淺談報規(guī)匡算在房產測繪中的作用

【摘要】本文以北京市為例，歸納了報規(guī)匡算可以發(fā)現的問題。報規(guī)匡算雖然不是房產測繪的法定工作內容，但充分做好報規(guī)圖紙的匡算工作，能及時的發(fā)現不同單位所測算的建筑面積差異，及時調整報規(guī)圖紙，使項目的測繪面積與規(guī)劃面積高度一致。另外，項目的報規(guī)匡算成果可以作為房產測繪內容的一部分加以利用，節(jié)省了房屋法定的測繪時間，縮短開發(fā)流程。直接進行現房銷售的房產項目，通過報規(guī)匡算也能更好進行規(guī)模控制，成本控制，達到實際銷售預期。

【關鍵詞】報規(guī)匡算；房產測繪；差異；成本控制；銷售預期

1、房產測繪的意義

房產測繪是工程測量的一個分支，房產測繪主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數據資料[1]。具體可以：

1.1為房地產管理部門提供信息服務

首先，在制定相關政策時，房地產管理部門需要掌握區(qū)域內房地產的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎資料。其次，為了實施房地產權屬登記發(fā)證管理，房地產管理部門需要掌握各個產權單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息。

1.2為房地產開發(fā)、經營以及交易提供基本信息服務

房地產測繪成果是商品房的量度基礎，為房地產開發(fā)、經營企業(yè)實施房地產開發(fā)經營決策、銷售、核算，提供了數量方面的參考依據，也為房地產消費者選擇、購置房地產提供了必要的信息。

1.3為其他部門提供參考資料

房地產測繪還可以為城市建設、司法機關判案、仲裁、稅收、保險等部門提供基礎資料和相關信息。同時，房產測繪成果也是數字化城市的基本要素。

2、房產測繪的分類及存在的問題

2.1、房產測繪的分類

房產測繪根據測繪目的不同分為預售登記測繪、規(guī)劃驗收測繪和產權登記測繪。預售登記測繪是在項目辦理預售證階段，樓棟尚未建成，測繪單位按照施工圖紙進行的房屋面積測繪，這里的施工圖是通過有資質的第三方單位審核通過的建筑施工圖，旨在把項目設計的全部房產要素測定并入庫，作為房屋的預售的依據。

規(guī)劃驗收測繪是在項目產權登記之前進行的測繪，是作為開發(fā)商報送給規(guī)劃監(jiān)督部門的面積驗收資料，由房產測繪人員進行現場實測后，出具的測繪成果。其內容包括總建筑面積、地下建筑面積、地上建筑面積、總層數、地上層數、地下層數、套數、各功能區(qū)總建筑面積等綜合性的指標信息。特殊的項目既限價房、廉租房等政策房屋等項目還要提供每套房屋的建筑面積信息。

產權登記測繪是房屋在竣工驗收后，房屋測繪人員進入現場對房屋進行實際測量，采集并計算出房屋的實際建筑面積，經CitoRS軟件內業(yè)處理后，把所有房屋的坐落、單元、層數、房號、戶型、面積、規(guī)劃用途、結構等信息識別、輸入，再導入到“房屋面積測算成果數據生產系統(tǒng)”生成數據包和報告書，報送北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會審查。待審核通過后，數據上傳到房屋管理系統(tǒng)，作為開發(fā)商交房、業(yè)主繳納契稅和產權部門權屬登記的依據。

2.2、房產測繪中存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化步伐的加快，城市人口對住房需求的加大，作為市民生產、生活基本要素的房屋成為人們所追捧的商品。由于房屋價格的不斷增長，房屋價值較高，作為計價基數的房屋面積就成了關注的焦點。社會對房產測繪成果的公平性、公正性、及時性、準確性、一致性都有了更高的要求。

