淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

摘要：面對市場商品房保有量不斷增加、通貨膨脹壓縮房地產(chǎn)利潤空間、國內(nèi)熱錢不斷流向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分享地產(chǎn)紅利、國家宏觀調(diào)控和抑制房價(jià)的多重壓力下，我國房地產(chǎn)利潤正在逐年縮水，越來越多的爛尾樓、鬼城區(qū)出現(xiàn)在人們的視線中。房地產(chǎn)的成本如何降到最低、如何將效益提高到最高成為地產(chǎn)商最關(guān)注的問題。地產(chǎn)的開發(fā)包括設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)藍(lán)圖、招標(biāo)投標(biāo)，施工階段的前期施工和建筑施工和竣工結(jié)算階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，只有對各個(gè)項(xiàng)目的成本加以控制，才能實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)資金的良性循環(huán)，才能有利于地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)成本；控制方法

一直以來，很多人都習(xí)慣于把房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制壓縮在施工階段，采用減少建筑工人數(shù)量、增強(qiáng)工人勞動強(qiáng)度、延長工人勞動時(shí)間、壓縮建筑材料成本、縮短建筑工程時(shí)長等手段來挖掘房地產(chǎn)效益的潛力。其實(shí)，設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段中的投資控制、質(zhì)量控制、工期控制等都是相輔相成、互相依存的關(guān)系。只有做好前期設(shè)計(jì)藍(lán)圖的最佳，將后期建筑費(fèi)用降到最低，在施工階段保證準(zhǔn)時(shí)、高標(biāo)準(zhǔn)地完成，在竣工階段完成審核工作，才能將房地產(chǎn)的成本控制在最低狀態(tài)，并且保證房產(chǎn)質(zhì)量的最佳。由此看來，房地長成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期設(shè)計(jì)部分，一個(gè)最佳的設(shè)計(jì)藍(lán)圖是蓋好一棟固若泰山的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的基礎(chǔ)，只有基礎(chǔ)過硬，后期才能夠依照藍(lán)圖壓縮成本空間。

一、設(shè)計(jì)階段的藍(lán)圖設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)階段是房產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)階段，是每一棟大樓的設(shè)計(jì)指南，設(shè)計(jì)階段費(fèi)用在整個(gè)房產(chǎn)建筑工程中的費(fèi)用所占比例只占很小一部分，一般控制在3%以內(nèi)，但這不到3%的磚頭卻是撬起地球的支點(diǎn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的重要性可見一斑。合理科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)方案，可以有效降低建筑成本，使房產(chǎn)開發(fā)成本贏在起跑線上。只有將建筑的經(jīng)濟(jì)適用性、安全性、藝術(shù)價(jià)值等多方面均衡，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下設(shè)計(jì)方案才能達(dá)到最優(yōu)。中國的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)有將近三十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)公司良莠不齊，大公司打著名牌的旗號其設(shè)計(jì)方案并不是經(jīng)濟(jì)性和安全性相結(jié)合的，小公司又缺乏參加大項(xiàng)目競標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)，所以，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位顯得至關(guān)重要。

前期設(shè)計(jì)包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圈的綠化設(shè)計(jì)、商圈配套服務(wù)設(shè)備設(shè)計(jì)、商品樓設(shè)計(jì)和成本預(yù)算等部分。一些工程設(shè)計(jì)盲目的攀比技術(shù)、任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、追求建筑的外在藝術(shù)風(fēng)格，大大降低了成本的經(jīng)濟(jì)性，壓榨了成品樓的利潤空間。比如對偏遠(yuǎn)商業(yè)圈的商業(yè)樓盲目追求地標(biāo)性外在，大手筆花在建筑的外在上，并不能實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)效益的良好預(yù)期。而對于居民樓的使用面積設(shè)計(jì)、公共設(shè)施設(shè)計(jì)，不追求經(jīng)濟(jì)適用性，都應(yīng)該在設(shè)計(jì)方案競標(biāo)中遭到淘汰。個(gè)別的設(shè)計(jì)師在大宗采購上大做文章，卻不注重細(xì)節(jié)。比如，樓道內(nèi)的消防栓安置位置不合理導(dǎo)致浪費(fèi)，管道沒有通過最短捷徑安置造成浪費(fèi)和安全隱患，消防水槍與消防栓的重復(fù)安置等都在一定程度上造成建筑成本的增加。

應(yīng)當(dāng)設(shè)立專家組對參加設(shè)計(jì)方案競標(biāo)的作品進(jìn)行測評考量，積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，可以邀請多家競投和限額競標(biāo)，對優(yōu)良但未被采納的設(shè)計(jì)方案可以議價(jià)購買以備后用，對采納的競標(biāo)公司建立合作關(guān)系，簽訂責(zé)任合同。建筑設(shè)計(jì)方案的購買應(yīng)當(dāng)分期付款，包款到戶，明確設(shè)計(jì)方案中每一位設(shè)計(jì)者的責(zé)任，在爭取不改動最初設(shè)計(jì)方案的前提下，分階段付款，直至最后竣工。

