淺析房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀之思考

【摘要】作為現(xiàn)代居住保障的物業(yè)管理開始興起，從一定程度上來講，它對(duì)于提高人們生活品質(zhì)與質(zhì)量有著重要作用。然而，由于其起步時(shí)間尚晚、準(zhǔn)入門檻低等原因的影響，我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理還存在許多不足，其中管理糾紛則是其中較為明顯的制約性因素。本文將對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)中的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行分析，旨在厘清物業(yè)管理的不足，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；物業(yè)管理糾紛

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們對(duì)于住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)要求越來越旺，而作為一項(xiàng)具有微利性的行業(yè)，物理管理在憑借其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小與準(zhǔn)入門檻低等因素，吸引了大量投資目光，當(dāng)此之時(shí)，房地產(chǎn)當(dāng)中的物業(yè)管理開始與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)相接軌。但與此同時(shí)，其管理糾紛正逐漸成為阻礙其不斷發(fā)展的桎梏，嚴(yán)重影響和諧社會(huì)的構(gòu)建。本文將對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)中的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行分析，旨在厘清物業(yè)管理的不足，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理水平。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛當(dāng)中主要存在的幾種形式

房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，從側(cè)面更加重了物業(yè)管理糾紛現(xiàn)象，這種糾紛具有多樣性的同時(shí)，其境況也是愈演愈烈。但綜合來看，其糾紛主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

第一，物業(yè)管理方向使用者或是業(yè)主追索相關(guān)費(fèi)用，比如滯納金、物管費(fèi)等方面，部分業(yè)主很容易以物管質(zhì)量低下、收費(fèi)依據(jù)不足等作為“維護(hù)”自身權(quán)益的一種手段。在房產(chǎn)地物業(yè)管理糾紛當(dāng)中，此種因由所占比率較大[1]。

第二，因物業(yè)管理公司自身存在的服務(wù)質(zhì)量方面的問題，進(jìn)而引起的履行職責(zé)、提高服務(wù)質(zhì)量等方面的糾紛。這表現(xiàn)為很多方面，比如公共設(shè)備與區(qū)域的修繕與管理，以及設(shè)立相應(yīng)的維修基金等。

第三，因業(yè)主委員會(huì)更替而產(chǎn)生的項(xiàng)目的接管、撤銷等原因所引起的各類糾紛。這也是較為普遍的一種糾紛形式，比如現(xiàn)代委員會(huì)同前任在資料交接過程當(dāng)中產(chǎn)生的糾紛與認(rèn)可度的問題。又或者前任物管公司出現(xiàn)的不移交、不退管，進(jìn)而導(dǎo)致新公司無法參與管理事業(yè)等，都會(huì)影響房地產(chǎn)物業(yè)管理整體水平。

制約房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的因素還有很多，但無論何種制約形式，其都與物業(yè)公司本身的服務(wù)水平以及業(yè)務(wù)的認(rèn)識(shí)存在莫大關(guān)聯(lián)。事物都存在兩面性，因此，必須厘清對(duì)其認(rèn)識(shí)力度，才能進(jìn)一步完善房地產(chǎn)管理事業(yè)。

二、解決房地產(chǎn)物業(yè)管理糾紛的舉措

如前所述，當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理還存在許多不足，制約著其發(fā)展，那么究竟如何對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，本文將給出以下建議，供以參考。