房產測繪成果經建筑主管部門審核通過并備案完成[2]，經業(yè)主認購后，數據就受業(yè)主、開發(fā)商及監(jiān)督主管部門的約束，不能輕易變更了。從上述測繪類別的介紹，可以看出，對于一般的新建項目而言，法定的測繪工作都是在《建設工程規(guī)劃許可證》等批復之后而開展的工作，在預售登記測繪工作中，對于面積量算的一個基本的要求是測量面積不能超過規(guī)劃批復的建筑面積，對于實際驗收的單棟建筑，依據北京市規(guī)發(fā)[2002]874號文《關于新建房屋權屬登記與建設工程規(guī)劃驗收有關問題的通知》規(guī)定，也有地上、地下建筑面積分別不超±300平方米，地上、地下建筑面積合計不超±300平方米的要求。規(guī)劃面積是開發(fā)商所委托的設計單位測算的，預售面積及產權登記測繪面積是測繪單位出具的，由于兩個單位所依據的測算標準[3-5]不一致，導致的面積測算結果差異往往較大，如果測繪面積比規(guī)劃面積多了，是規(guī)劃部門所不允許的，測繪成果不能通過住房和城鄉(xiāng)建設委員會的審核，不能進行項目的后續(xù)運作，這就需要重新調整施工圖紙，重新審批，造成程序上的反復和和時間上的浪費。如果測繪面積比規(guī)劃面積小得多，達不到開發(fā)商計劃的開發(fā)規(guī)模，開發(fā)企業(yè)也得不到應有的效益，使開發(fā)效果大打折扣。

為了避免上述情況的發(fā)生，測繪單位的報規(guī)匡算工作應及時的介入。所謂報規(guī)匡算，就類似于房產測繪工作的前置工作，由測繪人員在項目報《建設工程規(guī)劃許可證》之前開展，按規(guī)劃條件和施工圖紙或粗略或詳細的測算與規(guī)劃相關的各類建筑面積，旨在發(fā)現已滿足規(guī)劃指標的建筑面積在即將的測繪工作中可能遇到的問題。

在報規(guī)劃許可階段就對即將報審的施工圖紙進行建筑面積的匡算，以核對總建筑面積，可銷售面積，使用率，市政配套等各功能區(qū)面積進行測算。對超出或不達標的建筑面積在規(guī)劃條件允許的范圍內進行調整。可以說報規(guī)匡算是建筑面積由設計階段進入測繪階段的銜接工作，能有效的規(guī)避不同規(guī)范下的建筑面積計算差異，使建筑面積與規(guī)劃指標高度一致，保證開發(fā)計劃保質保量的開展。

3、差異分析及處理

3.1、報規(guī)匡算中可發(fā)現的面積差異與處理方法

目前規(guī)劃委員會與住房和城鄉(xiāng)建設委員會的發(fā)文尚未統(tǒng)一，對同一問題的立場不一致導致了規(guī)范的差異，報規(guī)匡算時可以發(fā)現這些差異并及時提醒、規(guī)避這些問題。目前市場上開發(fā)企業(yè)尚未意識到報規(guī)匡算工作的作用，測繪單位在這方面投入的精力也不夠，已發(fā)表的房產測繪方面的文獻中[6-10]也少有關于規(guī)范差異的分析及解決方法。現以北京市現行的地方標準、規(guī)定規(guī)范為例，對建筑設計計算面積規(guī)范和測繪計算面積標準所做的差異比對及相應的解決途徑（見表1）：

3.2、面積差異的影響

通過以上歸納，可以看出規(guī)范的主要差異就達十余項，對單棟樓來說，影響建筑面積可以從幾平方米到上千平方米，現以住宅中的陽臺這一個明顯建筑部位為例，比較兩者面積差異及其影響。

例如：北京某棟住宅樓地上18層，兩個單元，每個單元4戶，共144戶，每戶不計陽臺的建筑面積為80.00m2。陽臺的設置分為以下兩種情形：（1）一每戶設置封閉陽臺兩個，底板面積分別為1.50m*2.00m（見圖一）；（2）每戶設置未封陽臺兩個，奇數偶數層錯位設置，形成有隔層頂蓋的情況，底板分別為1.50m*2.00m（見圖二）。以北京市2013年平均住宅售價24000元/m2，土地出讓金10000萬/m2計算結果，見表2

表1

序號建筑部位名稱建筑設計計算面積規(guī)范測繪計算面積標準解決途徑及注意事項

1層高1)當住宅樓的所有樓層的層高不大于3.00米時，層數應按自然層數計；

2)當住宅和其他功能空間處于同一建筑物內時，應將住宅部分的層數與其他功能空間的層數疊加計算建筑層數；

3)當建筑中有一層或若干層的層高大于3.00米時，應對大于3.00米的所有樓層按其高度總和除以3.00米進行層數折算，余數小于1.50米時，多出部分不應計入建筑層數，余數大于或等于1.50米時，多出部分應按1層計算。層高大于、等于2.20米的計算一層面積在設計規(guī)范中超過3.00米的空間可計算多層，而測繪中無論層高多少，都按一層面積計算。

