房產(chǎn)開發(fā)中的質(zhì)量控制與成本控制

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，目前國家正采取各種調(diào)控措施，使房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)良性的發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的競爭越來越激烈，作為一個消費者，都希望購買到物美價廉的商品。那么作為房地產(chǎn)開發(fā)商，就需要在開發(fā)的過程中做好質(zhì)量和成本的控制，從而使用戶購買到物美價廉的房子。質(zhì)量控制和成本控制有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。本人結(jié)合自己的工作實踐經(jīng)驗，對房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量和成本控制從不同階段進行研究，旨在為我國的房產(chǎn)開發(fā)提供一定的理論指導。

一、房地產(chǎn)開發(fā)勘察階段的質(zhì)量和成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)勘察階段的質(zhì)量控制直接影響設(shè)計質(zhì)量，因為結(jié)構(gòu)設(shè)計的安全性數(shù)據(jù)來源于勘察報告所提供數(shù)據(jù)。勘察數(shù)據(jù)的科學性和準確性直接導致結(jié)構(gòu)配筋和基礎(chǔ)形式的選擇，對整個項目的投資起指導性作用，那么勘察工作的質(zhì)量和成本控制應(yīng)做到以下幾點。

1、建設(shè)單位對勘察隊伍的選擇和勘察設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容要全面

勘察隊伍素質(zhì)的高低決定了勘察成果的準確性，所以建設(shè)單位在選擇勘察隊伍是不能一味的追求低價，應(yīng)多方比較，綜合考慮。建設(shè)單位向勘察單位下達察設(shè)計任務(wù)書時對所勘察的項目應(yīng)做出詳細的要求，因為勘察單位的工作內(nèi)容是根據(jù)建設(shè)單位的要求實施。建設(shè)單位對勘察單位提交的勘察方案應(yīng)嚴格審查

2、勘察施工階段的質(zhì)量控制

勘察過程中，應(yīng)重點檢查如下內(nèi)容：檢查人員是否持證上崗、原始資料獲得方式、手段以及儀器設(shè)備等，同時還要檢查原始記錄表格是否記錄清楚，經(jīng)專人檢查后方可簽字。是否嚴格按勘察方案和勘察任務(wù)書的要求在實施。

3、對勘察成果的審核

勘察最后結(jié)果為勘察報告，，當勘察單位提交勘察成果后要嚴格審查是否滿足建設(shè)單位對勘察工作內(nèi)容的完備性，對地基承載力特征值和極限值取值是否準確，對建筑物場地類別和基礎(chǔ)形式的判別是否合理。對現(xiàn)場工程地質(zhì)條件、地質(zhì)問題，而且還要結(jié)合設(shè)計、施工方案、要求以及條件和標準（地基處理開挖、支護以及降水要求），進行論證、評價，并在此基礎(chǔ)上提出解決問題的建議。

二、房地產(chǎn)開發(fā)方案設(shè)計階段的質(zhì)量和成本控制

開發(fā)商在做方案設(shè)計之前，必須要對市場做大量的調(diào)查和分析，方案設(shè)計是施工圖設(shè)計的依據(jù)，方案設(shè)計的依據(jù)又來源于開發(fā)商對該項目的定位，針對的消費群體，一個科學合理的設(shè)計方案，可以為房產(chǎn)開發(fā)商贏得更多的利潤。做好這個階段的質(zhì)量和成本控制，可以對下一步施工圖設(shè)計節(jié)約時間，該階段質(zhì)量控制的關(guān)鍵在于建筑風格和功能設(shè)施是否滿足開發(fā)商的定位和針對的消費群體，是否符合當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的需要，人文和景觀是否符合社會以及生態(tài)環(huán)境效益之間的和諧性。設(shè)計方案應(yīng)滿足相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標準和要求，應(yīng)當確保計算準確性，文字說明應(yīng)當清楚、圖紙準確清晰，以免出現(xiàn)錯、碰、漏和缺現(xiàn)象。

三、施工圖設(shè)計階段的質(zhì)量和成本控制

1、設(shè)計單位的選擇

通過招投標的方式，房產(chǎn)開發(fā)商可以有更多得選擇設(shè)計單位的機會，因而就能獲得最佳的設(shè)計效果。參加投標的設(shè)計單位一定要具有國家規(guī)定的資質(zhì)。在招標的過程中，不能一味地以價格最低位中標的標準，應(yīng)該要綜合考慮設(shè)計技術(shù)水平以及投標價格兩個方面。

