淺談不同情況下的房屋面積測量

房產面積測量屬于專業測繪的一個分支，主要通過測量和調查工作來確定城鎮房屋的位置、權屬界線質量、數量和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。房產測量是一種法定測繪，準確而完整的房產測量成果是審查確認房屋的產權產籍、保障產權人合法權益的重要依據。近年來隨著我國住宅建設與房地產業的迅速發展，房地產市場的日趨完善，房地產測量及房屋面積計算的管理工作逐步得到加強。然而我們在日常工作中針對不同目的的房產測量要有不同的側重點。

一、商品房預售面積的測算

以前商品房的預售面積往往由開發商自己估算，這種做法經常造成估算面積與房屋確權面積相差較大，不是面積“縮水”，就是面積“漲大”，極大地損害了購房者的權益。為最大限度維護購房者的合法權益，近幾年來，全國各大城市由政府發文，要求“各房地產開發企業在預售商品房前，應委托具有測繪資格的測繪單位進行面積預測算”，并建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產權證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。

計算面積必須要有房屋邊長數據，采集這些數據的依據是設計圖紙，變更說明，銷售方案等等。因此，要注意：

房屋邊長數據，有的可以直接從設計圖上讀取，有的須經過換算，有的還須通過比例尺量取，這就要求計算人員必須熟悉圖紙，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設計圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關系，如何換算至所需要的房屋邊長數據。

1、在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸，結構外墻尺寸，內空尺寸等，這些情況與我們所需的計算套內面積的墻體中心尺寸，計算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，附屬建筑外圍尺都不一樣，需要經過換算，所以，在作業時，要看清圖上標注的是什么部位的尺寸。

2、對于有些房屋邊長尺寸沒有標注，我們也可以通過圖上量取，但我們要注意：圖紙上標注的比例尺，是否與圖紙上線段的比例尺一致，若不一致，以圖紙上線段的比例尺為準。同時要注意量取的數據數量也不能過多，否則造成數據誤差過大，引起面積的差異。

3、要看清設計圖各層上下之間的結構關系，如樓層高度、陽臺的頂蓋，架空通廊的頂蓋，大廳的高度，坡面屋頂的層高等等關系。

設計為坡面屋頂的房屋，層高超過2.2m（含2.2m）才能計算建筑面積，所以，還要計算超過2.2m的投影面積。

二、房屋確權時的面積測量

竣工后房屋確權時的面積測量和商品房預售面積測算所測算的對象是不同的：預售面積是依據國家《房產測量規范》和房屋規劃核準圖對房屋進行的面積測算。實測面積是依據國家《房產測量規范》和房屋竣工后實際建設的狀況進行的房屋面積測算。預售面積和實測面積本質的區別在于計算房屋面積的數據采集來源不同，前者根據規劃核準圖的設計狀況進行計算，其面積用于簽定商品房買賣契約，后者根據房屋實地情況進行測算，測算結果用于房屋權屬登記。

房屋權屬證書記載的面積是法定的面積，直接關系到產權人的權益，房地產測繪成果經房地產主管機關確認后，具有法律約束力。因此要嚴格按照有關法律法規和操作規范進行房地產測量與房產面積計算工作。此類測繪使我們房產測繪工作最常見的也是最主要的工作，對于此類測繪的關鍵詞為“合法”。

1、主體合法

主體合法又包括兩個含義一是所測房屋為合法建筑，即符合城市建設及規劃要求，首先是審查是否持有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證以及竣工備案說明書等必收要件，且房屋現狀比如層次等要素與證件是否相符，杜絕不法產權人在取得合法證件后私自增建建筑面積。對于超占得不合法的面積一律不予確認。其次是看所測房屋有無產權權屬糾紛及墻界糾紛。二是房屋測繪委托程序合法，通常房屋測繪委托由產權人或者相關利害關系人提出委托，特殊情況下也由產權管理部門和法律規定的相關單位提出測繪委托，這就要求我們測繪單位一定要慎重對待測繪委托，填寫測繪委托合同，委托方須提供相應產權證明及利害關系人相關證明，說明測繪用途，并對提供的證件負法律責任。測繪方有義務審查證件，對證件明顯不合法的要及時終止測繪合同。

