試議房地產政策制定的模型分析

【摘要】眾所周知，房地產相關政策制定過程比較復雜，內容會涉及到住房、土地還有貨幣等等問題。另外，還會涉及到開發商、住戶還有政府等，有很多的利益參與者。

【關鍵字】房地產政策；精英模型；多源流模型

一、精英分析

我精英分析是國外的著名學者提出，這是一種政策制定模式，最核心的思想體現在掌握統治權力的政治精英群體，他們在政治中的價值偏好溶解。精英模型分析，在政策制定過程中，公眾一直在被動的位置上，公眾的需求在進入公共政策制度是不會產生更多的影響，更不會存在決定性作用。而是那些具有政治地位的精英們才可以獲得政策制定主動權，一般而言，公共的政策都是由這些人群確定，然后在由地方官員以及機構運行。然而，在我國房地產是關系我國民生主要問題，這是一個民生產業，涉及到諸多的利益方，主要的利益方有文化媒體、購房群體、房地產集團、地方政府等等。我國房地產政策制定權在少數的精英集團手中，可以看出這是精英集團意志之體現。有三類精英使用不同的方式進行了房地產政策決定，這三類精英有政治精英、文化精英還有企業精英。政治精英不言而知，主要包含政治領導人、技術官僚還有地方官員；文化精英主要包含一些學者或者是思想家還有媒體名流等；企業精英最關鍵的是房地產集團。這三類精英在一定程度上有著一定的交集，有的政治精英也是文化精英，有的媒體精英也是企業精英等。

（一）決策過程：精英互動

三類精英中他們會根據自身不同利益進行制定政策，會選擇不同的制定策略，但是需要基于一個共同目標點開展工作。那就是需要在不斷互動中推動房地產產業快速發展。政策制定中會包含調控政策，會受到調控政策影響。這最主要的目的是，當前我國貧富差距大，房價高漲很多中下收入群體無法買房。政治精英工作是需要從選擇性方面做好房價控制工作，這個控制是基于抑制基礎上的控制。眾所周知，房價持續上漲將影響社會經濟發展，使得經濟發展失衡。在國民建設時期，很容易出現泡沫經濟。但是，幾年來房地產房價還是出現上漲的趨勢，這里的調控已經沒有了現實意義。于是當前的社會民眾買不起房子怨聲載道。文化精英作為民眾的代表者，他們收集民眾聲音，反映民眾心聲，希望通過政府進行適當的房價控制。在這基礎上，房地產精英會一直發出信息，房地產行業在穩健發展，房地產發展超健康發展方向進行發展。政治精英也明確了社會貧富差距懸殊問題，很多一般收入的居民根本買不起房子。政府根據民眾的聲音，政治精英提出了由發展經濟逐漸向民生保障轉變，更好的解決低收入家庭已經被提上議程。

（二）決策機制：精英主導

我國房地產政策主要有幾點含義，第一，政治精英已經成為公共政策的決策者，才決策做出之前，他們產生的影響力非常大。他們在選擇方案時，會重點考慮民生經濟。第二，企業精英在政策決策中充當影響者，他們將經濟發展的理性顯現出來，尋找自身最大利益的同時，還需要當前政治傾向。第三，文化精英成為政治權益的依附對象。在政治決策過程中，充分展現出了分化特征。一般都是將公眾利益放置第一位，在進行利益表達時，內輸入類型的黨政精英，他們掌握權利，而房地產屬于外輸類型。從中可以看出，房地產政策其實是精英們的一種決策模式，政治取向更加注重經濟發展，政治精英在決策發展時，主要從長遠角度去思考問題，因此會向民生傾斜，著手從民生最關注的住房問題探究。

二、多源流分析

這個分析模式是在1995年被提出來的，該分析模式主要關注的有三個源流，分別為政治源流、問題源流還有政策源流。這三種源流相互平行存在，是一個獨立的個體。但是在一個關鍵時期，這三個源流會融合在一起。

