中，需對周邊環(huán)境進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和實(shí)地噪聲監(jiān)測，調(diào)查監(jiān)測周邊環(huán)境的工業(yè)企業(yè)噪聲污染、道路交通噪聲污染、商業(yè)噪聲污染，并通過預(yù)測給出相應(yīng)的污染強(qiáng)度和范圍。根據(jù)實(shí)地調(diào)查和監(jiān)測給出明確的結(jié)論和建議，明確該區(qū)域適宜和不宜建設(shè)住宅樓，提出預(yù)防污染的建議和措施。

3.3 振動、電磁輻射、放射性等污染的影響分析

這類污染問題往往會被環(huán)評疏漏。隨著社會的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往會伴隨一些新的污染產(chǎn)生，對人民群眾的生活環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目周圍如有振動污染源、微波發(fā)射塔、高壓輸電線、放射性污染源等，環(huán)評中需作專項(xiàng)評價，必要時進(jìn)行實(shí)地監(jiān)測和預(yù)測分析，給出科學(xué)、可靠的評價結(jié)論。

4 項(xiàng)目本身對外環(huán)境的影響分析

從項(xiàng)目本身來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目與其它建設(shè)項(xiàng)目相比，其復(fù)雜性和難度較小。但要做好項(xiàng)目本身的環(huán)境影響評價，必須從施工期、運(yùn)行期的工程污染源分析、污染防治措施分析，正確評價房地產(chǎn)項(xiàng)目對外環(huán)境的影響。

4.1 工程污染源分析

4.1.1 施工期污染源分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入施工期后，將采用人工和機(jī)械平整土地，開挖地基，樁孔等土石方施工，進(jìn)行結(jié)構(gòu)和裝修施工，道路構(gòu)筑等。主要污染物為施工過程產(chǎn)生的大量粉塵，施工場地道路與砂石堆場遇風(fēng)產(chǎn)生的揚(yáng)塵，施工機(jī)械和交通運(yùn)輸車輛排放的尾氣；沖洗施工機(jī)械、工具、地面等產(chǎn)生的廢水以及施工人員的生活污水等。

4.1.2 營運(yùn)期污染源分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成使用后，即進(jìn)入了營運(yùn)期，新的城市環(huán)境系統(tǒng)已經(jīng)形成，其主要污染物有:采暖、熱水、供汽等所用鍋爐、茶浴爐的燃料燃燒廢氣，地下車庫、地面停車場集中排放的機(jī)動車尾氣以及餐飲炊事燃燒廢氣和炊事油煙等；居民、辦公人員等沐浴、沖廁、餐飲、盥洗等生活污水，洗車廢水；場地內(nèi)、外的道路交通噪聲，空調(diào)、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等設(shè)備噪聲以及服務(wù)業(yè)帶來的社會噪聲等。另外對于高大建筑物還有光遮擋、光反射等污染。

4.2 污染防治措施分析

4.2.1 施工期污染防治措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評過程中，應(yīng)重視施工期污染防治措施評價，評價重點(diǎn)是如何減輕施工期對附近環(huán)境敏感目標(biāo)的影響。施工現(xiàn)場對外圍有影響的方向設(shè)置圍欄或圍墻，縮小施工現(xiàn)場揚(yáng)塵和尾氣擴(kuò)散范圍；裝運(yùn)土方時車內(nèi)土方低于車廂擋板并加蓋，減少途中撒落，對施工現(xiàn)場拋灑的砂石、水泥等物料及時清掃，砂石堆場、施工道路定時灑水抑塵；在較大風(fēng)速時，應(yīng)停止施工。

盡量選用先進(jìn)的低噪聲設(shè)備，在高噪聲設(shè)備周圍適當(dāng)設(shè)置屏障以減輕噪聲對周圍環(huán)境的影響；精心安排，減少施工噪聲影響時間，夜間禁止施工，防止噪聲擾民。

施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場，渣土、建筑材料運(yùn)送車應(yīng)加蓋，防止揚(yáng)塵。

4.2.2 營運(yùn)期污染防治措施

居住小區(qū)內(nèi)一般不設(shè)置鍋爐等集中供熱、供冷設(shè)施，一般應(yīng)采用天然氣、液化石油氣、焦?fàn)t煤氣等清潔能源，評價重點(diǎn)是煙囪的設(shè)置須符合有關(guān)規(guī)定。配套的餐飲場所須安裝油煙凈化器，用于處理油煙，評價重點(diǎn)是污染治理措施的有效性和合理設(shè)置排放口的位置。地下車庫由于體積較大，換氣要按照要求設(shè)計，設(shè)計時為了周圍景觀和平面布局的考慮，通常設(shè)置較少的排放口，存在著污染物排放濃度達(dá)標(biāo)、但排放速率超標(biāo)的現(xiàn)象，因此地下車庫排氣環(huán)評的重點(diǎn)是排放口的個數(shù)和高度設(shè)置是否合理。

