房地產經濟波動的影響因素分析和應對策略

[摘要]：隨著我國市場經濟的發展，房地產行業已經成為越來越多投資者的撈金之地。于是房地產經濟便成為了我國國民經濟的支柱，促進了我國經濟全面的發展，其重要的地位和作用日益顯著。盡管如此，它的發展也并不是穩定向前的，于是我們需要對影響其經濟波動的因素進行分析，并以此為根據提出相應的措施和建議供借鑒。促使其健康發展的途徑。

[關鍵詞]：房地產經濟波動 影響因素 對策

由于國家經濟體制的改革，我國房地產行業借此東風得到了迅速發展。其在國民經濟發展中地位日趨重要，并逐步成為我國經濟的強大支柱之一。房地產經濟的增長并不是一直平穩發展的，它也具有波動性。房地產經濟波動，即指房地產經濟增長率、國民生產總值、國內生產總值、國民收入等宏觀經濟變量中房地產業的產出水平的變動，以及房地產消費水平、房地產業的就業水平、房地產價格水平以及房地產業結構等的變動。那么是什么因素影響了房地產經濟的波動呢？我們又該采取何種措施加以應對呢？

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）經濟因素

造成房地產經濟波動的最基本原因來源于宏觀經濟的波動。宏觀經濟通過經濟變量，經濟參數影響房地產經濟周期波動，而宏觀經濟的波動主要受經濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產業結構特征，銀行利率等影響。所以說房地產行業的發展需要和宏觀經濟的發展步伐相一致，才能實現其健康快速的發展。

（二）社會發展因素

隨著國民經濟的發展，人民的生活水平越來越高，于是開始尋求精神文明素質的滿足，住房消費的觀念便因此而改變，他們開始對住房產生強大的購買欲。他們的這些購房行為從社會學的角度上來看，對房地產產生重要的影響，因為居民們對住房的價值需求、功能需求以及對社區和社區環境的需求，都影響了房地產市場的開發。

（三） 城市發展因素

我國的發展階段已經來到了城市化的進程階段，城市人口的流動和增長，使得人們產生了對城市基礎設施和普通住宅的需要，需求擴大后，供不應求的現象隨處可見，這些因素都導致了地價上漲和火熱的房地產業的開發，進而影響房地產經濟產生周期性的波動。

（四） 政策因素

當房地產開發過熱時，國家會采取一系列的政策措施對其進行宏觀調控。比如說貨幣政策、產業政策、經濟體制和經濟制度的改革等等，這些措施都會對房地產經濟波動的造成影響。

（五）房地產市場供給和需求的矛盾

房地產市場供給和需求之間的矛盾是房地產經濟波動的重要內在原因。隨著市場經濟的發展，越來越多的商人對房地產業進行投資，而他們的生產供給是需要廣大消費者的需求和消費來支持的，否則不可避免地出現供給過剩的現象。受技術、勞動、資金和管理等條件的影響，房地產供給量會發生變化，或擴張或收縮。正因為如此，使得房地產的供給和需求之間總是發生不平衡，于是政府便會對房地產進行宏觀調控，這就必然會引起房地產經濟的波動。

（六）房地產價格的波動

從經濟學角度看，我們知道當一個行業投資過剩時，該行業的商品價格便會產生變動。時下，對房地產的投資熱度還是居高不下。因此引起的房地產投資的盲目性和投機性，必然會推動商品房價格的迅速上漲，而商品房價格的瘋漲又讓房地產投資商得到較高利潤匯報，在高回報的吸引和刺激下，使得更加多的資金被投入到房地產市場，市場被擴大后，交易量也隨之增加。就在開發商盲目的投資下，供求關系開始畸形發展，于是泡沫經濟便形成，這種表面繁榮，收益頗高的經濟現象后面犧牲的是經濟持續發展和未來經濟效益，這對未來的房地產經濟健康穩定發展埋下了隱形炸彈。

