加快立法，大力推進廈門市島外“三舊”改造

“三舊”改造是指舊城鎮、舊廠房、舊村莊的更新改造。具體來說，舊城鎮改造主要是指市、鎮（街道）中心區（除舊城區保護范圍外的）內國有土地的舊片區、舊房屋等的改造；舊廠房改造主要是指城鎮建設范圍內影響城市功能，因城鄉規劃調整不再作為工業用途的廠房（廠區）用地，國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業轉為鼓勵類產業或以現代服務業和先進制造業為核心的現代產業的原廠房用地；舊村莊改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內的舊村莊改造，包括布局散亂、條件落后，規劃確定改造的村莊等。

“三舊”改造對城市的發展來說是重要的機遇，廈門也應該因地制宜大力推進“三舊”改造，以科學布局增強城市競爭力，努力建設閩南特色宜居城區。廈門市政府已于2011年5月4日成立了市“三舊”改造領導小組，常務副市長林國耀任組長，各區政府也參照成立區“三舊”改造領導小組及日常工作機構，這說明市委市政府高度重視“三舊”改造工作，為我市海滄臺商投資區積極推進“三舊”改造工作提供了強大動力和組織保障，有利于掃清改造中的障礙，促進“三舊”改造工作順利開展。

“三舊”改造規劃要根據土地利用總體規劃和城鄉規劃進行編制。首先進行“三舊”用地的調查摸底工作，將每宗“三舊”用地在土地利用現狀圖和土地利用總體規劃圖上標注，并列表造冊，根據土地利用總體規劃和城鄉規劃等，圍繞我市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案的實施要求，對“三舊”改造進行統一規劃，優化土地利用結構，合理調整用地布局，優化城鄉環境。“三舊”改造規劃制定后，還須依據“三舊”改造規劃，制定年度實施計劃。其次，要根據土地利用總體規劃、城鄉規劃、“三舊”改造規劃和年度實施計劃編制“三舊”改造方案。“三舊”改造專項規劃應包括改造范圍、改造目標、改造后的功能定位、總體用地布局和規模、規劃控制要求、配套設施的總體規劃和道路規劃、歷史文化遺跡、自然生態保護等內容。

廈門島外四個區由于這兩年比較大規模地進行產業調整和優化，舊廠房的改造十分迫切。

目前廈門市關于“三舊”改造的政策制訂比較滯后，嚴重制約著舊廠房改造的速度和方向。以下關于加快立法、推進廈門市島外四個區舊廠房改造提幾點建議：

一、盡快制訂有關舊廠房改造的實施管理細則

廈門市有關“三舊”改造的政策制訂相對滯后，不能滿足深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗總體方案的實施要求，急需修訂，具體體現在兩方面：

1、目前，廈門本島“三舊”改造執行的規范是2011年3月3日制訂的《廈門市本島工業建筑使用功能臨時變更審批管理辦法》（廈府辦〔2011〕41號），該管理辦法不適用島外四區。島外四區的“三舊”改造執行的是2005年10月13日制訂《廈門市建筑物使用功能和土地用途變更審批管理暫行辦法》（廈府辦[2005]251號文）。以上兩個管理辦法之間存在差異，特別是后者，已明顯制約著島外四區的“三舊”改造進程，也阻礙到了廈門市城鄉一體化、島內外一體化的進程。

2、廈門市規劃局2012年5月8日答復給市人大代表柯友升關于市十四屆人大一次會議第163號建議（《關于加快推進舊廠房改造的建議》）的答復函提出制訂《廈門市“三舊”改造項目近期實施規劃》，并將編制《廈門市“三舊”改造規劃編制與實施管理細則》，以規范性文件的形式規范“三舊”改造項目規劃審批的程序和條件，包括：1）明確“三舊”改造項目準入門檻，確定改造項目的改造模式；2）明確“三舊”改造項目擬改造的開發強度控制和公共設施配套要求等；3）制定“三舊”改造項目規劃審批流程和規劃成果內容要求，并建議有必要的項目須編制建筑日照分析和交通影響分析報告。但是該兩份政策文件至今未見公布實施。

