房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對(duì)方案研究

【摘要】房屋租賃在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中占據(jù)重要位置，推動(dòng)房屋租賃的順利和良性發(fā)展與運(yùn)作不但能夠使居民的住房需求獲得滿足而且能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展獲得推動(dòng)。但是，當(dāng)前房屋租賃管理中存在諸多問(wèn)題，嚴(yán)重影響著我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，為了使房屋租賃市場(chǎng)的管理獲得完善，必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋租賃管理的缺陷并采取有效的應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；應(yīng)對(duì)措施

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房屋租賃管理更趨制度化和規(guī)范化，但是仍然存在諸多缺陷導(dǎo)致租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益難以獲得充分保障，并對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)作造成負(fù)面影響，因此，使房屋租賃管理水平獲得提高的重要性引起了社會(huì)各界的廣泛重視，本次研究就房屋租賃管理中存在的缺陷進(jìn)行分析并提出應(yīng)對(duì)方案。

一、對(duì)房屋租賃管理中的各種缺陷進(jìn)行研究和分析

1．管理主體

稅務(wù)部門(mén)、公安部門(mén)、工商部門(mén)以及房產(chǎn)管理部門(mén)均會(huì)介入到當(dāng)前房屋租賃管理中，由于房屋租賃管理涉及面眾多，需要各方協(xié)調(diào)配合。此外，管理主體之間職能沒(méi)有明確界定，不同部門(mén)之間溝通和交流不暢，難以使租賃過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題得到高效及時(shí)的解決。多頭管理的弊端導(dǎo)致權(quán)力分散，辦事效率低下，會(huì)對(duì)房屋租賃管理效果造成不良影響。當(dāng)前管理部門(mén)為充分意識(shí)到房屋租賃管理的重要性，缺乏管理積極性和主動(dòng)性，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展造成了不良影響。此外，地方房屋租賃管理機(jī)構(gòu)仍待完善，管理人員的專業(yè)化水平亟待提高，房屋租賃登記備案工作不完善。

2．管理客體

房屋租賃市場(chǎng)的主體主要包括租賃中介機(jī)構(gòu)以及出租方和承租方等，要想推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)作必須對(duì)上述主體因素進(jìn)行有效管理。部分房屋出租方?jīng)]有法律意識(shí)不強(qiáng)，受利益驅(qū)動(dòng)，缺乏依法租賃的自覺(jué)性，普遍存在登記備案手續(xù)不全等不良現(xiàn)象，地下租賃市場(chǎng)嚴(yán)重影響了房屋租賃管理工作的正常進(jìn)行。承租人利用出租房進(jìn)行非法活動(dòng)的現(xiàn)象也普遍存在，嚴(yán)重影響了社會(huì)治安，同時(shí)也加大了管理的復(fù)雜度和難度。中介結(jié)構(gòu)信譽(yù)缺失嚴(yán)重影響著房屋租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

3．管理依據(jù)

《商品房屋租賃管理辦法》的出臺(tái)為房屋租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)行提供了非常重要的依據(jù)，有利于推動(dòng)租賃行業(yè)的良性運(yùn)作，但是當(dāng)前我國(guó)房屋出租的規(guī)章制度仍然不夠健全，而且管理辦法只對(duì)房屋租賃管理工作進(jìn)行原則性規(guī)定，無(wú)法對(duì)房屋出租市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行全面反映，可操作性較差，難以推動(dòng)房屋祖租賃管理的順利開(kāi)展。此外，房屋租賃管理規(guī)章制度缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性的弊端也嚴(yán)重影響了房屋租賃的有序進(jìn)行，地方政府在進(jìn)行相關(guān)規(guī)章制度的制定時(shí)存在抵觸以及規(guī)定不明的現(xiàn)象，對(duì)管理的規(guī)范化和統(tǒng)一化造成了直接影響。

4．管理手段

房屋租賃管理主體之間缺乏聯(lián)系，無(wú)法進(jìn)行合力管理，管理手段過(guò)分單一和簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)僅僅通過(guò)檢查功能對(duì)房屋租賃活動(dòng)中的不法行為進(jìn)行約束，而無(wú)法進(jìn)一步采取更加具有強(qiáng)制力的手段，而且行政處罰難度較大，難以獲得理想的處方效果。若存在集體土地房屋租賃當(dāng)事人未進(jìn)行登記備案手續(xù)等不能履行租賃責(zé)任的現(xiàn)象，管理部門(mén)無(wú)法進(jìn)行有效管理和約束，管理過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，無(wú)法使書(shū)面上的規(guī)章制度獲得具體落實(shí)。

