探索房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題及對(duì)策

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，對(duì)居住場(chǎng)所的要求也越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，工程管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，本文主要探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題及對(duì)策，以供同行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 工程問題 對(duì)策

前言

當(dāng)代社會(huì)，為了實(shí)現(xiàn)資源的有效利用，管理學(xué)被廣泛運(yùn)用于各行各業(yè)。工程管理同樣也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過程中的重中之重，工程管理在整個(gè)項(xiàng)目中起著不可替代的作用。本文通過論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程管理上存在的管理缺陷，找到問題的癥結(jié)，并對(duì)癥下藥，試圖提出具有建設(shè)性的建議，以期促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的健康發(fā)展。下面主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問題及對(duì)應(yīng)提出一些解決對(duì)策。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過過程中一系列的具體措施，把最初的想法！構(gòu)思最終落成一座具體建筑物的社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)。在這項(xiàng)實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵守國(guó)家的相關(guān)政策要求，循序漸進(jìn)的落實(shí)到最后建筑物的施工建設(shè)，其中，首先需要完成的工作取得土地開發(fā)使用權(quán)，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在一切相關(guān)手續(xù)準(zhǔn)備完成后，通過市場(chǎng)招、投標(biāo)，確定合格的建筑施工隊(duì)伍，開展建筑工程施工建設(shè)，完成從設(shè)計(jì)圖紙到實(shí)際建筑的轉(zhuǎn)變。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中存在的問題

2.1前期欠缺準(zhǔn)備

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們更多關(guān)注的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境，周邊配套，考慮的是所開發(fā)的位置的商業(yè)價(jià)值，而建筑施工單位，他們往往只負(fù)責(zé)施工下作，而對(duì)工程前期的準(zhǔn)備事項(xiàng)缺乏了解和重視。而作為開發(fā)商的又想早點(diǎn)動(dòng)工，所以往往在欠缺周全考慮的前提下就開始施工了，這樣就造成了施工中才發(fā)現(xiàn)圖紙中存在錯(cuò)、缺、碰、漏，甚至建筑結(jié)構(gòu)嚴(yán)重影響正常使用功能等現(xiàn)象，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，給未來(lái)的業(yè)主留下功能的缺陷。

2.2忽視施工過程和細(xì)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)大都重視工程形象進(jìn)度，不重視施工過程和細(xì)節(jié)的監(jiān)督管理，很多監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督，只是在工程隱蔽前組織檢查，使的許多問題無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改給工程留下隱患。

2.3各施工隊(duì)伍間協(xié)調(diào)配合不夠

房地產(chǎn)工程施工后期（特別是外圍管網(wǎng)施工階段）自來(lái)水、供電、煤氣、通訊、廣電等專業(yè)施工隊(duì)伍同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工，施工隊(duì)伍分屬不同單位，各隊(duì)伍之間缺乏相互配合，如協(xié)調(diào)不利，極易造成各施工隊(duì)伍相互影響，產(chǎn)品相互破壞，嚴(yán)重影響工程順利進(jìn)行。

2.4管理制度不健全

現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，項(xiàng)目的管理不夠深入和具體，雖然也在按照項(xiàng)目管理的模式進(jìn)行著管理，但未對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究，工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和進(jìn)度方面失控，偏離預(yù)期的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。例如：很多房產(chǎn)開發(fā)都存在著延遲交房，由于成本過高而難以控制房?jī)r(jià)，工程管理費(fèi)用偏高等現(xiàn)象。

2.5設(shè)計(jì)和監(jiān)督制度不規(guī)范

現(xiàn)目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位的配合不密切，很多設(shè)計(jì)問題在施工中得不到解決，很多施工單位施工變更很多，不僅造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本浪費(fèi)，還對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理造成混亂，加上工程設(shè)計(jì)的建立制度不夠完善，很多施工單位對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資的控制重要性不夠重視，導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。

2.6售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資比較大的產(chǎn)業(yè)，很多消費(fèi)者往往在購(gòu)買時(shí)都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國(guó)現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，品牌意識(shí)和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題，開發(fā)商沒有及時(shí)對(duì)其進(jìn)行售后維修；另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象，有的開發(fā)項(xiàng)目甚至沒有。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題對(duì)策

項(xiàng)目管理雖然在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中取得了一些成效，但在實(shí)際的管理過程中仍存在一些問題，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，使房地產(chǎn)行業(yè)健康良性發(fā)展，可以從以下幾方面入手：

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場(chǎng)的行情，選擇開發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價(jià)值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國(guó)家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

3.2加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們?cè)诜课莸馁|(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時(shí)作出滿意的回復(fù)，組建專門的售后服務(wù)部門，對(duì)房屋維修做出及時(shí)的處理。

3.3完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，價(jià)格已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)主要籌碼和優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)工程中，必須對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行全面完善，并對(duì)工程項(xiàng)目的成本嚴(yán)格控制。可以采取以下方式進(jìn)行控制：①在項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃階段，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)及評(píng)估工作，對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的成本、銷售及利潤(rùn)進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。②在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到市場(chǎng)化投保招標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程的工期和質(zhì)量。在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，可以從現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理及審查兩個(gè)階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。

3.4加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期長(zhǎng)、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險(xiǎn)管理來(lái)降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。采取保險(xiǎn)管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險(xiǎn)公司會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險(xiǎn)公司這個(gè)承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前做好充分的調(diào)研，應(yīng)當(dāng)不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行全面控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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