不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)改革之下房地產(chǎn)測繪管理體系的應(yīng)用探究

【摘要】只有充分認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)測繪管理體系所面臨的現(xiàn)狀與問題，才能使其不斷健全與完善。從而保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。論文結(jié)合筆者研究，從房地產(chǎn)測繪管理體系的現(xiàn)狀入手，為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)測繪管理體系提出了可行的建議。

【關(guān)鍵詞】機(jī)構(gòu)改革；房地產(chǎn)；測繪；管理體系；建議

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快。在這樣的背景下，未來一段時(shí)間的城鎮(zhèn)化建設(shè)將進(jìn)一步推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。而房地產(chǎn)行業(yè)處于城市化進(jìn)程的前沿，受到眾多的關(guān)注。再加上我國進(jìn)行的機(jī)構(gòu)改革，有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的就是要將林地登記、草原登記、房屋登記以及土地登記等職責(zé)合并。上述形式對房地產(chǎn)行業(yè)都產(chǎn)生了重要的影響。縱觀近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不難發(fā)現(xiàn)其中也存在一些問題，涉及到房屋建筑質(zhì)量、小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量等，甚至還包括了不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積等的確定。而這方方面面都離不開房地產(chǎn)測繪技術(shù)與其管理體系。

一、房地產(chǎn)測繪的相關(guān)概念以及特點(diǎn)

為了對房地產(chǎn)的權(quán)屬、形狀、位置、數(shù)量以及特征等相關(guān)信息進(jìn)行獲取或者表述行為就是房地產(chǎn)測繪。而房地產(chǎn)測繪的主要目的就是為了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理、稅收、開發(fā)利用或者城市規(guī)劃等提供相關(guān)的基礎(chǔ)資料和定位信息。

一般來說，房地產(chǎn)測繪具有法定測繪的特點(diǎn)。房地產(chǎn)測繪必須依照我國相關(guān)法律法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并在測量規(guī)范的約定下進(jìn)行的。而所測得的數(shù)據(jù)結(jié)果等信息必須經(jīng)過相關(guān)部門的審查，才能成為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的成果，從而享受物權(quán)法的保護(hù)。

二、我國房地產(chǎn)測繪現(xiàn)狀分析

1.在測管分離管理模式下的測繪管理

眾所周知，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記一直是分散登記，在此背景下的不動(dòng)產(chǎn)測繪體制也不斷變化，經(jīng)歷了由測管一體到目前測管分離的狀態(tài)。現(xiàn)在來說，我國的測繪管理體制存在兩種模式：

第一種，房地產(chǎn)測繪的完全市場化。因?yàn)槲覈袌鼋?jīng)濟(jì)的不完善，再加上沒有完善的法律法規(guī)的支持，導(dǎo)致完全開放的房地產(chǎn)測繪體制下難以形成公開、合理、有序以及公平的競爭環(huán)境，因而問題頻發(fā)。如門檻限制較低，一個(gè)城市中存在多家甚至十幾家同意人的測繪公司；為了盈利，存在惡意競爭的狀況，且較為普遍；測繪公司中測繪技術(shù)人員技術(shù)不過關(guān)，導(dǎo)致測繪的數(shù)據(jù)漏洞百出。

第二種，測繪市場有限度的開放。這主要是經(jīng)過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的認(rèn)定，挑選出幾家符合相關(guān)測繪標(biāo)準(zhǔn)或要求的測繪企業(yè)。一般來說，經(jīng)由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)選擇的測繪企業(yè)大多是從機(jī)構(gòu)中分離出來的。經(jīng)過實(shí)踐證明，這種模式可以有效的提高測繪的質(zhì)量和效率，并且杜絕惡意競爭的情形，形成公平、合理、有序、透明的測繪市場環(huán)境。

2.測繪成果的審核形式

房地產(chǎn)測繪屬于基本上屬于政府行使相關(guān)職能的行為。因此，房地產(chǎn)測繪產(chǎn)生的成果經(jīng)由政府相關(guān)部門（房地產(chǎn)管理）審核以后，就被物權(quán)法保護(hù)。如果房地產(chǎn)測繪市場實(shí)現(xiàn)完全開放，那么就可能導(dǎo)致政府部門的審核成為形式主義，因?yàn)橹灰獪y繪單位的資質(zhì)、實(shí)力以及提供的測繪數(shù)據(jù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)被通過。或者還會(huì)產(chǎn)生另一種結(jié)果，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)，然后登記機(jī)構(gòu)再進(jìn)行復(fù)核測量與計(jì)算。這樣雖然能保證測繪的準(zhǔn)確性，但是卻增加了工作量，造成成本浪費(fèi)。

3.缺乏明確的測量規(guī)范

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和設(shè)計(jì)理念的不斷更新，現(xiàn)在的眾多房產(chǎn)建筑采用新型建筑材料，或者使用新的建筑形式。而這些新興事物在2000年頒布的《房地產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確的規(guī)范。這就為房地產(chǎn)開發(fā)商鉆測繪規(guī)范的空子提供了條件。

