物業(yè)服務(wù)企業(yè)盈利能力淺析

摘 要：隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存將面臨更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。本文從嚴(yán)控服務(wù)成本、提高服務(wù)費(fèi)收繳率；了解客戶需求，全方位提供滿足業(yè)主需求的有償服務(wù)；關(guān)注宏觀政策，提供滿足社會(huì)需求的特色服務(wù)；加強(qiáng)市場(chǎng)拓展、打造自身品牌；分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、合理理財(cái)?shù)确矫嬷诌M(jìn)行了如何提高盈利能力的一些分析，以期物業(yè)服務(wù)企業(yè)能從中找到適合自身發(fā)展的良方，牢牢占據(jù)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的一席之地。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè)盈利 客戶需求 社會(huì)需求

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是企業(yè)法人，是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)主體，這就表明了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能以物業(yè)服務(wù)的微利特性、不能以前期有開(kāi)發(fā)商的足額補(bǔ)貼，而忽視其自身的盈利能力。隨著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的實(shí)施，物業(yè)管理企業(yè)的叫法修改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能擺到了首要位置，服務(wù)的重要性已然超過(guò)經(jīng)營(yíng)與管理，服務(wù)質(zhì)量的高低已成為衡量物業(yè)企業(yè)水準(zhǔn)的不二砝碼。而提供服務(wù)就一定會(huì)消耗資源，絕大部分資源需要靠資金購(gòu)買，因此創(chuàng)收就成為物業(yè)企業(yè)面臨的最為重要的課題之一，沒(méi)有盈利能力的企業(yè)最終必然會(huì)消失殆盡。

管理和服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，也是其存在的市場(chǎng)基礎(chǔ)，提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)能夠讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得最起碼和穩(wěn)定的收入。但隨著物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中求得生存和發(fā)展，單靠起碼的收入將難以維繼，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展壯大的一條必經(jīng)之路。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有通過(guò)依法經(jīng)營(yíng)，廣開(kāi)經(jīng)營(yíng)渠道，“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)”，獲取合法的利潤(rùn)，為業(yè)主及其他住戶（以下簡(jiǎn)稱業(yè)主）提供更加細(xì)致、周到的服務(wù)，以提高業(yè)主滿意度，最終實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，公司穩(wěn)步發(fā)展的良性循環(huán)。我認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從嚴(yán)控服務(wù)成本、提高服務(wù)費(fèi)收繳率；了解客戶需求，全方位提供滿足業(yè)主需求的有償服務(wù)；關(guān)注宏觀政策，提供滿足社會(huì)需求的特色服務(wù)；加強(qiáng)市場(chǎng)拓展、打造自身品牌；分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、合理理財(cái)?shù)确矫嬷郑€(wěn)步提高企業(yè)盈利能力。

一、控制物業(yè)服務(wù)成本、提高服務(wù)費(fèi)收繳率

物業(yè)服務(wù)成本或者支出一般由十個(gè)部分構(gòu)成，分別為人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)公攤、固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。將成本一一列出的好處在于：既可以在擬定項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不漏算費(fèi)用，又可在承接新項(xiàng)目時(shí)將總費(fèi)用與委托方報(bào)價(jià)比較從而做出是否接盤的判斷。要做好成本控制，企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)小區(qū)規(guī)模和現(xiàn)狀，合理設(shè)置崗位，挑選適合項(xiàng)目的人才任職，對(duì)于一些專業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目盡可能聘請(qǐng)臨時(shí)專業(yè)人員、或進(jìn)行分包，無(wú)須設(shè)定固定人員，以節(jié)約開(kāi)支。人員和物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的大頭，這就要求人力部要會(huì)用人，做到人盡其才；工程部要懂日常維護(hù)，將隱患排除在萌芽狀態(tài)，做到物盡其用。成本控制好了將直接減少現(xiàn)金支出，而提高服務(wù)費(fèi)收繳率將直接增加凈收入，這兩方面的工作成效直接決定著公司經(jīng)營(yíng)的命脈。利用法律法規(guī)允許范圍和行業(yè)特點(diǎn)，采用諸如上門收取、聯(lián)系業(yè)主單位代扣等多種方式和手段進(jìn)行催收，以實(shí)現(xiàn)服務(wù)費(fèi)的顆粒歸倉(cāng)。

