淺論獨立工礦區企業物業管理的問題與對策

【摘要】獨立工礦區企業遠離中心城區，經濟社會功能相對獨立。沒有城市依托，在履行企業職能的同時，還承擔著大量社會責任。本文以地處偏遠獨立工礦區（偏遠的中石化勝利油田臨盤社區）的物業管理為例，淺析其運作過程中存在的問題及對策，旨在共同探討此類物業管理如何更加健康、理性發展。

【關鍵詞】獨立工礦區企業；物業管理；問題；對策

一、目前偏遠獨立工礦區物業管理的現狀

隨著石化集團重組改革，臨盤社區于1999年由原二級單位后勤部門改制成立，組建了專業化的物業管理隊伍及相應的社區管理和服務機構，設有文教、衛生、基建、物業、供水供暖等服務單位。整個礦區面貌、居住條件有了明顯的改觀；城市化水平有了顯著的提高。居住小區在原自然小區基礎上統一規劃、集中建設、優化資源配置，拓展了社區的綜合服務功能，加快了城市化的進程。

二、物業管理存在的問題

（一）沒有引入市場競爭機制，沒有形成自立生存的服務市場體系，市場拓展空間不大。

作為偏遠獨立工礦區的物業管理企業由于其特殊外在環境，其生存發展面臨考驗。在礦區還沒有形成足以支撐物業管理公司自立生存的服務市場，拓展物業管理服務市場的能力嚴重不足。物業管理企業的投入與收益不對稱，（如社區每年投放大量資金進行老區改造，投入產出不成比例，只能取得一定的社會效益，卻無法獲取相應的經濟收益。）市場機制不完善又無外展市場空間將導致物業公司將來在市場上很難生存。

（二）物業管理公司人員隊伍素質不強、管理水平不高。

物業管理公司人員隊伍是由原企業人員經改制轉崗而來，存在著總體素質不強、人員老化、結構性短缺的情況。（如許多新招大學生不滿足于目前物業管理企業現狀紛紛辭職，有專業特長的人才流失嚴重，現有人員知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。）對員工的培訓力度不夠，管理手段落后、服務不到位等問題。這些都成為影響物業公司長遠發展的重要因素。

（三）物業管理公司盈利能力差、成本壓力加大，市場化生存能力差

物業管理公司對多元化經營不夠重視，對長期改革目標認識不清，贏利能力低下。只注重如何提高服務滿意率，長期粗放式管理，放松對經濟效益追求。目前，成本逐年壓縮、自有資金不足成為物業管理企業擴大再發展的短板，并反過來制約服務質量的提升。（如臨盤社區今年總投資1個億，比去年減少補貼一千萬，且每年將會只減不增，社區成本面臨很大壓力，成本問題成為最重要的任務與課題）。

（四）建管修之間缺乏有效的銜接，物業管理介入較晚，制約力量不足。

過去由于種種原因，不少項目在規劃設計、施工建設階段遺留下較多問題，加之不少小區建區較早，基礎設施設備老化嚴重。（如在居民裝修中，不積極主動早期介入，在完工驗收時有些違規裝修得不到徹底整改。對于小區改造外來施工監管不足，造成攏民、影響居民出行等問題時有發生，除了扣違約金、押金外，沒有過多的手段制約。）這些問題的存在都給當前和今后的物業管理留下了隱患。

三、對物業管理行業存在的問題提出的對策

做為企業辦社會部分，石化集團改革目標是最終推向社會，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。

（一）引入市場競爭機制，建立內部市場，推行物業管理招投標，加速推進市場化進程。

促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變、服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。著力改變現有職工補貼模式，變暗補為明補，增加職工支付能力，按市場經濟辦事。（如以現有三個物業站為基礎，壓縮物業公司管理層，建立內部公開招投標機制，建立以居民參與的評審會，打破壟斷型經營，打破大鍋飯，努力實現“潛力再認識、對標再分析、辦法再創新”。）通過各個物業站的不斷自我完善和創新，引入有效競爭機制是解決問題的必然所在。

