房地產金融實現健康發展與創新的研究

【摘要】房地產金融業與房地產業息息相關，兩者相互依托與影響。作為支柱產業的房地產業為經濟發展做出了巨大的貢獻。房地產金融是房地產發展的支持與保證，對現行的房地產金融政策進行改革與調整，能夠使房地產金融更加符合中國的國情，在不斷創新中得到健康發展。

【關鍵詞】房地產金融；健康發展；創新

不同的房地產金融政策決定了房地產市場的發展與繁榮程度的不同，只有保證房地產金融的健康發展與創新，才能夠為房地產業更好的服務，促進房地產業的發展。

一、房地產金融的概念及特點

在圍繞房地產開發流通、消費等環節中通過貨幣流通或信用渠道進行的籌資、融資與相關金融服務等一系列資金融通活動的總稱就是房地產金融。

房地產金融的特點：第一、融資的期限較長。對于房地產開發來說，開發過程周期本身較長，再加上很多不確定因素的存在，導致了資金需要占用的時間也就較長，通融資金的歸還期限也隨之變長了；對于房地產消費來說，在一次性進行住房抵押貸款之后，要在較長的時間內才能夠歸還本息。第二、融資的金額較大，對于房地產企業與住房消費居民來說，僅靠自身的力量不能夠完成房地產投資，對于房地產企業來說，在整個的房地產建設過程中可能需要幾千萬甚至幾億元的資金，融資的金額較大；對于居民來說，住房消費是關系到一輩子的大事情，單單靠自身的力量很難實現幾十萬甚至上百萬元的資金籌集，需要依靠金額加大的融資。第三、可靠的金融債權，房地產屬于不動產，能夠保值增值和抵御通貨膨脹，由于金融債權較為可靠，金融機構愿意為房地產方面的資金需求者來提供貸款，收取利益[1]。

二、房地產金融發展現狀

2.1房地產金融一級市場風險集中，二級市場發展緩慢

在房地產金融的一級市場中主要的資金來源都是信貸資金，銀行體系支撐著整個的房地產金融行業。由于二級市場沒有一定的規模，銀行無法實現長期住房貸款的出售，沒有辦法化解短期存款、長期貸款的矛盾，使得房地產金融的風險加大。

2.2房地產金融沒有戰略性與系統性的政策

為了順應住房改革制度，房地產金融得以迅速的發展，在發展的過程中并沒有形成長期的、指導性的戰略目標，只有階段性的政策，房地產金融政策很容易受到房地產業發展的影響。針對2003年之后房地產發展過熱的情況，國家通過出臺政策來進行頻繁的調控；面對2008年金融危機對房地產市場造成的影響，國家通過一系列的貨幣政策與下調銀行利率來進行拉動。

2.3沒有獨立有效的房地產金融服務支持體系

政府監管與金融中介服務就是金融服務支持體系。我國房地產金融體系與組織結構體系較不完善。當下我國多頭的政府監管模式對市場變化的反應滯后。再加上監管的系統性和效率都不好，總是會出現事后監管的情況。對于房地產的金融監管主要采用的是分業監管模式，有銀監會、證監會、保監會來通過自設分支機構來進行獨立的監管。沒有統一的協調機構、缺乏信心有效溝通、員工素質不高、員工經驗缺乏等問題都對金融監管的力度與深度產生影響。

三、房地產金融實現健康發展與創新

中國房地產的發展需要金融制度的支持、金融產品的創新。房地產金融的發展需要房地產的發展方向來指導。

3.1“雙線”并行房地產政策

房地產金融政策以房地產政策為依托，為房地產發展服務，制定金融政策要在我國的房地產政策尤其是住房政策的基礎上來完成。中國人口基數龐大、中等收入的家庭占多數，并且人地矛盾不斷激化；收入與消費水平的差距不斷擴大；沒有完善的住房征信體系，面對這三點中國的基本國情，應該采取政府主導的保障房以解決困難戶、低收入群體的居住問題為主，市場來解決其他收入群體的住房問題這樣的“雙線”并行房地產政策。