第一，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)管理當(dāng)中的各項(xiàng)體系及法規(guī)，以便不斷提升其可操作性。筆者認(rèn)為，其具體大致需要從兩個(gè)方面入手，首先，明晰各業(yè)主委員會(huì)當(dāng)中的具體法律地位，充分發(fā)揮其效用。雖然業(yè)主委員體在當(dāng)前的法律體系當(dāng)中無法作為訴訟主體存在，但從實(shí)踐來看，其作為業(yè)主大會(huì)與業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，當(dāng)物管糾紛產(chǎn)生之時(shí)，作用是相當(dāng)明顯的。國(guó)際上，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比如香港、新加坡等都承認(rèn)業(yè)主團(tuán)體的訴訟地位。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)應(yīng)充分明確業(yè)主的法人資格性，以代表業(yè)主對(duì)相關(guān)的物業(yè)事業(yè)進(jìn)行管理。其次，物權(quán)法的實(shí)施，從一定程度上從立法層面肯定了物業(yè)管理的法規(guī)性與法律性，這為很多程序提供了審判的根據(jù)。但與此同時(shí)，我也應(yīng)該注意到，對(duì)于物業(yè)管理而言，物權(quán)法畢竟具有很強(qiáng)的原則性，從具體實(shí)踐來看，可以充分將其預(yù)設(shè)的功能展示出來。對(duì)于一些存在可供商榷的條例，加以說明與規(guī)范，以發(fā)揮其導(dǎo)向型功能與作用[2]。

第二，強(qiáng)化物業(yè)管理的監(jiān)督性質(zhì)，嚴(yán)控準(zhǔn)入門檻。首先，從物業(yè)管理公司的設(shè)立上來看，必須具備一定專業(yè)能力與資質(zhì)；對(duì)于業(yè)主投拆多、管理服理差的企業(yè)，相關(guān)單位可責(zé)令對(duì)其進(jìn)行整頓。其次，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。具體而言，相關(guān)從業(yè)者必須具備與工作崗位要求相匹配的工作經(jīng)歷及學(xué)歷，并良好掌握相關(guān)的技術(shù)及知識(shí)能力，必須朝著專業(yè)化、規(guī)范化管理進(jìn)行，精英化的物業(yè)管理隊(duì)伍是未來房地產(chǎn)物業(yè)管理的唯一出路。相關(guān)小區(qū)經(jīng)理可進(jìn)行可持上崗，加快推進(jìn)房地產(chǎn)物業(yè)管理“以質(zhì)論價(jià)、合同約定”的管理形勢(shì)，切實(shí)提高服務(wù)水平，以最終降低管理運(yùn)營(yíng)成本[3]。

第三，物業(yè)公司要優(yōu)化自身服務(wù)意識(shí)。作為廣大業(yè)主服務(wù)提供商，房地產(chǎn)物業(yè)管理公司要實(shí)行誠(chéng)信服務(wù)的現(xiàn)代化企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，以廣大業(yè)主為中心，盡可能提供多樣化、高質(zhì)量的服務(wù)，想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，與他們的切實(shí)所需達(dá)成共識(shí)。最大程度上取得業(yè)主配合與支持，盡可能消除區(qū)域內(nèi)違規(guī)與規(guī)章制度的產(chǎn)生。

最后，由于國(guó)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)化道路起步為時(shí)尚晚，勢(shì)必存在某些法律手段無法豈及之地，因此，在許多糾紛產(chǎn)生之時(shí)如果存在無法套用法律手段解決的情況，良好的溝通無疑是解決問題的有效手段。在今后的物業(yè)糾紛管理當(dāng)中，應(yīng)適當(dāng)對(duì)其進(jìn)行引入。

參考文獻(xiàn)：

[1] 唐欣； 王春艷； 李娟； 邵長(zhǎng)勇. 現(xiàn)代社區(qū)物業(yè)管理糾紛化解措施研究——基于濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛現(xiàn)狀調(diào)查，[J]， 現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊） ， Modern Property Management， 2013年03期.

[2] 陳喜強(qiáng)； 陳德豪. 基于社區(qū)物業(yè)管理資源的社區(qū)共同治理模式探討——以廣州地區(qū)為例的考察，[J]， 廣州公共管理評(píng)論 ， Guangzhou Public Administration Review， 2013年00期.

[3] 漆國(guó)生. 社區(qū)物業(yè)管理糾紛化解機(jī)制研究——以糾紛化解的選擇性和有效性為視角，[J]， 廣東社會(huì)科學(xué) ， Social Sciences in Guangdong， 2010年04期.