二、如何推動(dòng)房屋租賃管理水平的不斷提高

1．完善房屋租賃管理體制

房地產(chǎn)管理部門(mén)必須使國(guó)家相關(guān)房屋租賃管理政策得到具體落實(shí)，同時(shí)需要積極主動(dòng)地發(fā)揮自身的管理作用。只有社保、民政、稅務(wù)以及公安和工商等部門(mén)協(xié)調(diào)一致才能夠完善房屋租賃管理。不同部門(mén)需要加大對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的重要性的認(rèn)識(shí)，保證各部門(mén)職責(zé)獲得充分發(fā)揮。根據(jù)部門(mén)的不同情況及逆行統(tǒng)一集中辦公，使行政管理效率獲得有效提高。推動(dòng)房屋租賃管理隊(duì)伍建設(shè)的加強(qiáng)和完善，努力打造專業(yè)型高素質(zhì)人才，使服務(wù)形象獲得提升和改善，同時(shí)引入績(jī)效考核，使工作人員的積極性獲得提高。

2．完善房屋租賃市場(chǎng)法律法規(guī)

要想實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)的良性循環(huán)，必須完善房屋租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)。使稅務(wù)、公安、工商等房屋租賃管理部門(mén)的具體職責(zé)獲得明確，避免消極應(yīng)對(duì)和互相推諉現(xiàn)象的發(fā)生，提高部門(mén)的辦事效率。完善《商品房屋租賃管理辦法》的相關(guān)配套法規(guī)，使房屋租賃相關(guān)政策的矛盾獲得解決，推動(dòng)統(tǒng)一管理規(guī)范的制定和完善。根據(jù)各地實(shí)際情況制定切實(shí)可行的具體實(shí)施規(guī)范，同時(shí)盡量使規(guī)范的法律效力以及可操作性獲得提高。對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、承租人和出租人之間的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行界定和明確。

3．推動(dòng)租賃市場(chǎng)管理手段的完善

對(duì)房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金運(yùn)用進(jìn)行管理，相關(guān)部門(mén)收集、整理、分析和跟蹤租賃市場(chǎng)租金樣本數(shù)據(jù)，定期公布租賃市場(chǎng)租金變動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)，從而規(guī)范租賃雙方的租金運(yùn)作。充分利用信息技術(shù)和現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，推動(dòng)房屋租賃信息管理系統(tǒng)的建立，從而使管理的主動(dòng)性和積極性獲得充分提高。對(duì)房屋租賃登記備案制度進(jìn)行細(xì)化和強(qiáng)化，促進(jìn)管理信息化的實(shí)現(xiàn)，使工作效率獲得有效提高。充分利用互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、電視以及廣播等媒介，對(duì)房租租賃管理的重要作用進(jìn)行推廣和宣傳。

4．推動(dòng)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)管理的完善

對(duì)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理能夠推動(dòng)器誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和規(guī)范化運(yùn)作。首先需要對(duì)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的具體情況進(jìn)行清查，嚴(yán)格審核中介機(jī)構(gòu)是否具有經(jīng)營(yíng)資格和條件，若存在非法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象需要由工商部門(mén)進(jìn)行查處和取締。對(duì)房租租賃中介機(jī)構(gòu)的職能范圍進(jìn)行明確，推動(dòng)房屋出租信息登記制度的加強(qiáng)和完善。加強(qiáng)檢查力度，及時(shí)處理中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的各種糾紛和問(wèn)題。當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信缺失問(wèn)題飽受詬病，因此，必須對(duì)相關(guān)從業(yè)人員的認(rèn)證資格進(jìn)行認(rèn)證并對(duì)各種違法行為進(jìn)行重點(diǎn)查處，推動(dòng)全國(guó)性或者地區(qū)性信用等級(jí)信息系統(tǒng)的建立。

結(jié)語(yǔ)

只有通過(guò)稅務(wù)部門(mén)、工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)以及租賃中介機(jī)構(gòu)、出租方和承租方等各方的相互配合才能夠使房屋租賃管理水平和管理質(zhì)量獲得充分提高。推動(dòng)房屋租賃管理體制以及法律法規(guī)建設(shè)工作的不斷完善并加強(qiáng)房屋租賃管理機(jī)構(gòu)的管理能夠使房屋租賃管理缺陷獲得及時(shí)糾正和完善，除此之外，還需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行積極引導(dǎo)，同時(shí)政府還需要擴(kuò)大廉租房建設(shè)規(guī)模，使不同群體的住房需求獲得充分滿足。此外，引導(dǎo)廣大居民轉(zhuǎn)變租房消費(fèi)觀念也能夠推動(dòng)房屋租賃管理的正常運(yùn)行。

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