淺議房地產發展宏觀調控政策對經濟市場的影響

房屋是一種特殊的產品，需求龐大，更涉及民生、社會等問題，購房對于普通居民又是一項較大的支出，住房條件的好壞對于普通居民生活水平的高低有著決定性的作用。房地產市場的信號是房地產價格，當價格高于房地產價值時，房地產將出現短缺狀態，反之則出現飽和狀態。因此，研究房地產業運行狀況，對保持國內經濟增長，提高人民生活水平，有著至關重要的作用。

一、房地產發展現狀

我國房地產業在計劃經濟時代曾經銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。從20世紀80年代房地產業重新興起，到90年代進入快速發展時期。我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。隨著經濟的快速發展，國民生活水平的提高，房地產購置調控問題逐漸成為人們的熱點話題，中國作為發展中國家，其國民經濟在很大程度上仍然依賴于房地產的發展。自房改以來，房價的增長速度遠遠超出一般性個人收入的增長速度，但同時房價的增長又拉動著地方經濟的增長，并且在其間占主要地位；另一方面也引發了畸形的市場需求，主要體現在投資性需求超出實際的居住需求，且投資性需求過于旺盛對房價的刺激抑制了居住性需求。

據有關方面統計，90年代初期我國房地產開發投資累計已超過5萬億元，年均增長20%以上。國家有關部門通過采取有關的經濟政策對房地產市場進行規范，調控政策頻頻出臺，調控效果也開始慢慢呈現。比如從上游控制開發商的資金投入，在下游增加投資性需求者的購買門檻；對土地市場進行準入監管；增加經濟適用房來分流對商業住房的市場需求；通過政策法規對銀行以及購買環節進行控制等。在這個過程中，各種細節性的監管逐漸完善。但從最終效果來看，仍沒有建立起具備強力制約性和調整性的機制，在每一輪的調控之后，房價總會展開新一輪的報復性增長。

二、國家宏觀調控舉措

一是以變動稅收和支出的形式影響總需求的政策。在房地產比較火爆的時候，提高稅率，增加稅收，減少政府支出等財政政策，增加房地產投資的成本，從而抑制潛在進入者的進入，緩和相關的市場矛盾，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題。

二是提高或降低銀行的存款準備金率。通過減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資。提高存款準備金率，增加銀行在中央銀行的存款，提高銀行的利率，減少投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭。

三是調整中央銀行再貼現率。通過調整商業銀行對外的貨幣供給量，影響利率的升降，最終影響房地產投資，抑制房地產市場的過熱發展。一方面通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據；另一方面通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾。

三、影響分析

一是對國民經濟的影響。房地產作為資金密集性行業的特性，使其在GDP的貢獻上始終占據著支柱地位；同時，作為產業鏈的頂端行業，房地產的發展直接影響著鋼鐵、建材、裝修等一大批相關行業的發展。所以，房地產行業已經成為地方經濟的支柱行業和主要的經濟增長點。近年來，基本建立起了覆蓋生產、開發、流通、消費、服務等各領域的行業管理體制，在土地、建材、施工、銷售、評估、審計、物業、二手房、裝修等環節都已形成一定的規模，并各自出現了代表性的企業。按市場化原理來看，各行業之間具有相互制約、相互提升的產業鏈關系。但事實上，房地產開發環節在很大程度上支配著其它行業的發展。一旦開發環節出現波動，立刻就會影響其它環節的發展，并表現的較為劇烈，這也從另一方面驗證了房地產開發作為支柱行業的地位。

二是對產業鏈中其他行業的影響。房地產行業的發展與股市、銀行等國家性金融機構聯系緊密，目前我國房地產業已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，呈現出一派欣欣向榮的景象。截止目前，我國房地產企業已達到3萬多家，房地產業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批好的樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地也出現了許多成功的房地產經營模式。

三是對經濟體制的影響。經濟體制的完善是根本之道，財富上的兩級分化是造成一方面房價持續上升，而另一方面市場需要無法轉換成需求的根本原因。這在一定程度上反映了中國目前經濟體制的不完善。因此，盡快完善經濟體系，加強經濟行為的監管，縮小財富分配的差距，提高平均收入水平，是解決房地產問題最根本的原則。增大投資門檻，縮小投資價值，采取有效措施，控制供應量。才能使房地產呈現出穩定的、健康的發展態勢，進而合理化分配經濟增長結構。