新時期高校住房管理工作的難點和對策探析

摘要：根據(jù)在高校住房管理部門的工作體會，本文回顧了國家的住房政策的發(fā)展歷程和高校住房的發(fā)展歷史，列舉了高校住房管理工作中存在的主要問題，簡要分析了其中的原因，并嘗試對相關(guān)問題的解決辦法進行了探析。

關(guān)鍵詞：高校 住房管理 房改政策 住房分配貨幣化

引言

高校擔負著為國家經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展培養(yǎng)各類專門人才的重任。 保障高校教職工的基本生活條件，改善他們的居住環(huán)境，不僅關(guān)系到高校教職工隊伍的穩(wěn)定和學校各項事業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定和發(fā)展。 現(xiàn)階段，我國高校普遍存在因住房問題無法妥善解決造成優(yōu)秀人才流失的現(xiàn)象。高校的住房保障工作在提高學校競爭力方面起著不可忽視的作用。深刻認識到高校的教職工住房管理工作更是關(guān)系到學校每個教職工的切身利益，關(guān)系到學校引進人才、用好人才、留住人才，關(guān)系到學校的未來和發(fā)展。要做好高校的住房管理工作，就要了解高校的住房歷史和現(xiàn)狀，了解現(xiàn)階段存在的主要問題和困難，研究制定解決問題的辦法。

一、高校住房現(xiàn)狀及歷史回顧

自深入住房制度改革以來，國務(wù)院國發(fā)〔1998〕23 號文已明文規(guī)定“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。從根本上說，職工住房問題不再是學校的組織行為問題，根本的解決方案是職工個人通過市場購買行為獲得自己使用的住房。但是，為改善教工居住條件，解決困擾學校多年、阻礙學校發(fā)展的突出民生矛盾，各高校仍在千方百計找政策、通渠道，建設(shè)家屬住宅，同時建立周轉(zhuǎn)房管理體系，盡量讓教職工“安居”。然而，由于現(xiàn)有的教職工周轉(zhuǎn)房房源數(shù)量有限，而隨著學校規(guī)模的增大，教職工的數(shù)量在急劇增加，供需矛盾非常突出。

自1998年國務(wù)院（關(guān)于迸一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)以來，住房制度改革已走過了十五年的風雨歷程，這十五年是住房制度從福利型低租金的實物分配不斷向住房貨幣化，進而走向市場商品化的過程。高校和社會其他事業(yè)單位一樣，在國家住房制度改革前一直遵循國家的福利性住房分配制度，這也是我國在計劃經(jīng)濟時期的住房分配政策。無償分配、低租金使用住房導(dǎo)致建設(shè)的住房很難滿足大家的需求。

在國家自1998年起出臺了一系列城鎮(zhèn)住房制度改革政策后。我國福利性住房終于走到了終點。停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。在全面開展公有住房的公有產(chǎn)權(quán)向教職工個人轉(zhuǎn)讓完成后，針對高校的特殊性，必須加快建立適應(yīng)高校特點的住房制度改革政策，通過合理、有效的運行機制.使學校的有限資源得到充分利用，最大限度地為學校教職工服務(wù)，為學校的教學和科研提供強有力的后勤保障。所以高校的住房管理工作也在與時俱進，陸續(xù)開始產(chǎn)生了一系列的轉(zhuǎn)化，認真思考新形勢下所賦予高校房管工作的新內(nèi)涵.真正做到“以人為本”，才能將管理與服務(wù)落實到實處。

二、高校住房管理中存在的問題和難點

隨著我國住房改革的深入發(fā)展，高校的住房管理工作也由原有的行政型、福利型管理模式逐步向?qū)I(yè)化、社會化的的管理模式轉(zhuǎn)變。但在全國房價快速上漲的大背景下，高校住房管理模式在轉(zhuǎn)變的過程中，遇到許多丞待解決的問題和困難。