（二）、努力培養、造就高素質的物業管理人才隊伍

獨立工礦企業物業管理的員工來源是從各種渠道就業的人員（如：招聘來的大學生、職工待業子女、通過業務承攬從主業過來的人員、以及原來企業改制分離出來的人員），獨立工礦區物業管理企業必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，加大人才培養力度，做好引進人才、用好人才、留住人才的工作。做好現有員工培訓，提升員工應用能力；（通過努力，臨盤社區物業公司已有2人取得國家注冊物業管理師資格，12名員工取得綠化、物業管理、汽車駕駛技師資格。）努力造就一支適應市場經濟要求的復合型物業管理人才隊伍是極其必要的。

（三）、物業管理公司必須提高經營水平，強煉內功

物業管理企業要搞好經營，要把握市場、掌握經營方法，有所為，有所不為。

第一，開展多種形式并存的系統性經營活動。

整合資源、盤活資產，完善與主營單位一體化管理，推進歸口業務承攬，承接主營單位辦公、工業場所物業服務，開展系統性的經營活動。（如利用現有樓堂管所進行業務承攬，開展會議代辦、對外承接餐飲服務、開辦培訓服務、代辦各種文體活動項目，利用現有閑置場所及人員力量開展如開辦駕校、洗車、私家車維修、保養、場所出租、家政服務、養老服務、醫療衛生服務，利用建管修的優勢開展裝修服務。）這樣才能使物業管理企業的經營走上健康發展的軌道。

第二，加強績效考核，注重效益管理

改變過去只重視服務滿意率考核現狀，重視績效考核、成本管理，加強項目管理，節能降耗，有效地控制或降低成本，努力創造良好的經濟效益。對物業管理資源進行戰略性調整，（如車輛管理、樓道保潔，治安保衛等）分包出去。

第三、加強企業文化建設，倡導社會新風尚

通過企業文化建設，增強企業向心力和凝聚力。使員工精神面貌發生改觀，使企業運行更加科學有序，使執行力得到加強，責任更加落實，和諧居民的關系。（如：親情文化進小區、醫療服務進小區、居民公約、居委會、小區議事會、與相關主營單位開展小區共建、開展一對一幫扶、義務監督員、小喇叭巡邏隊、黨員服務社、老年活動中心等）提高居民參事議事的熱情、提高物業管理居民參與度，從而影響帶動更多的居民形成文明健康的生活方式，更好地提高居民服務滿意率。

第四、走智能化管理之路，實現管理手段現代化

隨著經濟發展和技術進步，信息化管理已經發展到物業管理的方方面面。智能化小區、智能化管理已成為高端物業的代名詞。臨盤社區在現有小區改造中陸續加大智能建設的投入（如：目前安全自動化已建立單元防盜門對講系統、天然氣泄漏報警系統、小區內及主要廠區監控系統。通訊自動化已建立寬帶信息網絡、有線電視、公用天線系統）對提高居民生活質量起到了積極作用。

四、走“建管修一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制

物業管理要依托現有模式，對房地產項目從開發建設初期、銷售到售后管理，實行一體化運作。在獨立工礦企業取消住房實物性分配、實行貨幣化銷售之后，住宅建設必須按房地產開發的模式運行，將商品房和物業管理相結合，通過良好管理和優質服務進而促進商品房的銷售、取得良好的經濟效益，反過來再為物業管理提供必要的經費支持，這是以建養業、以業促建的良性發展機制。（臨盤社區在2013年540套新建住房中，參與房屋測繪及產權證的辦理、住房的抽簽選房、房款匯繳、發放鑰匙、到后期融入現有的物業管理體系，開創了建管修一體的嘗試。）

參考文獻

[1]董藩、周宇，《 物業管理概論 》，清華大學出版社

[2] 伍建設、康知青.物業管理理論與實務.深圳：海天出版社，1995年1月