二、廈門市的“三舊”改造政策盡快與省里相銜接

廈門市的“三舊”改造政策與福建省的相對照，可以發現有些部分不一致甚至有的相抵觸。比較明顯的有兩處：

1、“三舊”改造的范圍和主體方面：福建省最新的關于“三舊”改造政策是2010年11月20日制訂的《福建省人民政府關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村莊改造的意見》（閩政〔2010〕27 號）（以下簡稱《意見》），意見里明確“按城鄉規劃需改變用途的用地，包括國有和集體土地上的舊工廠、舊倉儲、舊站場等建設用地以及城市市區“退二進三”的工業用地屬于“三舊”改造的范圍， “三舊”改造主體包括：政府實施土地收儲出讓；國有土地使用單位依法開展改造；農村集體建設用地依法改造。而廈門市規范舊廠房改造的上述兩個管理辦法限定受理對象為“國有建設用地上土地用途為工業廠房、倉庫及其非生產性配套設施的建筑”，將集體用地和村、鎮（街）企事業用地、企業預留用地排除在受理對象之外，“三舊”改造主體的門檻設定與省里相比明顯偏窄，大大局限了“三舊”改造的范圍。廈門市島外四個區內有部分舊廠房、舊村莊屬于集體用地和村、鎮（街）企事業用地、企業預留用地，廈門市相關政策不修訂，該部分“三舊”就無法改造。

2、對舊廠房改造的扶持政策方面：省里《意見》里規定：“原土地使用者利用現有工業廠房用地舉辦信息服務、研發設計、創意文化、倉儲物流以及其他新興產業的，可以不辦理土地用途變更手續”，對扶持的對象和扶持方式非常明確。而我市的相關政策只規定受理對象須“符合政府鼓勵發展第三產業、營運中心、旅游業、會展業、現代物流業、高新技術產業等政策導向”，這只是在受理對象范圍上做一定引導，但是未明確具體扶持方式，缺乏可操作性的扶持政策。

三、區級政府應該制訂適合各自轄區實情的扶持政策，對舊廠房改造做操作性更強的方向性引導

1、確立以創意產業園為主要引導方向：舊廠房到底選擇改造成什么類型的商業地產，又如何將這一類型的房產做得有特色有競爭力，并能創造最大化經濟效益，這就需要結合市場環境和項目客觀條件進行周密分析與強力策劃。隨著社會經濟的不斷發展，創意產業園因其不改變基本建筑主體所以改造資金投入小、改造周期短，其投資價值也受到越來越多的關注，升值潛力也備受好評。

2、政府作為創意產業的主導推動力：創意產業空間集聚中，創意人才和文化是內在驅動力，科學技術是基礎驅動力，市場和政府則是外在推動力。這三種動力作用于創意產業的先后順序和大小不同，會形成其空間集聚的不同模式，分為自組織空間集聚與被組織空間集聚兩種情形。島外各區政府應該作為主導推動力，通過對創意產業的統籌規劃，選定產業基礎好、文化特色顯著、技術條件好、創意人才密集的創意產業，并以相應的政策稅收優惠和良好的公共服務平臺環境來吸引創意企業和人才的入駐，促使創意產業在特定空間的集聚，通過提供綜合化的服務平臺，引導開發模式的規范化發展，促使該創意產業向更好的方向發展，形成品牌效應，從而為舊廠房改造鋪就一條創意產業集群化發展的道路。

3、為改造項目導入文化內涵：在房產項目同質化的今天，應通過文化的挖掘與注入來強化項目的競爭力。首先得對城市文脈和項目區域的文脈進行深入調研，然后對繁雜文脈進行取舍以選擇適合項目的文化，再借助規劃、審批、策劃等扶持環節將文化導入具體的舊廠房改造項目。就海滄區來說，就具有多樣的、富有特色的地方文化，如慈濟東宮的保生大帝文化、新垵村的以五祖拳為主的武術文化、中秋的搏餅文化、霞陽社區內廈門影視學院的影視文化等等，都可以進行深度挖掘和良性導入。