二、業(yè)主的需求就是我們的使命

想方設(shè)法滿足業(yè)主的一切需求，不但能大力提高業(yè)主滿意度，更為企業(yè)帶來(lái)源源不斷的收益。

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從房屋保養(yǎng)、小區(qū)環(huán)境等方面入手，促使業(yè)主持有物業(yè)的保值增值。物業(yè)管理，表面上看是交錢買物業(yè)服務(wù)，但實(shí)際上，當(dāng)物業(yè)價(jià)值因維護(hù)保養(yǎng)到位和環(huán)境改善而提高時(shí)，業(yè)主用較少的物業(yè)服務(wù)費(fèi)換取了物業(yè)價(jià)值較大的提升，從而會(huì)更主動(dòng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也更容易接受較高的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2、利用自身資源，在為業(yè)主提供基本服務(wù)的基礎(chǔ)上充分開(kāi)展增值服務(wù)，增進(jìn)創(chuàng)收，如家政服務(wù)、汽車美容、裝飾裝修、綠化保養(yǎng)、入戶維修、禮儀服務(wù)、叫車服務(wù)等。

3、拾建信息服務(wù)平臺(tái)，把小區(qū)業(yè)主的需求信息與社會(huì)服務(wù)供應(yīng)信息有針對(duì)性的對(duì)接，如受理業(yè)主和房屋中介機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行房屋租售等，引導(dǎo)其各取所需，獲取信息服務(wù)費(fèi)。

4、開(kāi)展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如會(huì)所、幼兒園、餐廳、超市、美容美發(fā)、酒吧等服務(wù)項(xiàng)目及康體娛樂(lè)設(shè)施等（有資質(zhì)要求的需提前取得經(jīng)營(yíng)許可），既便捷了業(yè)主生活又可獲得合理營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

5、公共場(chǎng)地或建筑物共用部位的經(jīng)營(yíng)，如電梯廣告、公共場(chǎng)地出租等，可以按合同約定或者持有建筑面積比例獲取收益（物權(quán)法第八十條約定）。

6、開(kāi)展豐富的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造祥和的生活氛圍，通過(guò)對(duì)業(yè)主的情感投資，提升業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同，從而加大對(duì)物業(yè)工作的支持。

7、為致力于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的個(gè)人及物業(yè)同行提供專業(yè)培訓(xùn)、物業(yè)服務(wù)方案的擬定等方面的有償服務(wù)。

8、收集和整理業(yè)主對(duì)物業(yè)產(chǎn)品提出的建議結(jié)合自身的物管經(jīng)驗(yàn)，為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供前期介入等有償咨詢，從業(yè)主使用和管理維護(hù)的角度提出意見(jiàn)進(jìn)而使開(kāi)發(fā)商改良產(chǎn)品設(shè)計(jì)、完善小區(qū)配套。

三、緊跟政策春風(fēng)，迎頭而上，做第一個(gè)吃螃蟹的人

歷史總是不斷向前，不同的時(shí)期將有政策最支持的熱門事件，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也同樣春風(fēng)勁吹。

“城管外包”——將“外包服務(wù)”引入城市管理，由政府出資將其承擔(dān)的諸多服務(wù)性事務(wù)“打包”交由專業(yè)的物業(yè)公司打理的一種全新的城市化管理模式。自2009年3初長(zhǎng)沙縣城鎮(zhèn)管理局提出至今，得到了許多地區(qū)的認(rèn)同。這種機(jī)遇被湖南六建興發(fā)物業(yè)公司首先捕捉到，馬上動(dòng)用公司主要力量與政府部門深入溝通，先后承攬到了長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)包括環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政維護(hù)、綜合巡檢、治安巡查、公共設(shè)施立面保潔、門前三包、除“四害”等管理事務(wù)，同時(shí)協(xié)助城管執(zhí)法；望城區(qū)市政管理局望城區(qū)環(huán)衛(wèi)第三輪社會(huì)化承包項(xiàng)目二標(biāo)段近132萬(wàn)平方米的服務(wù)項(xiàng)目，此兩項(xiàng)目將為興發(fā)物業(yè)帶來(lái)持久穩(wěn)定的利潤(rùn)。在全國(guó)大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的大背景下，將此種方式加以優(yōu)化和變通，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)將會(huì)更加明顯。

