淺析旅游地產規劃設計工作

【摘要】本文作者主要分析了國內外旅游地產的發展情況，探討了旅游地產規劃設計策略，供大家參考。

【關鍵詞】旅游地產；規劃設計工作

1 國內外旅游地產的發展情況

1.1旅游地產的起源

旅游地產是從20世紀初法國地中海沿岸興起的，當時地中海沿岸開發了大量的海濱別墅，屆時迅速引起了北美、歐洲的游客，使得當時地中海一躍成為歐洲乃至世界的休閑度假中心；到了60年代，法國地產商以阿爾卑斯山的別墅度假村來招攬游客，從此旅游地產市場誕生；70年代中期，美國出現了石油危機，使得美國的經濟進入緊縮期，造成了大量房地產閑置、積壓，為了處理這些閑置資產，美國引入“時權酒店”這一概念，最終取得了巨大成功； 1987年至今，國外的分時度假旅游地產發展迅速，大量的投資商、開發商紛紛進入旅游地產這一行業，使得配套的服務業、管理業也迅速發展成熟，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元，在世界上已經有60多家大型分時度假集團形成了巨大的分時度假網絡，4500個采用分時制度的度假村分布在81個國家來自124個國家的540多萬個家庭參與了分時度假網絡購買了度假權。

在亞洲，隨著游客旅游消費的需求從觀光游覽向度假層次的轉變，使得對旅游地產及其相關的配套設施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產開發商、國際金融投資商、酒店投資管理機構也紛紛加入旅游地產的開發，而且取得了可觀的收益，同時也帶動了亞洲各國經濟的增長。 隨著旅游休閑地產業的逐步發展，現在休閑地產已經不僅是指大面積的造鎮項目，還出現了很多的“小盤”——奢華小酒店。這種奢華小酒店的老板好多都是北美的貴族出身，認為住大酒店沒有感覺，于是投資小型奢華酒店，關注的更多是原生自然和當地傳統的文脈，還有就是充滿靈性的感受。

1.2旅游地產的特征

旅游地產是房地產業和旅游業的結合，具有以下幾個方面的特征：

1.2.1 各城市間發展差異較大，形成一二三線城市劃分，多數集中于沿海城市，比如海南、大連、青島等。

1.2.2 消費檔次高，旅游地產是人們用于娛樂休閑的地方，只有經濟上有空余的人們才有能力消費，它是經濟發展到一定程度的產物，它能滿足傳統的旅游項目所不能滿足的需求。

1.2.3 投資回收率高，房地產投資本身就具有保值的功能、能夠抵抗通貨膨脹，同一處房產可以在不同的時間租賃給不同的消費者，從而增加資金的回收率。

1.2.4 季節性強，常年居住在旅游地產的很少，因為是依靠旅游而發展的，在節假日、春秋季節火爆，平時比較淡，而此時的物業管理就成為一個難點。

1.2.5 旅游地產開發模式越來越豐富，對于外部環境的設計特別講究，因此創新型產品、配套服務需求更加豐富。

1.2.6 功能、運作方式多元化，旅游地產除了要保證基本的住宅功能，還要保證各種各樣的保證各種各樣的康體養生、文化娛樂、運動休閑、商務會議等旅游功能。

1.3 我國旅游地產的現狀

目前，我國的旅游地產市場呈現出“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的發展趨勢。北京、上海、天津、深圳等一級城市的旅游房地產以走“地產”路線為主，以人造景區、景點來和住宅、酒店、社區等配套；二、三級城市的旅游房地產主要走“旅游”路線，依靠本土區域的旅游資源進行項目配置。

我國目前在北京、上海、青島、大連、海南、廣東、深圳等地已開工的旅游房地產項目達到近百個；以高爾夫、滑雪、野外運動為主題的休閑度假項目超過80家。大家比較熟知的有海南的“南海傳說”、三亞的“博鰲國家旅游休閑度假區”等等。以曲靖溫泉組團項目為例，項目團隊有針對性地挑選了幾個國內外知名的旅游地產項目來分析，并對溫泉、高爾夫球場等進行專題研究，從而提煉了大量值得借鑒的理念、方法和技術。這些為項目的設計提供了強有力的支撐，更重要的意義在于：旅游地產項目不同于一般的住宅項目，并沒有成熟或標準的模式可循，因此，從這些已經落地并已獲得成功的案例中總結出的經驗，與書本上的某某主義、某某理念相比，更具操作價值，也更易于被業主認同。