（一）問題源流：內需不足

從我國發展上看，在98年之前，我國執行的是分房福利。住房主要由政府統一進行分配，住房主體是企業單位和事業單位。隨著我國經濟不斷發展，市場經濟體制被建立而起，政府這種供應方式已經無法滿足社會生產需求，開始出現放權事實，逐漸的退出經濟領域。隨著世界經濟全球化快速發展，不可避免的經濟危機影響人們的生活和工作，經濟危機導致各國經濟發展受到破壞，大量的人們開始失業，這對我國企業經濟發展非常不利。經濟危機影響了我國股市變動，大幅度的股值下降，從而影響了我國國企融資。當國外的投資逐漸減少時，資本出現外逃的現象加重。競爭逐漸加劇，價格競爭力下降。出現經濟危機之后，很多國家的貨幣開始貶值，使得出口貿易開始大幅度下降。當出口逐漸減少時，經濟發展非常慢，有些國家還會加壓出口價格，擴大出口，這些現實問題使得我國出口面臨瓶頸。內憂外患的影響，使得我國經濟發展需要尋找新的增長點，需要不斷擴大內需，從而拉動經濟快速發展。

（二）政治源流：民主遭遇精英

相關文件文件政治動態引起人們關注，第一是民眾的支持。當我國經濟步入改革階段時，我國創立出的社會主義市場，該市場發展順應當前我國經濟發展。我國居民有了一定的經濟收入，他們自己購買房子的欲望加強。這些年的改變中看出，政治精英工作出發點，主要是在于不斷推出更多的公眾政策制定，從而滿足當前經濟發展需求。在主流觀念意識中，不能在堅持以往的保守立場，應該采取一種實用主義的做事風格。當意識形態出現變動時，會獲得的支持，精英會匯集，這樣便形成政治源流。

（三）政策源流：市場化箭在弦上

隨著社會 經濟不斷發展，在進行決策時，政治源流展現出內輸入特征。內輸入主要指的是當前我國在進行政治決策時，展現了利益表達和綜合主導意識。決策者根據當前市場發展需求，提出了房子銷售計劃。將以往落后的住房形式淘汰，使用個體買房形式。這樣的決策符合市場經濟發展需求，也逐漸跟上市場發展腳步。在這些方案制定中，源流在一定時期開始融合在一起。政策源流在這個時期開始出現。

（四）政策源流

當政治源流、問題源流和政策源流在某一個平行線上互動時，于是這三個源流便融合在一起。政策源流已經成為機會源流，該源流發展存在一定的偶然性。不輪在經濟危機中，還是任何時刻，不論是政策精英還是其他精英都會選擇相似的政策，更好的維護我國經濟發展。當前，我國經濟發展已經從問題變量逐漸向政治變量發展，政治變量再過度到政策變量中。我國經濟發展一直關注房地產政策，該政策提出同人們的生活水平提高存在密切關系。隨著經濟發展水平快速提升，人們關注房價問題，很希望有科學的房價政策，而且希望這些政策是向民眾意愿角度傾斜。從當前現實案例中看出，很多人一輩子為了一套房子，有些人為了房子而做出出賣靈魂的事情，如果我國有一套科學、合理的房地產政策，而且該政策是基于現實實際情況上建立起來的，相信這些政策會從民眾的角度出發，相信人們的生活質量會有所提高。

結束語

隨著社會不斷發展，我國經濟發展水平快速提升，房地產成為民眾關注核心問題。住房成為人們一輩子的大事，為了一套房子一生勞累者。當前我國貧富差距大，人們很關注房地產政策，當前政策調整逐漸改變。這個改變非常頻繁，人們不禁思考政策變動大原因有哪些，以上已經從精英模型、多源流模型模式進行分析。

參考文獻

[1]孟志青，虞曉芬，蔣敏.高輝基于動態CVaR模型的房地產組合投資的風險度量與控制策略[J]. 《系統工程理論與實踐》 ISTIC EI PKU -2007年9期

[2]鄒瑾，王大波.中國房地產上市公司信用風險評價研究——基于混合模型的實證分析 [J]. 《西南民族大學學報（人文社科版）》 PKU CSSCI -2012年11期

[3]曹伊清.清末房地產法律制度運作之二元結構——以交易參與者為視角的分析[J] .《學習與探索》 PKU CSSCI -2011年6期