關于生態農業地產設計的探討

【摘要】本文作者分析了生態農業地產發展的必然要求及發展方向，探討成功開發農業地產的必備要素，并對生態農業地產的規劃設計進行了分析與探討。

【關鍵詞】生態農業地產；規劃設計；策略

成功的農業生態地產規劃能直接提升企業的知名度，如何利用企業本身的優勢進行合理的農業生態地產規劃是值得專業人士進行分析與探討的。在充分利用這些條件的基礎上需要更大的群體來最大限度地挖掘其文化，創意文化與原生態文化互融，提出先進務實的設計理念，精心策劃適合當地的生態農業地產，設計創意生態農業產品，通過不同的資源整合創造一個短期效益又能持續經營的系統，促進生態農業地產健康長足地發展。

1 生態農業地產概述

近年來，我國房地產業的迅猛發展，同時也是拉動中國經濟高速增長的重要力量。但是受國家宏觀調控政策的影響，我國房地產業以獲得土地為核心，以銀行融資和預售為支撐的基本產業模式，引發了諸多經濟問題和社會問題，使國家對其采取從緊政策。在這一背景下，我國房地產業開始逐步探索以市場化資本運作為主，以專業化細分和協作為主要特征的運作模式，并且開始向工業地產、教育地產、旅游地產、農業地產等方面拓展生存和發展空間。作為實現農業現代化的重要推動力量的現代生態農業項目與房地產開發項目相結合，更有可能是房地產企業新的投資開發領域和利潤增長點，這也體現了房地產業實現產業升級以及均衡和可持續發展的客觀要求。

1.1 生態農業地產項目必要性

從2007年開始，國家加大對房地產行業的調控力度，房地產行業開始面臨困境，傳統的運作模式開始受到挑戰。因此只有通過市場細分和產品創新，并且不斷拓展生態農業地產，發掘新的發展機會，繼續促進房地產企業的發展。

經過多年的發展，中國房地產業的市場格局已經形成，各房地產企業的市場定位已經很明確，且形成了一定的產業規模和競爭優勢，這些方面都很難再進行復制。但是在生態農業項目中引入房地產開發，若能得到市場的認可，則可以形成一定的市場競爭力，且一段時間內難被其他房地產公司復制模仿，從而形成自己的特色。

在生態農業項目中引入房地產開發有如下一些優勢，可以在全國范圍內的競爭中獲得優勢，包括：①新型產業鏈優勢：在生態農業項目中引入房地產開發可能彌補和打造新型的產業鏈，尤其在產業鏈延伸所向的其他領域，尋找不同產業鏈之間的交集，可以提高資源使用效率，形成轄區產業間的同頻共振；②區位環境優勢：可以利用有利環境因素形成對外界的吸引力，構筑觀念上的新型房地產概念，主動利用技術上、心理上、制度上等的依賴，促進產業定位自發形成。

1.2 生態農業地產的發展方向

生態農業地產的發展在國內屬于剛起步階段，既要抓住旅游休閑產業的發展規律和機遇，又要結合地產業上的一些必然需求，以及兩者結合過程中的機遇與問題。隨著假期的增多、交通的便利以及消費水平的提高，一般意義上的觀光旅游已經開始向以農業生產為中心發展的旅游度假的方向轉化，而這也是未來農業地產開發與服務的方向。

2 生態農業地產項目的可行性分析

2.1 消費者理念

隨著國民收入增多以及“綠色房地產”、“健康房地產”、“生態房地產”等理念的提升，源自于人類的本性，居民對于自然的依賴，無論人類社會發展到何種程度，這種對自然的依賴情感始終都不會消失。新鮮的空氣，干爽的路面，陽光的溫暖；泥土的芳香，綠葉的清新，天空的蔚藍和遼闊，都是居民所向往和追求的。在交通條件完善，信息化工作方式和生活方式逐步普及的條件下，生態農業地產項目將生態農業和房地產開發相結合，符合目前購房者的理念。

