房地產開發項目的風險與管理綜述

摘要：加強對房地產開發項目的風險管理，引進先進管理方法和策略來減少風險，探索出必要的、合理的、有效的措施來規避風險，對于提高我國房地產開發企業的管理效益和經濟效益尤為重要。本文對房地產開發風險管理的重要性、房地產項目風險管理目標、房地產開發風險分類及控制措施進行了探討。

關鍵詞：房地產 開發項目 風險 管理

1.房地產開發風險管理的重要性

房地產投資的風險不只是指投資損失這一種情況，完整意義上的風險既包括損失也包括盈利，也就是說投資活動的結果與所期望值的任何偏離都是風險。房地產投資中風險管理不僅要降低損失發生的可能性，還有增大獲利的可能性，當然，最基本的就是保證損失的最小化。近幾年來，我國房地產項目投資管理體制有了很大的改進，推行了諸如項目法人責任制、工程項目招投標制、工程建設監理制等一系列制度，這在一定程度上對房地產項目投資風險起到了一定的控制作用，但是最主要的問題是目前投資風險約束體制尚未建立。在開放性的市場經濟條件下，房產項目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關系錯綜復雜，這就使得房產項目風險發生的概率、致損的規模以及風險波及范圍都會愈來愈大，而且目前的房產保險市場尚不完善，這些狀況都迫切要求建立完善的風險約束機制。因此，研究分析決策理論對房產項目投資風險進行控制具有十分重要的意義。

2.房地產項目風險管理目標

風險管理的目標是在投資中的損失發生前保證經濟正常運行，在損失發生后的復原工作也要令人滿意。基于這個觀點，房地產項目投資風險管理的目標應該是盡可能最小的成本投入，最大的限度的減少風險帶來的損失，以獲得投資最安全的保障。一般來說，風險管理目標可以分為損失前目標和損失后目標兩種。損失前目標指一個合理的風險管理系必須具備的目標，包括經濟目標、承擔社會責任的目標以及減少煩惱和憂慮的安全目標，這是風險管理體系需要具備的基礎性目標，不受企業損失情況的影響。損失后目標指在投資前企業領導能夠預見的最嚴重的損失發生后，企業根據自身情況在最低限度內可以接受的目標，它的內容主要有生產、持續經營、收益穩定以及發展的目標。

3. 房地產開發風險分類

3.1運營風險。運營風險是指由于房地產投資管理偏離實際操作的結果造成預期的可能性發生偏移。公司和投資的內部因素和外部經濟環境都可能產生影響。地產商業模式包括銷售、出租和租售三個主要類別，業務涵蓋零售零租、零售整租、租售結合、不售零租、不售整租、不租不售自營六個子類。不同的業務模型的業務對象都具有不同的優點和缺點。每個模式整體財產的比例是不同的，有不同的現金流，面臨著不同的市場風險。業務操作、管理人才和經驗的缺乏以及管理能力的缺乏成為房地產投資風險的影響因素。

3.2政策風險。政策風險是指國家或地方政府相關政策變化造成的可能的損失。房地產投資受到各種政策限制，如投資政策、金融政策、產業政策、房地產管理政策和稅收政策等，他們都將對投資回報目標產生巨大的影響。地產項目投資決策之前，應當綜合分析和研究在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、構建指標，和其他當地法律和法規等風險。政策的嚴重失敗的風險項目將無法挽救。

3.3市場風險。市場風險是由于房地產市場供給和需求變化給予房地產投資者的風險。房地產供求失衡的風險，主要表現為供過于求導致大量的空缺。二是地產項目已經完成的結構性矛盾，存在著嚴重的同質化或不能滿足企業的需求。

3.4資金風險，主要是由于地產投資大，資金回流慢造成的。良好的資本運營能力取決于商業地產項目的成功操作，對達到預期的效果起著非常重要的作用。在地產的快速發展的過程中，沒有強大的資本儲備，對于開發人員來說，融資問題是一個大問題。

4.有效規避地產資金風險的措施

4.1降低地產開發的管理風險，加強地產行業的運行管理。首先，開發人員必須建立業務操作管理的概念，增加人才儲備。房地產開發涉及地產操作和管理操作兩個方面，房產屬性包含建筑形式、功能空間、環境、技術要求和其他專業內容及其地產涉及相關的工業經濟、人口、消費、市場容量、格式的選擇、產品定位、業務操作等綜合因素。由于地產具有雙重特點，需要進行跨行業整合資源和專業的人才隊伍、合理的商業計劃和投資項目的活動。第二，統一運營管理提升項目業務核心競爭力。統一的操作包括投資管理、統一營銷、統一服務監督管理、統一營銷管理。最后，設置合適的經營戰略計劃，選擇合適的項目管理模型，包括租賃、銷售和租售相結合的投資組合模型。因此，早期的位置、定位、布局，后期管理的競爭力，屬性值等整個策劃，都離不開制造。地產開發整體思想，強調整體地產發展的各個環節，要求開發人員站在運營商、商家的角度統籌規劃地產的發展。所以，早期的地產的發展，開發人員應該請業務規劃、業務專家在調查地產項目。

4.2根據國家政策和城市總體規劃，避免政治風險。開發人員應該關注宏觀政策（如工業、土地和稅收），進行合理的操作和位置的選擇。城市規劃巨大影響著的地產項目的內容如位置、區域、大小。因此應充分市場調查項目區域交通、競爭情況、周邊商業環境、交通狀況等，為了適應城市規劃和降低項目的利益造成損失的風險。開發人員可以利用租金調整的方式將風險分擔給消費者，或者通過固定利率抵押貸款分擔銀行利率風險。開發人員還應采取各種有效措施，盡力縮短項目的銷售周期，縮短投資回收期，減少投資的融資成本，避免融資風險的發生。

4.3加強資本運作項目，選擇合理的現金流模型，防止資本風險。地產項目開發成本和運營成本將增加項目和管理的變更。良好的資本運營項目和合理的現金流模型，是一個項目成功的關鍵。外國成熟的地產開發租賃形式通常是只租不銷售模式，獲得長期營業利潤回報。但是這個模型有一個先決條件是充裕的資本和順暢的融資渠道。

4.4做好初步的市場調查，預測市場風險，避免戰略和措施失誤。早期階段的發展地產項目包括經濟環境、區域結構和城市發展規劃、業務發展規劃和政策、區域零售市場、未來的地產供應、現場條件幾個方面的內容。通過時間、過程、位置、規模、硬件、布局、性別、競爭和兼容穩定、資源、商圈分析、人口分析和人性等多個參數綜合評價項目的可行性。應重視后期管理的地產業務，因為后期的管理是地產生存的基礎。因此，地產應該有專業的管理團隊，實現統一的地產經營管理；建立統一招商、統一營銷、統一服務、統一監督物業管理企業管理概念。

5.總結

目前，我國和國外風險管理理論和實踐有很大的差距。地產開發項目風險管理是一項具有挑戰性的新課題，隨著市場經濟體制進一步完善，將面臨更加嚴峻的考驗。房地產開發項目風險管理理論還需要進一步的完善，應加強理論在實踐中的應用，同時更多的地產項目風險管理應加強定量研究，使項目負責人認識到風險管理的重要性，并有意識地在工程實踐中應用風險管理技術。

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