4.測繪技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)不強(qiáng)，缺乏能力

上文分析，一些測繪企業(yè)是由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分離出來的，因此從其中轉(zhuǎn)型出來的技術(shù)人員缺乏相應(yīng)的測繪技術(shù)與能力。雖然他們知道房地產(chǎn)測繪的重要性，即使有著較強(qiáng)的責(zé)任心，知道需要把測繪工作做好，但是因?yàn)榧夹g(shù)能力不達(dá)標(biāo)，就使得測繪工作顯得力不從心。或者一些測繪人員雖然有較強(qiáng)的知識(shí)與能力，但是沒有深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測繪的重要性，導(dǎo)致測繪的被動(dòng)應(yīng)付。

5.房地產(chǎn)測繪的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理

房地產(chǎn)測繪企業(yè)仍具備所有企業(yè)的特點(diǎn)，對于利潤和盈利的需求是他們奮斗工作的動(dòng)力。但是縱觀目前測繪市場來說，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。一般來說，房地產(chǎn)測繪企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣奈飪r(jià)局制定，但是在實(shí)際的測繪工作中，不僅要涉及到大量的建筑圖紙等，還需要在施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)際測繪。大量的工作量與偏低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符。

三、完善房地產(chǎn)測繪管理體系的相關(guān)建議

1.切實(shí)可行的房地產(chǎn)測繪管理模式的構(gòu)建

眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革將直接影響到房地產(chǎn)測繪管理體系。因此，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)建立后，不動(dòng)產(chǎn)測繪的市場將進(jìn)一步的開拓。但是我們也需要認(rèn)識(shí)到目前我國的房地產(chǎn)測繪市場還處于初級階段，需要腳踏實(shí)地、循序漸進(jìn)。因此，就需要構(gòu)建一個(gè)符合實(shí)際的房地產(chǎn)測繪管理體系，使得房地產(chǎn)測繪與市場需求平衡，從而規(guī)范、平衡房地產(chǎn)測繪市場。實(shí)踐證明，有限度的開放的房地產(chǎn)測繪市場是比較可行的。

2.建立健全我國測繪規(guī)范體系

要保障測繪市場的健康發(fā)展，就必須將其納入到測繪規(guī)范中來。因此，必須建立健全我國的測繪規(guī)范體系。測繪規(guī)范的建立，必須能夠逐步完善，并且具有一定的可操作性。此外，在有限度開放的測繪市場中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、城市規(guī)劃部門以及測繪企業(yè)單位三方之間要建立共商機(jī)制，以便及時(shí)解決因建筑形式和建筑材料更新而帶來的測繪問題。

3.研究和使用新的測繪技術(shù)和工具

隨著城市化建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，需要登記的不動(dòng)產(chǎn)也將越來越多，并且測繪也更加注重精度和效率，因此傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展需求。而科技的發(fā)展以及電子信息技術(shù)的進(jìn)步，為先進(jìn)測繪技術(shù)的發(fā)展提供了便利條件。借助航空攝影、遙感技術(shù)以及GPS衛(wèi)星定位系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)，房地產(chǎn)測繪迎來了一個(gè)嶄新的時(shí)代。但是這些先進(jìn)技術(shù)以及設(shè)備的應(yīng)用，必須從政府層面著手，由政府進(jìn)行規(guī)劃與布局。從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說，大量的數(shù)據(jù)與信息的管理也需要借助GIS系統(tǒng)。那么這樣一來測繪企業(yè)和單位所測量的數(shù)據(jù)必須與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的管理系統(tǒng)對接兼容。

4.加強(qiáng)測繪質(zhì)量管理

高質(zhì)量的測繪成果不僅影響不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的精確性，也可以提高測繪企業(yè)的信譽(yù)。所以，房地產(chǎn)測繪企業(yè)的測繪成果必須實(shí)行檢查和驗(yàn)收制度。為了保障測繪企業(yè)所測量結(jié)果的準(zhǔn)確性，測繪單位可以使用ISO質(zhì)量管理體系，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測量的主要內(nèi)容、方法以及過程等，將測量結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)的劃分，從而在測繪的每一個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。另外，還需要將測繪質(zhì)量與工作人員的獎(jiǎng)懲關(guān)聯(lián)，以便激勵(lì)工作人員端正態(tài)度進(jìn)行嚴(yán)格測繪，確保不會(huì)因人為原因?qū)е聹y繪數(shù)據(jù)錯(cuò)誤。

總結(jié)：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革已經(jīng)如火如荼，在這樣的背景下，房地產(chǎn)測繪部門要把握好與登記機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。從保障房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的物權(quán)登記的質(zhì)量來說，只有測繪部門與登記機(jī)構(gòu)通力合作，相輔相成才能實(shí)現(xiàn)最佳效果。而目前我國房地產(chǎn)測繪正處于初步階段，只有循序漸進(jìn)，不斷的對其管理體系進(jìn)行健全和完善，才能增加人們對于房地產(chǎn)行業(yè)的滿意度，促進(jìn)去健康發(fā)展，為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

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