2.2 國家土地政策

國家土地政策的重大改變為項目帶來機遇。《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》公布集體用地與國有土地同權同價。過往幾十年，我國實行的是城鄉二元制土地制度：土地的國家所有制和農民集體所有制，土地分為城市（鎮）國有土地和農村集體土地，集體土地必須被政府征用，變為國有土地，才能成為經營性建設用地。而集體土地轉為國有土地，“身價”立即躥升數十倍，但農民集體所得不過十幾分之一。因此，在建設用地這個平臺，農民集體所有的土地與國家所有的土地，開始享有平等的權利，打通了建設用地的城鄉壁壘。這是國家制度建設的一大進步，也是城鄉統籌的基礎。對于在生態農業中引入房地產開發項目來說，第一，實現了項目用地的土地供應多元化；第二，可以和土地擁有者合作進行開發經營，使得項目的實施更加靈活，降低了成本和風險。

3 生態農業地產規劃設計策略

3.1 定位生態農業地產

農業地產，最早的雛形是農家樂，是一種最簡單的商業活動行為，農業地產是以農業為主包括農業生產、高端酒店和餐飲、休閑旅游和休閑住宅的地產模式。農業生產可最大限度滿足城鎮食品的需求，高端酒店和餐飲以及休閑旅游可為項目積聚人氣并鍛造品牌，休閑住宅既可滿足高收入人群對住宅環境的要求，又能為房產公司創造利潤。

3.2 規劃設計突出特色

規劃要充分利用原有自然條件，因勢利導、突出特色。環境設計體現自然的風格，源于自然而用于自然自然地形在變化與和諧中延續著生態與人文的交融充分保留原有的地形地貌綠化等自然資源，在原有自然資源的基礎上，建造了人造綠色景觀 ，與原生態環境合為一體。農業生產、餐飲酒店、旅游及休閑地產

3.3 市場定位生態農業地產

生態農業地產項目的目標群體主要定位于高級管理和技術人員、大學高收入教授和私營企業主。再對他們做一個總體描述：這是一群生于六十年代，如今因知識而成為了高收入的知識者。在他們身上，有著一種追求大自然的情節，并且表現如下一些特征：具有60年代人的氣質、知識富足、向往和追求大自然的生活。

在生態農業中引入房地產開發的項目在確定自己的市場定位時，應首先綜合考慮自身的綜合實力、所處市場環境、自身特色和優勢以及歷史形成的條件，確立自身的競爭優勢。競爭優勢產生于能夠為顧客創造的價值。其次，選擇若干個適用的優勢，同時，與競爭者的各種相應因素進行比較，進而發現自己的優勢和不足，以便加以改進和加強。最后，要有效地向市場表明企業的定位觀念。通過各種媒體及渠道（如報紙、電臺、電視、網絡等）宣傳自己的服務能力及優勢。

3.4 營造綠色低碳的環境

規劃設計中強調以人為本的思想，以建設生態型環境為規劃目標，開發全新的以配套為特征，以景觀環境為滲透的健康生態城市將綠色低碳的理念導入旅游地產規劃設計，綠色低碳單體建筑 綠色低碳室外環境 綠色低碳生活方式，建設生態城，如日本豪斯登堡確定在經濟上發展旅游業與商業服務業為支柱產業，減少許多對環境污染的不利因素，在規劃建設之初，建設了一系列環境保護設施，對工廠采取了節能減排措施，建成后豪斯登堡的生態環境質量得到居民的盛贊，游客們贊不絕口 ，各種野鳥都飛回來了

4 結束語

近年來，受國家宏觀調控的影響，我國房地產業開始逐步探索以市場化資本運作為主，以專業化細分和協作為主要特征的運作模式，并且開始向工業地產、教育地產、旅游地產、農業地產等方面拓展生存和發展空間。特別是，作為農業現代化的重要推動力量的現代生態農業項目與房地產開發項目相結合。

參考文獻

[1] 陳于模.生態農業地產項目風險識別研究[D].西南交通大學，2010.

[2] 殷滋言等.旅游地產規劃設計探析[J].天津建設科技，2012，（02）.