2、施工圖設(shè)計實施階段

圖紙是房產(chǎn)工程施工的依據(jù)，結(jié)構(gòu)的安全性是不能有絲毫的差錯的。施工圖設(shè)計的合理性對整個項目的成本控制起決定性作用。開發(fā)商不能為降低成本而降低設(shè)計單位對結(jié)構(gòu)安全系數(shù)的取值，但設(shè)計單位也不能過于保守，開發(fā)商在進行設(shè)計任務(wù)交底時應(yīng)全面，在此過程中，要求房產(chǎn)開發(fā)商必須對建筑行業(yè)中的各種規(guī)定都要非常熟悉。施工圖設(shè)計完后，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)與施工單位一起反復審閱圖紙，做到圖紙零差錯，找出其中施工的難點所在，并就施工難題提出解決方案，為后續(xù)施工節(jié)省時間和成本。根據(jù)圖紙，房產(chǎn)開發(fā)商要對施工過程中可能會出現(xiàn)的索賠情況進行預測，盡可能避免和減少索賠的產(chǎn)生。。

四、施工階段的的質(zhì)量和成本控

1、施工隊伍的選擇和施工合同的簽訂

在整個開發(fā)項目的實施中，建安成本占的比例是最大的，開發(fā)商要確保建安成本投資效益的最大化，必須要進行風險的分擔，選擇資金雄厚，管理水平高的施工隊伍尤為重要，這樣在建設(shè)過程中開發(fā)商可以將資金壓力轉(zhuǎn)移部分給施工單位，但必須保證施工單位有合理利潤。如何保證雙方的利益，施工合同談判時對造價的控制和取費方式很關(guān)鍵，注重合同的沒一個細節(jié)，盡可能的避免漏項或有爭議的內(nèi)容出現(xiàn)，為今后在合同管理過程中避免合同糾分。

2、開發(fā)過程中開發(fā)商應(yīng)監(jiān)督施工單位做好以下幾方面，以確保項目順利進行：

（1）督促施工單位健全崗位責任制，明確各管理人員的職。

（2）嚴格審核施工單位編制的施工組織設(shè)計，專項施工方案。

（3）對施工單位的技術(shù)力量進行嚴格監(jiān)管，避免盲目施工所造成的成本浪費嚴格驗收制度。

（4）加強對過程產(chǎn)品質(zhì)量的控制和管理，保證產(chǎn)品合格，達到以質(zhì)量降低成本的目的。

（5）隨時掌握政策法規(guī)變化，尤其是關(guān)于設(shè)計方面的規(guī)范變化，有關(guān)材料或產(chǎn)品的淘汰或禁用，并將信息盡快通知設(shè)計單位和施工單位，避免產(chǎn)生設(shè)計變更的潛在因素。加強對施工階段的質(zhì)量和成本控制，開發(fā)商對承包單位提出設(shè)計變更要求進行統(tǒng)籌考慮，確定其必要性，同時將設(shè)計變更對建設(shè)工期和費用的影響分析清楚后才能確認，非改不可的需調(diào)整施工計劃，以盡可能減少對工程的不利影響；要嚴格控制設(shè)計變更的簽批手續(xù)，以明確責任，減少索賠。

3、開發(fā)商在施工過程中對合同的管理

（1）嚴格控制合同變更

合同一旦變更就可能引起成本預算的增加，對于整個過程的成本控制非常不利。因此，要盡量杜絕因合同變更而引起的建設(shè)規(guī)模的擴大和費用的增高。如果某些合同變更必須發(fā)生，那就必須認真處理。設(shè)計變更要經(jīng)過建立單位、設(shè)計單位和房產(chǎn)開發(fā)單位的三方簽字才可以生效。

（2）實行效益獎勵制度

為了加強對施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制，就要求管理人員有很高的工作責任心和積極性。因此，必須采取一系列的措施激發(fā)管理人員的積極性，從而更好地對施工現(xiàn)場進行管理。如果將效益和管理人員的薪水掛鉤，就會在很大程度上調(diào)動他們的工作積極性。

（3）做好監(jiān)理工作

監(jiān)理單位在施工的過程中發(fā)揮了重要的作用。因此房產(chǎn)開發(fā)商在選擇監(jiān)理單位的時候一定要非常慎重。監(jiān)理單位應(yīng)該要做好施工過程中的質(zhì)量控制、進度控制以及成本控制等工作，每個月都要進行進度款的審核，以方便成本控制。

（4）造價人員做好工程變更的計算

一旦工程發(fā)生了變更，就會對預期的成本預算造成一定的影響。因此，造價管理人員必須明確的計算出變更工程中的每一個部分對于總成本控制的影響。除此之外，還應(yīng)加強對工程進度款支付的管理。

結(jié)語：綜上所述，質(zhì)量控制和成本控制貫穿房產(chǎn)開發(fā)的整個項目工程，其控制效果依賴于對房地產(chǎn)工程項目的各個階段管理水平。除此之外，房產(chǎn)開發(fā)商還要不斷地完善質(zhì)量管理和成本控制的制度，從而有利于實現(xiàn)在確保質(zhì)量前提下的利益最大化。

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