房地產工程管理的有效方法探究

摘要：房地產工程管理作為一項技術含量高、工期長的綜合工程，對國民經濟發展具有重要作用。因此，在實際工作中，必須對各項工作進行嚴格管理，在各項工作有效管理的過程中，加強協調作用，讓工程擁有更多的經濟和社會效益。本文主要探究房地產工程管理的有效方法，為工程爭取最大的經濟效益。

關鍵詞：房地產、工程管理、方法

前言

房地產管理工作的高效與否不僅關系到企業的生存和發展，而且對人們的居住舒適度有重要的影響。無論是從自身的發展出發還是從服務于民眾的角度考慮，房地產企業都應該積極做好工程管理工作。只要房地產企業能夠緊緊抓住工程管理的要點，比如進度、質量、投資以及人員管理等，就一定能夠在競爭白熱化的市場中獨領風騷，贏得經濟和社會的雙重效益。

1、房地產工程管理

1.1開發管理

在房地產開發項目中，開發管理是開發企業為了保障開發項目，對公司內部財務、人事、銷售、工程與后勤的管理和組織，同時也是成功進行規劃、施工、物業管理的經營模式。工程部門替代開發單位對各個項目進行施工質量、協調、進度控制、合同管理以及各種細節性的報建、變更等。在這過程中，財務部門主要負責各項資金管理，做好經營成果以及財務狀況報表，主要包括：項目財務規劃、工程資金發放、營業費用處理等。銷售部門為了順利將企業產品賣出去，必須注重促銷方式、銷售渠道以及價格制定等內容。

1.2施工管理

在房地產項目運營中，施工管理主要是對工程建設的管理，開發單位通常委托管理部門進行具體的管理，承發包和管理模式由公司狀況和項目特征決定。在我國的房地產開發中，通常由GC和分別發包組成，可能是施工單位進行，也可能是綠化、建筑體系、設備以及市政管線完成。對于高檔樓盤或者大型項目，開發商必須正確分析CM、MC模式進行對應的施工管理。MC（施工總承包）是經驗豐富或者開發商聯合簽訂的協議，它包含了整個工程的管理與組織。通常MC不直接參與項目施工，而是對工程進行分包或者招標，該模式可以提高施工進度，費用通常根據安裝費用提取。CM則是由開發單位委托CM單位，同承包商的身份，通過快速路徑進行組織，進而不斷進行施工管理，很大層面它會影響設計工作，也會和開發商訂立合同；它的主要特點是施工和設計搭接，保障費用會使企業承受很大的風險。

從房地產開發單位來看，管理模式可以利用不同的管理方式，在對應的成本資源下，用最快的速度謀求高質量的項目。為了保障該目標，相關單位必須在進度、質量、成本控制中發揮相應的作用，通過資質驗證、材料質量。技術程序、安全檢查以及有序發放等相關措施，對建設項目進行成本、進度、質量掌控。由于生產安全直接影響居民安全、社會穩定以及改革發展等。

2、房地產工程管理存在的一系列問題

2.1房地產在開發之前沒有做好相關的工作準備

一些房地產公司在建筑環境開發的過程中，缺乏相關的準備工作，過于關注房地產開發的環境地段、商業環境等，忽視了在開發前期的準備工作。房地產公司忽視了在開發過程所需要的資料準備，這也使得建筑單位在建筑過程產生一系列的質量問題，一些建筑單位可能為了自身的效益和建筑工程進度，對開始施工前的準備工作馬虎應付，使得整個工程質量得不到保證。建筑單位在對工程開工狀況缺乏實際的了解和認識的情況下，工程施工過程會出現一系列的事故問題，建筑物完工之后對使用者的生活工作也會造成一定的影響。

2.2對施工是否許可缺乏重視

房地產公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環節。為了顧及公司的自身經濟效益，對施工過程的必要程序沒有嚴格進行，因此也使得房地產公司受到了一定的影響，對社會和居民也是一種極不負責任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關的施工手續，也沒有獲得相關的許可，為了工程的施工進度而擅自開始施工。一些房地產公司甚至因相關制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導致了施工的進度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。

2.3管理的機制不完善

一些房地產公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關的一些規定，主要的原因還是由于自身對于房地產工程管理的認識和了解不夠深入。一些房地產公司在工程管理過程中沿襲相關項目的管理模式，由于自身的認識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進度和成本效益。

3、房地產工程管理的有效途徑

3.1加強工程項目在施工前期的管理

房地產公司對于工程項目的前期管理需要加強管理意識，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數房地產工程項目出現一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對整個工程項目的重要性。房地產公司只有對整個工程項目進行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個工程的施工進度和經濟效益。房地產公司在工程前期的工作要正確落實相關的市場調查和分析工作，透過對市場信息的有效研究，對房地產工程項目的風險范圍進行有效控制。建筑設計過程中，要根據預算施工設計圖進行相關的測量和規劃，保證工程施工過程中的資料信息的準確度。房地產公司還需要與施工單位加以協商，讓工程中的每一個環節都能認真地落實，將工程的風險進行有效控制。房地產工程項目的前期工作是整一個工程項目的施工基礎和保證，房地產公司應該予以更多的重視。

3.2工程項目需要加強質量控制

居民在建筑物的選購方面對其工程質量和性價比都有所要求，房地產公司在工程的質量控制方面更應該嚴格把控。建筑物的質量問題一開始并不會明顯地表現出來，然而隨著時間的加長，其質量問題造成的現象也日益凸顯，居民的生活和工作也因此受到了影響，甚至使居民的生命和財產受到了威脅，危及房地產公司的社會名譽和地位。由此可見，在工程項目的質量控制方面，房地產公司更應該加強落實，保證建筑的施工質量。因此工程質量控制方面，房地產公司需要加強以下幾點。

（1）對于房地產工程項目中的施工人員、建筑材料、建筑設備、工程環境條件等要加強管理，使工程的人員數量和材料設備質量上能夠更為有效地控制。

（2）建筑的內部設計要能夠滿足使用者的生活和心理需求，為居民提供更多的便利。

（3）房地產公司對于建筑完售后工作也需要加大管理，認真對待顧客的咨詢，對于建筑的檢修和物業管理要做好相關工作，認真聽取客戶的反饋意見，使工程項目能夠更好地服務居民，也為房地產公司創造了更多的影響力。

3.3工程項目的成本需要加強管理

如今的市場經濟競爭相當激烈，房地產公司要想在從中獲得地位和實力，工程項目的成本價格就需要引起重視。工程項目成本的管理好壞，直接影響了房地產公司的經濟效益和市場優勢。因此，房地產公司在工程項目的前期階段，對工程項目的規劃要認真落實相關的項目預測和評估環節，使工程項目的成本和價格得到有效控制，讓工程項目在低成本的的同時也實現高質量。

結束語

工程項目的管理控制需要房地產公司在工程的各個環節和工序中認真落實，對工程的整體信息和資料要認真分析，結合市場經濟和顧客需求，在控制好建設成本和人力的同時保證工程項目的質量，使房地產公司創造更多的社會影響力和經濟效益。

參考文獻

[1]張敏莉.房地產項目策劃[M].人民交通出版社，2007（1）.

[2]烏云娜.工程建設全過程項目管理策劃[J].中國工程咨詢，2007.