分析現代地籍測繪在房地產開發中的應用

【摘要】傳統的房產測量模式是采用白紙測圖的方法進行的，其精度相對于數字化測圖來說是相當低的，難以滿足當前經濟發展對房產測量的需要，地籍測繪在房地產開發中的應用與傳統的白紙測圖相比具有很多優點。本文從地籍測量的內涵與功能著手，分析了地籍測繪的基本方法，得出了地籍測繪在房地產中應用策略。

【關鍵詞】地籍；測繪；房地產

1 地籍測量的內涵

地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作，是地籍調查中依法認定權屬界址和利用現狀的技術手段，是地籍檔案建立的信息基礎。其基本內容是測定土地及其附著物的位置、權屬界線、類型、面積等。

2 地基測繪在房地產業中重要作用

房地產測繪是測繪工作的重要組成部分，具有基礎測繪工作所特有的技術性，而且具有很強的法律性，其測繪成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個房產主的經濟利益。總得來說，房地產測繪的任務就是對房屋本身以及與房屋相關的建筑物和構筑物進行測繪調查和繪圖工作；對土地以及土地上人為的，天然的荷載物進行測繪調查和繪圖工作；對房地產的權屬、位置、質量、數量，利用狀況等進行測定，調查和繪制成圖的工作。地基測繪是房地產測繪的重要組成部分，其測繪的目的主要有四個。（1）以測繪結果指導現場施工，確定和優化施工參數，進行信息化施工。 （2）根據測繪結果，及時發現危險的先兆，分析原因，判斷房地產工程的安全性，采取必要的工程措施，防止發生工程破壞事故和環境事故。 （3）評價房地產工程的技術狀況，檢驗設計參數、設計理論的正確性。（4）為房地產工程的設計、施工、管理和科學測繪研究提供資料。地基測繪可以根據以上的測繪目的，把測繪期分為三個時期：施工加載期、預壓堆載期和工后期，對三個時期的測繪精度根據設計數據和行業技術規范確定，其測繪的成果包括房地產工程地基的各種數據、資料、質量的現狀，其調查后的成果。經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料無疑會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據；也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息，它的服務具有廣泛性。

3 地基測繪在房地產業中的基本方法

地籍測繪是一項夏雜而又細致的工作，它精度要求高，工作量大，同時要求不能出差錯。因為地籍測繪確定的每家每戶的界址及面積直接牽涉到各家的利益，特別是目前土地價格日趨上漲，更是如此。地基測繪在房地產業中的基本方法主要是解析法、測算法、攝影測量方

法和GPS 測量方法。

（1）解析法。 解析法是目前界址點測量的主要方法，是根據測區平面控制，通過測邊、測角，計算界址點坐標的方法。解析法宜于在視線好，宗地面積大的城鎮開展。解析法測定的界址點點位誤差小，精度高：但對于較隱蔽的界址點，施測比較因難，特別是宗地密集的老街區用此方法施測費工多，成本高；解析界址點測定的基本方法有：極坐標法、距離交會法、角度交會法、截距法、自由測站定位法。各個測定方法的要求。① 街坊外圍全部界址點，部分街坊內部明顯界址點，原則上應在圖根，圖根以上的控制點上設站，用極坐標法測定。隔岸也可采用角度前方交會法，以保證依據這些界址點進一步發展確定街坊內部界址點的精度。②街坊內部界址點需用支導線測量確定時，總長不得超過100 米，圖根點至界址點不宜超過3 條邊，仍有困難的，可采用距離交會法，截距法，直角關系推算內部界址點坐標。一般推算不宜多于兩個層次，交會距離不宜超過20 米，交會角宜在20-40 度間，截距點應嚴格位于兩己知點的直線上，用直角推算坐標時，定向邊不宜短于推算邊，盡量用第三方向檢查。

（2）測算法。通常以解析法施測街坊周圍能夠直接測量的界址點坐標，而對街坊內部隱蔽無法直接施測的界址點，可利用己測界址點的坐標、各宗地界址點間堪丈值和己知條件，靈活運用各種公式，計算隱蔽界址點的坐標值。

（3）解析攝影測量方法。解析攝影測量方法測定的界址點坐標在一定的條件下可以滿足界址點坐標測定的精度要求，且與其它方法相比，該作業方法速度快、外業工作量小、經濟效益高。

（4）GPS 地籍測繪方法。A、優點。①減少人力費用。因為GPS僅僅需要一個人來操作，在要測的碎部點上呆上一、二秒進行一些處理即可完成工作；而常規的測量方法要求至少兩個人來實施。②定位精度高，鋇組站間無需通視。在沒有現成基準控制點的遙遠地區能進行高精度的定位計算，且定位不受人眼視線的限制。③操作簡便，容易使用。隨著GPS 接收機不斷改進，自動化程度越來越高，體積越來越小，重量越來越輕。④ 精確的3 維系統，24 小時免費使用，全天候作業。觀測一般不受天氣狀況的影響。B、缺點。 ①購買設備所投入的費用很高。 ② 衛星可見度問題。天空中仍受到障礙物如大樹、高大建筑物等的干擾。

隨著社會的不斷向前發展，以及科學技術的飛速進步，地籍測繪的應用越來越廣，地籍測繪的范圍也日趨擴大，正向規劃、經濟、法律等方面發展而成為多目的的地籍。因此，科學開展地籍測繪工作，不斷改進工作方法是地籍測繪工作需要開拓的新課題和新方向。

4 地基測繪在房地產業中方法的革新——區塊法地籍測繪的試驗與分析

解決權屬問題，是地籍測繪掌握精度指標的主要依據。換句話說，界址點精度指標的確定應以劃分權屬單元時沒有爭議，用戶滿意為原則。權屬與界址點精度緊密相關，認識這一點是至關重要的。當前單一界址點的確定經常出現糾紛，主要原因是進行界址點測量時對同一界址點施測的起點不同，導致其確定的界址點點位也不相同。為了解決上述問題，本文根據調研工作實踐，提出一種新的地籍測繪試驗方案一區塊法地籍測繪方案：本方法是類似于航空攝影測量學中，獨立模型法區域空中三角測量方法的區塊法地籍測繪方案，德國地籍測繪規程中也提到了“區塊法平差方案”區塊法地籍測繪試驗方法按照先碎部后控制的原則進行施測，把以權屬單位劃分的一丘地作為一個獨立的“塊”，建立適當精度的獨立控制坐標系統施測界址點，而相鄰的獨立塊之間選擇適當數量的公共點作為連接點。若干塊組成“區”，在一個區里，聯測少量的城建等級控制點。因此在一個塊中施測獨立控制坐標系統的坐標點有：界址點，連接點和城建控制點。區塊法地籍測繪的平差計算，是以單塊或塊組為平差單位，通過二維正形變換，使相鄰塊間連接點相對不符值為最小，從而在塊連接的同時完成全區對城建控制系統的擬合，獲得城建坐標系各界址點坐標。

區塊法地籍測繪計算方法可以避免解算大量的方程式，但必須承擔極多數量的單個變換運算。除了塊的連接和全區平差程序可以公用外，主要是用計算時間來解決容量的預算。區塊法地籍測繪方案與常規地籍測繪方法相比，測量時間有所縮短，解決了因地籍測繪起始點的不同而造成得權屬糾紛問題。

5 結語

目前，房地產的地籍測繪的工作成果應用十分廣泛，但是在實際工作中還存在一些問題，這些問題的解決與否，如何解決，直接關系到千家萬戶的利益。加強對共有產權的管理，加強對房產測繪工作的管理，盡快出臺相關的政策，健全各項法律、法規制度，解決房產測中的技術問題。