（七）房地產投資的影響

正如上文所說，當開發商加大對房地產投資時，市場就被擴大，交易量增加，市場進入繁榮階段。當投資下降時，房地產行業便會出現蕭條。這一漲一降的波動使得房地產經濟相應變動，他們之間的關系的正比的。所以說，房地產投資的波動時引起房地產經濟波動的引擎。

（八）房地產收益率的影響

對房地產經濟波動起推動作用的還有房地產收益這一重要的內在因素。所謂的收益率，即指房地產開發商獲取的凈收益與房地產的投資額的比率，也就是我們平時說的投資回報率。開發商會根據預期效益的高低來決定是否繼續加大投入，如果預期收益率得到了不斷提高，開發商就會加大資金的投資和擴大開發規模，但一遇預期收益率持續下降時，他們就會謹慎投資或是停止投資。所以說，房地產收益率是影響房地產經紀波動的重要原因。

（九）隨機因素的影響

隨機因素也能構成對房地產經濟波動的影響。所謂的隨機因素，即戰爭、政治風波、地震、自然災害和社會突發因素等的影響

二、如何應對房地產經濟波動

（一）對經濟因素造成影響的應對措施

當宏觀經濟受經濟增長率，國民收人與消費水平，物價與通貨膨脹率，產業結構特征，銀行利率等影響時，為了控制其波動影響到房地產經濟，國家應該進行與整個國民經濟相適應的的宏觀調控，采取緊縮政策，有效地消除房地產中的經濟泡沫，確保房地產經濟在正常的范圍內波動，使得房地產經濟得到健康、可持續的發展。

（二）對房地產市場供需矛盾造成影響的應對措施

面對房地產經濟受房地產供給和需求之間的矛盾影響這一問題，我們應該以房地產市場運行規律為依據加以解決。房地產市場中的供需關系大多數表現出來是不平衡的，為了使之相對平衡，必須堅持市場調節和宏觀調節兩手抓，但當供需矛盾十分尖銳時，市場的自發調節是解決不了問題的，這是為了避免房地產經濟危機的爆發，就應根據矛盾的不同性質及時采取宏觀調控去縮小它的波動幅度，已達到其安全發展。

（三）對房地產價格變化引起波動的調控

雖然說房地產的價格波動有利于促進房地產市場的競爭，促使房地產企業改善經營管理，提高企業的經濟效益，但當房地產開發商在購買地皮時的行價和物業價格極其不合理時，政府的宏觀調控就應該站出來。因為地價的高低會影響到國家的利益，偏低的話，會造成徒弟的囤積和閑置，就會浪費資源；偏高的話，就會造成房價上漲，甚至會引起相關產業價格的的上升，這樣一來低收入的購房者就無法實現購買欲望。所以說，房地產價格在合理范圍內波動的話有利于房地產經濟的健康、穩定發展。

（四）對政策因素引起波動的調控

政府宏觀調控的政策并不是絕對的合適的，我們對于正確的宏觀經濟政策的態度，應該是予以堅持，因為它能夠消除房地產行業的經濟泡沫，使過高的房價得到下降，保障房地產經濟健康、穩定的持續發展。而對于不當的宏觀經濟政策，我們就應該及時制止、糾正，并采取正確的缺失予以補救。所以說，政府提出的相關政策，應該確?？茖W和保持穩定，以避免加大房地產經濟的危機，這樣將為房地產企業提供參考，以備他們制訂合理的發展戰略，減少他們投資的盲目性和投機性。

結束語

隨著我國經濟和社會化的大發展，人民的生活水平、收人水平和精神文明素質不斷得到提高，住房消費的觀念便在這時應運而生。房地產行業就是抓住這一機遇蓬勃發展，于是房地產經濟在國民經濟發展過程中愈加凸顯出其重要的作用和地位，房地產業逐步成為我國強大經濟支柱之一，促進了我國經濟的全面發展。但房地產行業的發展還存在著許多問題，基于房地產經濟的重要性，我們必須對房地產經濟波動加以重視，并且提出相關完善措施促使房地產行業得到健康、穩定的持續發展。

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作者簡介：施寧，1976年7月出生，研究方向：房地產經濟，華中科技大學軟件工程碩士。