房屋租賃管理缺陷及應對方案研究

【摘要】房屋租賃在房地產(chǎn)市場體系中占據(jù)重要位置，推動房屋租賃的順利和良性發(fā)展與運作不但能夠使居民的住房需求獲得滿足而且能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展獲得推動。但是，當前房屋租賃管理中存在諸多問題，嚴重影響著我國房屋租賃市場的發(fā)展，為了使房屋租賃市場的管理獲得完善，必須及時發(fā)現(xiàn)房屋租賃管理的缺陷并采取有效的應對措施。

【關鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；應對措施

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房屋租賃管理更趨制度化和規(guī)范化，但是仍然存在諸多缺陷導致租賃當事人的合法權益難以獲得充分保障，并對房屋租賃市場的正常運作造成負面影響，因此，使房屋租賃管理水平獲得提高的重要性引起了社會各界的廣泛重視，本次研究就房屋租賃管理中存在的缺陷進行分析并提出應對方案。

一、對房屋租賃管理中的各種缺陷進行研究和分析

1．管理主體

稅務部門、公安部門、工商部門以及房產(chǎn)管理部門均會介入到當前房屋租賃管理中，由于房屋租賃管理涉及面眾多，需要各方協(xié)調配合。此外，管理主體之間職能沒有明確界定，不同部門之間溝通和交流不暢，難以使租賃過程中產(chǎn)生的問題得到高效及時的解決。多頭管理的弊端導致權力分散，辦事效率低下，會對房屋租賃管理效果造成不良影響。當前管理部門為充分意識到房屋租賃管理的重要性，缺乏管理積極性和主動性，對房屋租賃市場的健康發(fā)展造成了不良影響。此外，地方房屋租賃管理機構仍待完善，管理人員的專業(yè)化水平亟待提高，房屋租賃登記備案工作不完善。

2．管理客體

房屋租賃市場的主體主要包括租賃中介機構以及出租方和承租方等，要想推動房屋租賃市場的正常運作必須對上述主體因素進行有效管理。部分房屋出租方?jīng)]有法律意識不強，受利益驅動，缺乏依法租賃的自覺性，普遍存在登記備案手續(xù)不全等不良現(xiàn)象，地下租賃市場嚴重影響了房屋租賃管理工作的正常進行。承租人利用出租房進行非法活動的現(xiàn)象也普遍存在，嚴重影響了社會治安，同時也加大了管理的復雜度和難度。中介結構信譽缺失嚴重影響著房屋租賃市場的正常運行。

3．管理依據(jù)

《商品房屋租賃管理辦法》的出臺為房屋租賃市場的正常運行提供了非常重要的依據(jù)，有利于推動租賃行業(yè)的良性運作，但是當前我國房屋出租的規(guī)章制度仍然不夠健全，而且管理辦法只對房屋租賃管理工作進行原則性規(guī)定，無法對房屋出租市場的特點進行全面反映，可操作性較差，難以推動房屋祖租賃管理的順利開展。此外，房屋租賃管理規(guī)章制度缺乏統(tǒng)一性和規(guī)范性的弊端也嚴重影響了房屋租賃的有序進行，地方政府在進行相關規(guī)章制度的制定時存在抵觸以及規(guī)定不明的現(xiàn)象，對管理的規(guī)范化和統(tǒng)一化造成了直接影響。

4．管理手段

房屋租賃管理主體之間缺乏聯(lián)系，無法進行合力管理，管理手段過分單一和簡單。房地產(chǎn)行政管理部門僅僅通過檢查功能對房屋租賃活動中的不法行為進行約束，而無法進一步采取更加具有強制力的手段，而且行政處罰難度較大，難以獲得理想的處方效果。若存在集體土地房屋租賃當事人未進行登記備案手續(xù)等不能履行租賃責任的現(xiàn)象，管理部門無法進行有效管理和約束，管理過程中存在諸多問題，無法使書面上的規(guī)章制度獲得具體落實。