3.2確保房地產金融服務實體經濟的發展方向

房地產業是國家的支柱產業，同時也是民生產業。房地產金融要通過不斷地創新才能夠為房地產的發展更好地服務。當虛擬經濟脫離了實體經濟或者掌握實體經濟之后，就會累積更大的風險。在我國房地產金融的發展與創新過程中應該將金融作為工具和手段，通過房地產金融的發展來帶動房地產業的升級與調整，最終實現房地產的可持續發展[2]。金融業與實體經濟要實現共同發展，加快金融創新，提高金融的核心競爭力。

3.3差異性的住房金融政策

房地產金融要對保障性住房與商品房并行的住房政策進行適應，用差異化的房地產金融政策來更好地促進房地產的發展。對于住房消費者來說，房地產金融應該多層次、滿足不同收入群體合理住房消費需求，既穩定了住房信貸來源通過商業化的形式來支持住房市場發展，也能夠解決中低收入等人群的住房金融問題，保護合理住房需求，打擊投機性投資行為[3]。

3.4建設房地產金融多元化的融資渠道

當下，房地產的資金來源僅僅從銀行信貸向著多元化的資金來源轉變，房地產金融市場要適應這種形式，使房地產金融市場實現多層次和全方位。在發展間接融資的同時加快直接融資發展，調整兩者之間的不合理結構；發展一級市場的同時，注重二級市場的發展，來對一級市場的風險進行分擔。通過金融創新來闡述各類的房地產金融工具，實現不同的融資方式，滿足住房的融資需求。

3.5完善金融法律體系與監管機制

由于住房金融市場的特點與市場調節存在缺陷，政府要對房地產金融進行管理。加快房地產金融立法的進程，用法律的形式來對房地產金融進行管理和制約；通過確立監管框架來形成有效的分業監管機制，各部門之間要協調、同步；對房地產金融的風險控制機制進行健全，能夠有效的防疫和控制房地產金融中出現的和潛在的風險[4]。

3.6完善房地產金融中介機構

房地產金融中介服務的發展與完善標志著房地產金融體系的發達。經濟的不斷完善和房地產的不斷發展導致房地產分工細化，房地產金融的中介服務目標已經從以銀行為主轉變到了以非銀行金融機構為主，專業的房地產金融服務商的出現是必然的趨勢。要對房地產金融相關的中介機構進行重點建設和規范。放松房地產金融中介服務的進入管制，將其中的非公有制經濟的比重擴大，形成多元化的參與與競爭機制[5]。

總結：

房地產是國民經濟體系的重要組成部分，對經濟的發展和居民住房改善都有著重要的作用。面對國家房產調控的背景，房地產金融要不斷發展、創新，保證房地產市場的良性發展。建立多層次、全方位的房地產金融市場，吸引社會資金的理性參與，推出差異化的產品來滿足不同消費者的需求，加大政府參與，化解金融危機，實現房地產金融的健康發展與不斷創新。

參考文獻：

[1]路君平，糜云.正確理解宏觀經濟調控 促進房地產金融健康發展[J].杭州金融研修學院學報，2010，13（29）：14-16.

[2]趙春霞.找準定位 促進房地產業健康發展——對人民銀行房地產金融工作的思考[J].西南金融，2010，14（11）：14-15.

[3]張偉，安起雷.金融危機后對我國房地產金融的反思——從資金來源方面[J].應用經濟學評論，2011，23（34）：109-126.

[4]胡乃鵬，田金信.房地產融資路徑演進的灰靶決策分析[J].第九屆中國管理科學學術年會論文集，2012，23（19）：59-64.

[5]劉志峰.完善房地產金融，促中國經濟健康發展——劉志峰在中國房地產業協會金融專業委員調整重組會暨房地產金融發展研討會上的講話[J].城市開發，2013，12（11）：33-35.