（一）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，管理難度大

高校住房改革前，房產(chǎn)權(quán)單一，都是國有房產(chǎn)。公房出售后產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，公房與私房產(chǎn)權(quán)交叉，房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化，產(chǎn)生了住房整體要求統(tǒng)一管理與住戶的多樣性要求之間的矛盾。根據(jù)國家教發(fā)[1998123號文規(guī)定，凡享有國家和學校優(yōu)惠政策的住房及建在學校校園內(nèi)的住房，購房者不能擅自改變住房用途或贈與他人；購房一定期限后如出售，只能出售給學校、學校教職工或?qū)W校主管部門。教職工通過房改政策取得了住房的產(chǎn)權(quán)，從法律角度來說，具有處分權(quán)和收益權(quán)。購房職工 因家庭、工作、收入等各種因素的變化，要求對自己的住房進行交換、出售和重新購房，而高校根據(jù)國家政策結(jié)合本校實際情況對已售公房再交易制定了特殊的限定政策。

（二）房屋維修困難

總體而言，高校的房改房建筑時間較早，使用時間較長，樓房陳舊，損壞較嚴重，設(shè)施不配套，設(shè)備老化，個別甚至存在安全隱患，上下水管和電網(wǎng)老化，部分屋面和墻體滲漏，尤其遇到大雨、大風天氣時，樓體經(jīng)常會有外墻皮和樓頂碎石脫落，對樓下過往行人的安全造成了極大的安全隱患。

在房改過程中，部分學校從購房款中按一定比例抽取了房改房專項維修基金，但多數(shù)高校并未收取房改房專項維修基金。這些高校的房屋維修依然由學校來承擔，可是由于維修經(jīng)費嚴重不足，無法及時得到維修、養(yǎng)護。目前，房改房售后管理、維修方面的配套政策仍十分欠缺，缺乏具有實際可操作的指導(dǎo)文件，造成住宅區(qū)因缺少維修費而得不到及時維修。

（三）住房供需矛盾突出

隨著國家對高等教育的日益重視和高校招生規(guī)模的不斷擴大，高校青年教職工的數(shù)量有了大幅增加。對于青年教職工而言，剛參加工作就面臨著結(jié)婚生育或孩子年幼的情況，甚至還需要父母來幫忙照看小孩。因此，這些青年教職工急需要一套住房，來解決工作和生活困難。目前，多數(shù)已婚青年教職工在學校周邊租住房屋，高額的房租成了青年教職工的巨大的生活壓力。在實行了住房改革制度之后，購買住房的職工在退休或去世之后，房子并不退還學校，而每年大量引進的青年教師，早已使學校的過渡性周轉(zhuǎn)房房源枯竭，與青年教職工的實際需要之間存在巨大的缺口，滿足不了已有和新引進的青年教職工的需要。

（四）周轉(zhuǎn)房管理中的問題

由于學校出租的過渡性住房的租金標準遠低于市場租金，同時在學校居住上下班方便，因此一些教職工即使在學校外購買了自有住房，也普遍以各種理由不退出所租用住房，導(dǎo)致學校的住房很難形成有效周轉(zhuǎn)。高校的周轉(zhuǎn)房多為上世紀七八十年代建設(shè)的面積小的房子，部分青年教職工將租住學校的周轉(zhuǎn)房借給親朋好友居住，或者偷偷地將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給大學生考研一族，或陪孩子上附中、附小、幼兒園的校外家長；或大學畢業(yè)后仍鐘情于校園生活的工作一族。供給和需求兩個主要要素的存在，是的高校內(nèi)住房租賃市場的存在成為必然，周轉(zhuǎn)房的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借情況尤為嚴重。這也形成了“200元交房租，1000元收房租”的違規(guī)現(xiàn)象。這也是住房管理中投入精力多，有沒有多少實際效果，這嚴重影響了日常的住房管理，干擾了學校正常的教學生活秩序。

（五）教職工的實際困難，思想觀念難以轉(zhuǎn)變

目前，高校引進的青年教職工絕大部分為外地籍青年教職工，在本地無其他住房，所以一旦結(jié)婚成家，住房必然成為他們首先必須解決的問題。另外，引進的教職工多為博士和碩士畢業(yè)生，他們的年齡一般在26歲至30歲之間。也就是說畢業(yè)工作后，很短時間內(nèi)要完成結(jié)婚、育子等人生大事，很難有積蓄，有的甚至經(jīng)濟拮據(jù)。對一個剛剛畢業(yè)走上工作崗位的青年教職工而言，面對不斷上漲的高房價，經(jīng)濟能力不足是他們無法解決住房問題的一個主要原因。