二、如何推動房屋租賃管理水平的不斷提高

1．完善房屋租賃管理體制

房地產(chǎn)管理部門必須使國家相關房屋租賃管理政策得到具體落實，同時需要積極主動地發(fā)揮自身的管理作用。只有社保、民政、稅務以及公安和工商等部門協(xié)調一致才能夠完善房屋租賃管理。不同部門需要加大對房屋租賃市場的重要性的認識，保證各部門職責獲得充分發(fā)揮。根據(jù)部門的不同情況及逆行統(tǒng)一集中辦公，使行政管理效率獲得有效提高。推動房屋租賃管理隊伍建設的加強和完善，努力打造專業(yè)型高素質人才，使服務形象獲得提升和改善，同時引入績效考核，使工作人員的積極性獲得提高。

2．完善房屋租賃市場法律法規(guī)

要想實現(xiàn)房屋租賃市場的良性循環(huán)，必須完善房屋租賃市場的法律法規(guī)。使稅務、公安、工商等房屋租賃管理部門的具體職責獲得明確，避免消極應對和互相推諉現(xiàn)象的發(fā)生，提高部門的辦事效率。完善《商品房屋租賃管理辦法》的相關配套法規(guī)，使房屋租賃相關政策的矛盾獲得解決，推動統(tǒng)一管理規(guī)范的制定和完善。根據(jù)各地實際情況制定切實可行的具體實施規(guī)范，同時盡量使規(guī)范的法律效力以及可操作性獲得提高。對中介服務機構、承租人和出租人之間的權利和義務進行界定和明確。

3．推動租賃市場管理手段的完善

對房屋租賃市場指導租金運用進行管理，相關部門收集、整理、分析和跟蹤租賃市場租金樣本數(shù)據(jù)，定期公布租賃市場租金變動發(fā)展趨勢，從而規(guī)范租賃雙方的租金運作。充分利用信息技術和現(xiàn)代網(wǎng)絡技術，推動房屋租賃信息管理系統(tǒng)的建立，從而使管理的主動性和積極性獲得充分提高。對房屋租賃登記備案制度進行細化和強化，促進管理信息化的實現(xiàn)，使工作效率獲得有效提高。充分利用互聯(lián)網(wǎng)、報紙、電視以及廣播等媒介，對房租租賃管理的重要作用進行推廣和宣傳。

4．推動房屋租賃中介機構管理的完善

對房屋租賃中介機構加強管理能夠推動器誠信經(jīng)營和規(guī)范化運作。首先需要對房屋租賃中介機構的具體情況進行清查，嚴格審核中介機構是否具有經(jīng)營資格和條件，若存在非法經(jīng)營現(xiàn)象需要由工商部門進行查處和取締。對房租租賃中介機構的職能范圍進行明確，推動房屋出租信息登記制度的加強和完善。加強檢查力度，及時處理中介機構經(jīng)營過程中存在的各種糾紛和問題。當前中介機構誠信缺失問題飽受詬病，因此，必須對相關從業(yè)人員的認證資格進行認證并對各種違法行為進行重點查處，推動全國性或者地區(qū)性信用等級信息系統(tǒng)的建立。

結語

只有通過稅務部門、工商部門、房產(chǎn)管理部門以及租賃中介機構、出租方和承租方等各方的相互配合才能夠使房屋租賃管理水平和管理質量獲得充分提高。推動房屋租賃管理體制以及法律法規(guī)建設工作的不斷完善并加強房屋租賃管理機構的管理能夠使房屋租賃管理缺陷獲得及時糾正和完善，除此之外，還需要對房地產(chǎn)開發(fā)商進行積極引導，同時政府還需要擴大廉租房建設規(guī)模，使不同群體的住房需求獲得充分滿足。此外，引導廣大居民轉變租房消費觀念也能夠推動房屋租賃管理的正常運行。

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