2、操作規范合法

實施房屋測繪要嚴格按照相關的法律法規及規范要求，首先測繪實施者一定要持現場測繪作業證實施測繪，所持測繪儀器要經過相關部門的計量檢定合格。房產測繪必須實測實算，不得直接從圖紙上量取數據，現場測繪應以三人或三人以上為一組，到達測繪現場后，首先在該房屋范圍內全面巡視一遍，明確分戶范圍，主動詢問住戶或指界人員每一個界址點及該戶權界線的走向，并確定墻界關系。勾畫出該戶的形狀后若無把握要向住戶或指界人證實，每條邊長至少取兩個讀數，并取兩個讀數的中值進行內業計算，測繪數據要滿足精度要求。

3、計算成果合法

所測成果以推薦性國家標準GB/T 17986-2000《房產測量規范》為總綱，建設部有關規定及各級房產行政主管部門的文件為操作依據，實行二級檢查一級驗收制度，執行測繪產品檢查驗收規定和測繪產品質量評定標準。

在實際工作中我們發現預售面積和實測面積有的發生了較大的差別，其產生的原因大致可概括為：

（1）建筑物的某部分改變設計；

（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設計施工；

（3）施工錯誤或施工誤差過大；

（4）竣工后的房地產部分公用面積功能改變或服務范圍改變；

（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。

三、房屋拆遷時的房產測量

為進一步改善城市面貌，完善城市功能，提高城市承載力，改善居住條件，優化土地資源的配置，推動城市內涵式發展，需要對已有的建筑進行拆除，并對被拆房屋的權利人進行合理補償。由于拆遷工作關系到廣大人民群眾的切身利益，為了避免由于拆遷面積引起的糾紛，越來越多的拆遷活動都將委托有測繪資質的正規測繪單位測繪。因此，對此類房產測量要非常慎重。

1、房屋面積的確定。房屋在符合規劃等前提下，測繪人員以房產證或其他合法建房手續為依據，要以實地測量為準，進行測繪計算。對于私自違規修建、改建、擴建、臨時搭建的房屋則要根據實際情況慎重對待。

2、房屋的用途。實際調查的房屋用途與房產證上記載的用途可能不同，最常見的就是將臨街住宅改為商業用途，不同用途的房屋補償價格相差懸殊，針對這種情況一種是按照國家拆遷條例規定房屋用途以房產檔案記載或規劃批準用途為準，這就需要我們調取相關資料并根據拆遷人和被拆遷人提供相關材料依法確定其正確的用途。另一種就是具體情況具體對待，根據拆遷人與被拆遷人雙方協定確定被拆遷房屋用途。注意這種情況一定要保存好相關資料，避免不必要的糾紛。

3、不計算面積的建筑物構筑物的描述。對于其他用途的房屋測繪我們只是測量應計算面積的建筑物，而在拆遷中的房屋在測繪則明顯不同。物權法保護合法屬于公民的建筑物、構筑物及相關附屬物的權益。對于不能計算面積的建筑物、構筑物比如墻體，亭臺，水池及2.2米以下的建筑等在拆遷過程中也要依法補償，所以這就要求我們測繪人員對其進行測量描述。應該注意的是，我們盡可能的多用數字描述清楚標的物的形狀大小及性質，必要時要附以照片說明，但是不能計算面積的部分絕對不能用建筑面積作為量詞來描述。

在拆遷測量中要注意各部門協調做好工作，保證測量工作順利進行，向拆遷戶耐心解答，使拆遷戶明白房產面積的來龍去脈。盡量做到和諧測量、和諧拆遷。

以上為筆者在實踐工作中總結的一點淺薄的見解，在今后的工作中我們還會遇到更多的新生事物，更多目的的房產測繪，這需要我們在工作中進一步提高認識，多進行工作交流與探索。