二、工程招標(biāo)的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。施工材料的品質(zhì)，施工單位的效力對施工階段的成本控制、施工質(zhì)量及進(jìn)度都騎著至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中應(yīng)采用第三方公證，本著公平、公正、公開的原則進(jìn)行投標(biāo)競爭。對各個(gè)參加競標(biāo)單位的資質(zhì)應(yīng)嚴(yán)格審查，嚴(yán)禁三類企業(yè)、無照企業(yè)參加競標(biāo)，避免對參加競標(biāo)企業(yè)的等級劃分。

對于招標(biāo)文件應(yīng)做好編制統(tǒng)計(jì)，對參加競標(biāo)的企業(yè)和公司應(yīng)悉心積累、篩選、分析。競標(biāo)成功的企業(yè)要追溯其歷史檔案，對有不良從業(yè)記錄的企業(yè)要做到心知肚明，與招標(biāo)企業(yè)所簽訂文件中所涉及的費(fèi)用條款要反復(fù)推敲，以便日后施工階段的造價(jià)控制。不論是高價(jià)競標(biāo)者還是低價(jià)中標(biāo)者，要一視同仁，推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，在保證質(zhì)量和效率的同時(shí)避免低價(jià)競標(biāo)惡性競爭。保證質(zhì)量、工期的前提下，采取最佳價(jià)格競標(biāo)，并且簽訂合同。

在簽訂的合同中明確協(xié)議條款，對合同中涉及工期、價(jià)款、違約處理等內(nèi)容要有明確的規(guī)定，對不明確、含糊其辭的內(nèi)容要充分考慮施工過程中的突發(fā)事件，預(yù)測施工過程中的不正常因素，對索賠要有上限規(guī)定，有效避免過多賠付。在此之外，應(yīng)合理規(guī)避建筑工程中的風(fēng)險(xiǎn)，采用購買工程保險(xiǎn)、勞動人員保險(xiǎn)等措施，使預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移和有效分散，從而將施工階段的成本壓縮到最低狀態(tài)。

三、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)成本控制的最有效階段，也是建筑資金流動最大的環(huán)節(jié)，是工程招標(biāo)的成本控制的實(shí)施部分，是招標(biāo)企業(yè)簽訂合同的實(shí)施環(huán)節(jié)。加強(qiáng)合同履行的監(jiān)管，完善施工單位行為的管理，能夠促進(jìn)企業(yè)的正常工作，不免發(fā)生“三超”現(xiàn)象，并且在“三超”發(fā)生后，通過保險(xiǎn)公司、勞動合同等分擔(dān)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，不至于控制失衡，為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利建立保障機(jī)制。

在施工階段有兩個(gè)部分是最容易控制成本的，一是建筑材料的采購，二是建筑工人的工資和以外理賠。對于建筑材料的采購，要延續(xù)工程招標(biāo)中的合同規(guī)定，嚴(yán)格按照雙方協(xié)議進(jìn)行采購，建材的價(jià)格浮動應(yīng)符合市場大宗貨物價(jià)格走向，超過預(yù)算的漲幅可以終止采購合同。與此同時(shí)，建筑材料應(yīng)盡量采用新材料和高科技材料，會計(jì)部門嚴(yán)格做好建材收購的統(tǒng)計(jì)，禁止私自動用關(guān)系非法采購，嚴(yán)格看守進(jìn)貨渠道，保證建材質(zhì)量安全。

建筑工人的成本主要受工期影響。天氣、氣候、環(huán)境、突發(fā)事件等都可能成為影響工期的原因。影響施工工期的最關(guān)鍵因素是變更施工方案。針對工程變更，應(yīng)盡量做到減少工程費(fèi)用支出，嚴(yán)格履行合同中的規(guī)定，對一攬子承包工程要提出索賠要求，使工期延誤的成本升高降到最低。對于建筑工人要做好監(jiān)督和管理，注意安全生產(chǎn)，工期內(nèi)嚴(yán)格禁止建筑工人違規(guī)操作。簽約員工必須簽訂勞動合同和人身意外保險(xiǎn)，對不遵守規(guī)定的勞工要果斷辭退或罰款處置。

四、竣工階段的成本控制

竣工并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)的投資結(jié)束?？⒐ず蠼ㄖ膶徍恕⑴涮自O(shè)備的裝置、周邊環(huán)境的綠化和美化、合同預(yù)算的核定等都是不小的開支。在建筑完成之后，開發(fā)項(xiàng)目中的建筑安裝和設(shè)備安裝可以承包到企業(yè)，也可以自行安裝。北方的供暖設(shè)備裝置應(yīng)堅(jiān)持排放標(biāo)準(zhǔn)適宜、經(jīng)濟(jì)適用和節(jié)能環(huán)保相協(xié)調(diào)，居民區(qū)內(nèi)綠化面積與娛樂健身器材要符合居民的生活需求。

控制房地產(chǎn)成本是當(dāng)下房產(chǎn)改革的關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制是房地產(chǎn)成本控制的重中之重。壓縮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本有利于我國房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，有利于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，有利于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。只有協(xié)調(diào)房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工建設(shè)和后期養(yǎng)護(hù)的成本，注重前期設(shè)計(jì)階段的最佳設(shè)計(jì)，才能合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，充分挖掘房地產(chǎn)利潤空間。

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