青年教職工住房觀念陳舊，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：其一，是對住房改革制度的認識問題。許多青年教職工仍然還存在著嚴重的等、靠、要的思想，對學校實物分房還抱有相當程度上的期望，這一方面有其自身的原因，當然更重要的原因在于目前許多高校因為資金等原因，在執(zhí)行住房分配貨幣化制度上還有困難。還有一些已實施的高校，執(zhí)行的也不夠全面、不夠徹底。其二，表現(xiàn)在部分青年教職工缺乏提前消費的觀念，受傳統(tǒng)思想的熏陶比較嚴重，總想積蓄足夠的錢去買房子，害怕按月償還欠的房款影響自己生活。

（六）住房貨幣化的困難

高校住房分配貨幣化，是指高校將住房以實物分配的形式改為貨幣補償?shù)男问剑鶕?jù)職工的職務(wù)、職稱、工齡等各種因素，把實物分配的住房折合成相應(yīng)的貨幣形式分配給職工，以提高教職工在住房交易市場自主購買住房的能力，實現(xiàn)教職工住房消費市場化、社會化，已達到住房分配的公平、公正、合理。住房分配貨幣化能更好地體現(xiàn)按勞分配的原則，能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求，有利于推進住房商品化，能充分滿足職工合理的住房需求，改善居住條件。

住房分配貨幣化工作，具有政策性強，范圍涉及廣，情況復(fù)雜，并且關(guān)系到教職工的切身利益。住房貨幣化分配實際上是一個與住房供應(yīng)體系有關(guān)的問題。住房貨幣化的政策設(shè)計。是使教職工家庭有能力購置住房，但住房公積金的比例又很小，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的調(diào)整，加之商品房房價的快速上漲，原來的政策設(shè)計的初衷在現(xiàn)階段顯得力不從心，已無法滿足教職工購房的基本需要。以“買得起”為目標的住房貨幣化分配的理念，在高房價面前只是杯水車薪。

（七）校內(nèi)房屋出租現(xiàn)象嚴重

由于已購房屋不能校內(nèi)交易，周轉(zhuǎn)房不夠居住，無房補貼過低等原因，購房教職工勢必私自將所購房屋出租、轉(zhuǎn)讓甚至買賣，購房職工對房屋的處置呈混亂狀態(tài)，高校僅用單純的行政命令難以限制教職工的交易或出租行為。目前，校內(nèi)住房的私自交易或出租已給校園環(huán)境的管護和房產(chǎn)管理帶來了很大的負面影響，這既不符合經(jīng)濟規(guī)律，也不利于當前房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無疑已成為高校住房管理的一個難題。

三、對策探析

通過在高校住房管理部門的工作體會，本人認為，要進一步做好高校的住房管理工作，必須了解國家的住房改革的歷程，了解高校住房的發(fā)展歷史和面臨的實際困難，熟悉國家的住房管理政策和發(fā)展趨勢；全面掌握高校住房的詳細資料，調(diào)查研究高校不同群體的住房需求，為學校的發(fā)展規(guī)劃做好基礎(chǔ)；結(jié)合實際，逐步解決公房改革中的遺留問題；通過提高無房職工的住房補貼、實行階梯租金、簽訂安全責任書、安裝門禁系統(tǒng)等形式，做好周轉(zhuǎn)房的周轉(zhuǎn)和日常管理工作；結(jié)合學校的資金狀況，逐步提高職工的住房公積金，制定切實可行的住房貨幣化政策。

四、總結(jié)

高校的住房管理工作，涉及到廣大教職工的切身利益，關(guān)系到教職工的安居樂業(yè)，關(guān)系到學校的穩(wěn)定與發(fā)展。通過在工作中的體會和思考，本文回顧了高校住房的發(fā)展歷史，列舉了高校住房管理工作中存在的主要困難，簡要分析了其中的原因，嘗試對相關(guān)困難的解決辦法進行了探析。同時，也清醒地認識到高校的住房管理工作在國家住房政策不斷發(fā)展，高校周邊商品房房價不斷上漲的大背景下，改革發(fā)展的道路還很長，還將出現(xiàn)一系列有待解決的問題，這也需要學校的高度重視，需要廣大教職工建言獻策，需要房管工作人員的不懈努力，才有助于進一步解決高校教職工的住房問題。

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