濟南市濱河新區城市土地開發現狀及對策研究

【摘要】：作為城市蔓延地帶的濱河新區，其土地開發有著高度的復雜性和特殊性。本文重點分析了濱河新區土地開發的現狀，論述了土地開發工作中存在的問題，提出了進行合理土地開發以及土地征收工作的對策建議。

【關鍵詞】：濱河新區；土地開發；對策

1、引言

20世紀90年代起，受西方濱水新區再開發潮流的影響，我國許多城市掀起了以主動改善城市濱水新區的環境、改善民生、為城市居民提供開敞的公共空間、提升城市功能形象、帶動城市經濟發展為主要目的濱水區再開發。

近年來，濟南市“一城三區”的城市發展框架全面拉開，濟南市濱河新區是“一城三區”中的重要功能區，濟南市濱新區再開發所涉及的內容有著高度的復雜性，其涵蓋了物質、政治、經濟和社會各個層面，但剝離這些復雜的層面，卻始終存在一個核心的內容，即如何實現城市濱河區土地資源的合理開發與利用。

2、濱河新區城市土地開發現狀

濱河新區作為濟南市“一城三區”城建發展戰略的重點區域，西起西編組站、東至東繞城高速公路、南起北園大街開發帶、工業北路、北至黃河南岸、濟青高速公路，總用地面積約158平方公里。該區域處于城鄉結合部，范圍內涉及村莊、企事業單位眾多，土地及地上物等各種情況復雜，違章建設情況也較為嚴重，因此在征收與開發過程中存在很多問題。

2.1 組織協調困難

土地征收與開發工作內容包括前期規劃策劃、土地征收、市政基礎建設、公共管理與公共服務、房地產開發，內容涉及面廣，各個項目情況不盡相同，因此無論從項目選址、可行性研究、規劃設計、立項審批等手續到組織實施都不單是行政或技術層面的問題，而且也是社會問題、經濟問題，并且還要涉及項目區人民群眾利益的調整問題，開發工作組織協調難度較大。實際工作中不能對這些問題進行預測和兼顧。

2.2 缺乏有效監管措施

作為不可再生資源，土地資源在人類活動中占據著不可或缺的主導地位，國家對土地使用提出了嚴格的要求，但在土地開發前期工作中缺乏有效的監督管理措施，導致一些不符合國家規定的土地開發項目獲得批準。

濱河新區作為濟南新區城建發展戰略的重點區域，其土地利用情況直接關系著城市社會經濟發展的水平，但由于濱河新區土地使用功能較為混亂，土地資源開發缺乏有效監管措施，造成濱河新區與城市發展脫節，嚴重影響片區內經濟發展。

2.3 缺乏明確的規劃編制及實施體系。

土地開發與利用原則上應該結合當地環境的實際情況，嚴格按照城市發展規劃編制進行有效開發利用，保證土地資源合理、高效利用，實現資源的可持續發展。濱河新區作為新區開發建設，前期工作中，缺乏不同層次的規劃編制體系及實施體系，導致具體規劃實施落地過程中缺少具有指導意義的上位規劃，市政、交通等需要統籌考慮布局的項目落實不到位。

3、濱河新區城市土地開發對策建議

3.1明確定位與目標

遵循濟南市“拓展城市發展空間，打造現代產業體系”城建總體部署，按照“全面探索、局部試點、封閉運行、結果可控”的原則，對濱河新區現狀范圍內的可開發用地做深入調研，明確可開發用地的區位、權屬及現狀情況，同時應結合控規，深入組織規劃研究，為招商引資或自行開發做好充足準備。在現有政策基礎上，解放思想，創新工作思路，明確濱河集團在規劃開發中的職能定位，制定適合濱河新區的土地開發模式，積極推進新區的開發改造工作。

3.2加強組織管理

3.2.1明確組織架構

濱河集團作為濱河新區片區開發的協調機構和責任主體，負責組織實施范圍內土地的熟化整理工作；市財政局、國土局、規劃局、城鄉建設委、城管局等各部門在規劃策劃、征地拆遷、違法控制等方面各執其責，指定專人，負責對接、指導濱河新區的開發建設工作；各區政府負責做好征地拆遷、安置分配、群眾安撫等工作。

3.2.2建立溝通機制

濱河集團、市直各部門和各區政府分別組織專人建立三方溝通機制，建立定期的聯席會議制度，共同協商解決規劃策劃、征地拆遷、安置補償等工作過程中遇到的實際問題。

3.2.3制定推進計劃

由市國土局、濱河集團會同市發展改革、規劃、建設、財政、交通、環保等行政主管部門和各區政府編制土地一級開發工作計劃。按照開發計劃，由濱河集團負責組織編制土地儲備開發實施方案，主要包括待開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、征收成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。市國土局會同市發改委、規劃、建設、交通、環保等部門就土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件對土地儲備開發實施方案提出原則意見。

3.3、加強規劃管理

3.3.1構建合理的開發建設規劃體系

應立足濟南市發展大局，對濱河新區進行整體規劃策劃研究，成立濱河新區規劃策劃管理平臺，下設交通、市政、旅游、產業等各專項平臺，各專項平臺根據各自業務范圍具體負責濱河新區總體和專項規劃策劃研究的組織實施。通過對濱河新區統一策劃、統一規劃、統一組織、統一實施，從宏觀、中觀和微觀多個層面，建立由總體規劃策劃、專項專題研究和片區規劃策劃構成的全面完善的規劃體系，同時按照輕重緩急、近遠期結合的原則，有序開展片區規劃策劃工作。

3.3.2科學編制開發建設年度實施計劃

開發工作應結合市重點項目和重大基礎設施項目建設以及招商引資等實際情況，按照“突出重點、先易后難、成片改造、分步推進”的原則，合理制定長期、中期及年度實施計劃。長期計劃以10年為限，主要內容是為實現長期目標所應采取的一些主要行動步驟、分期目標和重大措施及在較長時期內應達到的目標和要求。

3.4強化土地征遷

濱河新區開發建設應以城市規劃為引導、以征遷為引擎完善好濱河新區土地征遷工作，主要有以下措施:

(1)結合實際加強土地征遷相關政策研究，包括國有土地收儲、集體土地征收、國有土地上房屋征收、中心城城中村改造、小產權房處理、開發模式等研究，制定出適用的政策和辦法，在政策引導的基礎上，促使各相關主體走市場化運作的路子，充分利用市場資源和市場手段，降低改造成本，提高改造效益，創新開發思路。

(2)建立以總體規劃為指導，以控制性詳規為基礎，以修建性詳細規劃和專業、專項規劃為保障的濱河新區規劃策劃體系。按照城市總體規劃的要求實行科學規劃、有序開發、成片建設。片區或地塊規劃策劃方面應全面深化，統籌考慮安置保障、開發地塊、配套設施等。項目的規劃設計征求并落實規劃部門的規劃控制與引導。

(3)全面開展濱河新區的開發改造，在現有工作進展的基礎上，加快推進濱河新區的土地征收與開發工作。扎實推進重點片區開發，堅持從實際出發、穩步推進，對具備條件的片區或地塊先行出讓，做到條件成熟一個、出讓一個，確保整個新區開發改造的順利進行。

4結語

濟南市濱河區土地開發工作具有面積大、項目多和土地權屬情況復雜等特征，在土地開發工作中應妥善協調各方利益，建立健全土地開發規劃管理及土地征收保障機制，充分考慮市場經濟的不確定因素和分期開發的需要，加強規劃引導與控制的彈性和適應性，充分挖掘與提煉濱河新區的風貌特色，實現濱河新區土地資源開發利用的良性循環。

【參考文獻】

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