生活污水不得隨意排入附近水體，防止河道水質(zhì)受到污染，嚴(yán)重影響水環(huán)境質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的污水處理設(shè)施應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過程中同時設(shè)計、同時施工、同時運(yùn)行，特別要注意確保污水能接入城市管網(wǎng)，暫不能進(jìn)網(wǎng)的，要安裝處理設(shè)施，明確各處理設(shè)施污水處理能力、處理工藝、污染物去除率，處理達(dá)標(biāo)后排放。

采用“鬧靜分開”和“合理布局”的設(shè)計原則，合理調(diào)整建筑物平面布局，使高噪聲源和高噪聲設(shè)備盡可能遠(yuǎn)離噪聲敏感區(qū)。采取降噪措施，例如對聲源采取消聲、隔振和減振措施、在傳播途徑上增設(shè)吸聲、隔聲等設(shè)施。

隨著人民生活水平的逐步提高，城市居住區(qū)生活垃圾量也逐年增加。結(jié)合江陰市光大能源環(huán)保（江陰）有限公司垃圾發(fā)電廠的實(shí)際情況，小區(qū)生活垃圾分廚余類、可回收利用類、有毒有害垃圾（廢電池、日光燈管等）三類進(jìn)行分類收集。推廣垃圾袋裝化工作，由居民自行送至垃圾集中房，然后由環(huán)衛(wèi)部門收集后集中處理。

4.3 綠色建材分析

由于建材中常常存在著放射性、甲醛、含重金屬的顏料以及揮發(fā)性的有機(jī)物等有毒物質(zhì)，對人體和環(huán)境影響較大。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)評中，根據(jù)建筑材料的安全數(shù)據(jù)表（MSDS），分析對環(huán)境、人體健康的影響，要求建設(shè)單位選用綠色水泥和無放射性污染的石材，采用非粘土磚、各種空心磚、無石棉纖維水泥板、復(fù)合墻板等綠色墻體材料，使用不含鉛、汞、六價鉻、鎘等重金屬污染物的、具有最低揮發(fā)釋放量的、通過中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證的綠色涂料與裝飾材料，滿足人們對居室環(huán)境的要求。

4.4 景觀生態(tài)環(huán)境影響分析

居民都響往一個環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價從整體性角度考慮，還需對房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的建筑效果和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性進(jìn)行評價，分析建筑景觀的可接受性、陽光的適度性、生態(tài)環(huán)境的適應(yīng)性及高層建筑局地風(fēng)的影響。

建筑景觀的可接受性分析中應(yīng)描述建設(shè)用地及評價區(qū)域的現(xiàn)狀景觀，評述項(xiàng)目設(shè)計理念，從建筑高度、造型、色彩等方面分析與周邊建筑的協(xié)調(diào)性，分析評價項(xiàng)目建設(shè)對城市景觀的有利和不利影響。

陽光的適度性分析中既要考慮光遮擋（日照）的影響，又要評價光污染的影響。日照分析可選用《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180－2002）中居住建筑日照最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評價；光污染主要是玻璃幕墻光污染，依據(jù)《玻璃幕墻光學(xué)性能標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T18091－2000）中規(guī)定的玻璃幕墻的反射比、安裝位置對項(xiàng)目的光污染進(jìn)行評價。

生態(tài)環(huán)境適應(yīng)性評價指標(biāo)體系中包含著大量現(xiàn)實(shí)生活水平、人們的思想觀念和社會發(fā)展趨勢等內(nèi)容，迄今為止還沒有一套完整的評價指標(biāo)體系，根據(jù)無錫市環(huán)保部門的要求，結(jié)合無錫市居住小區(qū)的建設(shè)情況，采用自然生態(tài)指標(biāo)和人文生態(tài)指標(biāo)來評價居住小區(qū)的生態(tài)環(huán)境適應(yīng)性。

結(jié)語

總的來說，我們在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價工作時，要從項(xiàng)目選址、周邊環(huán)境的影響和項(xiàng)目本身對周邊環(huán)境的影響三方面出發(fā)，結(jié)合各種不同的環(huán)境情況，根據(jù)預(yù)測來預(yù)見房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，在客觀公正的原則下得出結(jié)論，給出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整建議，使房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目對周邊環(huán)境的影響降到最低。

[1]卓潔.淺析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價[J].城市建設(shè)理論研究，2012（06）.

[2]鐘七二.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評價中需要注意的問題[J].中國房地產(chǎn)業(yè)·理論版，2012（07）.