“以房養(yǎng)老”——老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。自2013年底提出來(lái)后，老年公寓便開(kāi)始火熱起來(lái)。長(zhǎng)沙新境界物業(yè)公司便以此為契機(jī)，認(rèn)真研究了老年人的服務(wù)需求，從而走在養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)前列，其管轄的康乃馨老年公寓為公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，甚至于公司還決定放棄一些盈利較低的在管項(xiàng)目，全身心投入到為老年人服務(wù)上來(lái)。

四、合理規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、合理理財(cái)

一方面是要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略定位，讓公司規(guī)模始終保持在最適宜的尺度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)，一味為了追求高大上，并不能使自己強(qiáng)大起來(lái)。企業(yè)發(fā)展到一定時(shí)期，就要從數(shù)量擴(kuò)展型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，堅(jiān)持“做大不為強(qiáng)，做強(qiáng)方為大”的總體思路，追求規(guī)模和效益的同步增長(zhǎng)。公司接管項(xiàng)目時(shí)著重考慮效益問(wèn)題，對(duì)不能實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目堅(jiān)決不接（對(duì)企業(yè)有特殊影響力的項(xiàng)目不在此討論范圍，但也要經(jīng)企業(yè)決策層討論通過(guò)后方可介入或續(xù)約）；對(duì)一些面臨虧損或盈利困難的在管樓盤要主動(dòng)退出。長(zhǎng)沙新境界物業(yè)公司將主要服務(wù)力量集中到物業(yè)費(fèi)水平高、收繳率高的康乃馨老年公寓，放棄陳舊住宅項(xiàng)目正是這種思路的實(shí)際運(yùn)用。

二是要利用保險(xiǎn)手段分散風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前涉及的主要險(xiǎn)種有公眾責(zé)任險(xiǎn)、公眾責(zé)任附加險(xiǎn)（停車場(chǎng)、電梯、游泳池責(zé)任附加險(xiǎn)及機(jī)器損壞險(xiǎn)等）及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和物業(yè)管理綜合責(zé)任險(xiǎn)。保險(xiǎn)可以在特定風(fēng)險(xiǎn)損害發(fā)生時(shí)獲得保費(fèi)，而減輕或消除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者小區(qū)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有選擇、有針對(duì)性的投保。

再者，理財(cái)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要重視的一個(gè)盈利點(diǎn)，這一點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)重點(diǎn)把關(guān)。當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)金融推出的各種“余額寶”也可作為打理閑散資金的一種考慮方式，既能享受活期存款般的靈活，又有定期存款般的收益。

綜上，物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一門強(qiáng)綜合性的行業(yè)，服務(wù)范圍廣、涉及內(nèi)容多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在未來(lái)日趨激烈的市場(chǎng)中贏得一片天地，不光要做好前述四大工作，也要善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，勇于創(chuàng)新。只有“革故鼎新”，才能“萬(wàn)象更新”；只有開(kāi)源節(jié)流，不斷發(fā)現(xiàn)新的盈利點(diǎn)，才能使公司的利潤(rùn)率不斷增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展。

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第一作者簡(jiǎn)介：薛劍波，35歲，男，湖南東景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，招標(biāo)師，物業(yè)管理師，任職公司綜合部，主要研究房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析、開(kāi)發(fā)報(bào)建及銀行信貸政策分析、物業(yè)服務(wù)監(jiān)管。