2 旅游地產規劃設計策略

2.1旅游地產定位

主要以文化挖掘和游客行為特征為入手點，綜合考慮人文、民俗文化，目標客戶，市場及消費能力等因素，圍繞所扮演角色與功能目標，將各種因素整合到旅游地產項目中去，培植獨特優勢，避免同構與重復，做到優勢互補，確定旅游地產的主題項目，進行特色化的定位。旅游地產項目的主題定位具有提升附加價值的極大功效。

2.2規劃設計結合自然

2.2.1 規劃要充分利用原有自然條件，因勢利導、突出特色。

2.2.2 環境設計體現自然的風格，源于自然而用于自然，自然地形在變化與和諧中延續著生態與人文的交融。

2.2.3 充分保留原有的地形、地貌、綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎上，建造了人造綠色景觀，與原生態環境合為一體。

如三亞亞龍灣酒店區從規劃開始就從生態環境保護出發，充分重視海岸帶的環境保護。而其中許多度假酒店的設計更是體現出尊重環境，與自然環境相結合的特色。

2.3 文化為旅游地產增值

文化演繹了戰略整合的魅力城市，沒有文化的旅游地產設計是不能吸引回頭客的。在設計中最大限度挖掘文化，創意文化與原生文化協同增值。如日本豪斯登堡規劃師把一塊荒地建成一座重現17 世紀荷蘭文化特色的旅游城，古樸的風車與運河成了象征荷蘭的標志，開鑿了 6 km 長的運河環繞并流貫全城，為游客增添了乘游艇沿運河繞城一周，享受水域中具有荷蘭特色的令人陶醉的風光并且建造了被荷蘭人視為國寶和民族象征的荷蘭式風車群。

2.4 精心設計旅游產品

要吸引源源不斷的客戶，項目產品須進行不斷創新與策劃。情景設計、體驗設計、娛樂化設計，逐步形成完整的旅游地產產業鏈。項目的規模與功能、建筑風格、空間布局、氛圍營造，都應有創意，只有不斷創新，抓住游客心理，設計出多元化的游憩方式，旅游房地產才能不斷以新的姿態和魅力贏得廣大消費者的青睞。深圳華僑城是中國旅游地產成功的典范，對建成后的景區及旅游項目產品，并不固守不變，而是不斷對每一個景區的硬件和軟件進行換代升級，不斷推出有市場沖擊力的新項目，游憩方式多元化，在設計上留有充分的變通與發展余地，使景觀、項目產品年年有變化，游憩方式多元化，常來常新。

2.5 營造綠色低碳的環境

規劃設計中強調以人為本的思想，以建設生態型環境為規劃目標，開發全新的以配套為特征，以景觀環境為滲透的健康生態城市。將綠色低碳的理念導入旅游地產規劃設計，綠色低碳單體建筑、綠色低碳室外環境、綠色低碳生活方式，建設生態城，如日本豪斯登堡確定在經濟上發展旅游業與商業服務業為支柱產業，減少許多對環境污染的不利因素，在規劃建設之初，建設了一系列環境保護設施，對工廠采取了節能減排措施，建成后豪斯登堡的生態環境質量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口，各種野鳥都飛回來了。

3 結束語

旅游地產是近些年來出現的一個新概念。隨著傳統的以觀光為主的旅游逐步向休閑度假旅游轉移以及規劃功能由單一利用時代走向綜合開發時代，旅游+地產在兩者互補互助中聯姻形成了旅游地產業。旅游地產的發展呼應著經濟發展與人們生活方式的需求，為旅游業和房地產業的深入發展開辟了新空間，理性的旅游地產規劃設計有利于兩大產業的良性互動。對旅游地產的規劃設計要引起高度的重視，以期能夠帶來巨大的經濟效益和社會效益。

參考文獻：

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[2] 張宗澤.旅游住宅地產項目營銷策劃研究——以“首鋼·鷗洲”項目為例[J].城市開發，2013，（03）.