提醒甲方及設計注意，設計層高應低于3.00米，以防測繪的層數與規(guī)劃層數不符，基于層數而計算出來的建筑面積差距教大。

2陽臺按其結構底板投影凈面積的一半計算1)全封閉陽臺按其外圍水平投影計算全部建筑面積（計全面積）；

2)有頂蓋的不封閉陽臺，當陽臺寬度或陽臺進深小于等于0.60米時，該陽臺不計建筑面積（不計面積）；

3)有頂蓋的不封閉陽臺，當陽臺底板至上蓋高度小于兩個自然層高度時，按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積（計一半面積）。當其上蓋高度達到或超過兩個自然層高度，不計算建筑面積（不計面積）；

4)當不封閉陽臺上蓋高度小于兩個自然層高，當陽臺上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積大于等于陽臺外圍水平投影面積一半時，按上蓋水平投影域落在陽臺外圍水平投影域之內的面積的一半計算（計一半面積），小于一半的不計建筑面積。計算面積差異較大：測繪按陽臺的頂蓋高度和底板出挑尺寸、封閉情況等分為計全面積、半面積和不計面積。

提醒設計注意

封閉陽臺：按陽臺底板全面積報規(guī)

未封閉陽臺：是否計算建筑面積參考測繪標準，注意陽臺底板的尺寸及頂蓋的設置情況

3坡屋頂

1)凈高在2.10米以上的按全面積計算；

2)凈高在1.20米至2.10米之間的按1/2計算面積；

3)凈高1.20米以下的不計算面積。1)凈高2.10以上計算全面積；

2)低于2.10米的部分不計算建筑面積。按測繪細則計算或者避免1.20米至2.10米的空間

4飄窗飄窗不計算建筑面積窗體室內下方有填堵，窗體下面外墻處有封堵的情況視為“假飄窗”，計算建筑面積。

真飄窗不計算建筑面積。區(qū)分真假飄窗，不要設計結果違背了原始意愿，特別是石材作為外飾面的時候，對窗下空間外側做了封堵，就會增加測繪面積。

5變形縫計算建筑面積1)與室內連通的可以利用的計算建筑面積；

2)與室內不相通的，不計算建筑面積。測繪標準分兩種情況進行細化區(qū)分，計算面積與否按測繪標準執(zhí)行。

6室外樓梯按自然層計算建筑面積，無頂蓋的頂層樓梯不計建筑面積1)有永久性頂蓋的室外樓梯，按通達層計算全面積；

2)無頂蓋的計算一半面積；

3)首層不計面積。測繪標準分段進行測算，與設計溝通后，按測繪標準計算面積

7有柱門廊計算全面積1)頂蓋小于二層層高計算全部面積；

2)頂蓋高度大于二層層高時，不計算建筑面積。注意頂蓋設置的高度，按測繪標準計算建筑面積

8位于一層的有蓋連廊計算全面積1)雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計算全部建筑面積；

2)單排柱連廊，其其上蓋檐口高度小于二個自然層時，按上蓋水平投影面積一半計算建筑面積；上蓋檐口高度達到或超過二個自然層時，不計算建筑面積。區(qū)別在于頂蓋的高度和柱的單雙設置，提醒設計注意面積算法的差異

9架空不封閉連廊計一半面積1)頂蓋小于二層層高計算一半面積；

2)頂蓋層高大于二層層高時，不計算建筑面積。頂蓋高度的設置為關鍵，如果蓋高度超過兩層，建議設計不計算建筑面積

10不封閉消防通道不計建筑面積僅可供人通行，計算全部建筑面積；

可供車輛通行，視為公共道路，不計算建筑面積。執(zhí)行中讓設計考慮通道寬度的設計及建筑面積

11樓、電梯間按自然層計算建筑面積一般按自然層計算建筑面積

樓、電梯間位于建筑空間且與本層結構樓板不相連接的，不計算建筑面積不同在于樓電梯間是否與主體樓板相連通的情況，如果是與主體樓板不連接有空間隔離的情況，不計算建筑面積。

圖一 圖二

表2

情形一情形一

設計計算每戶的建筑面積80.00+1.50*2.00*2/2=83.00m280.00+1.50*2.00*2/2=83.00m2

設計計算的樓棟總建筑面積83.00*4*2*18=11952.00m283.00*4*2*18=11952.00m2

測繪計算的每戶建筑面積80.00+1.50*2.00*2=86.00m280.00+0.00=80.00m2（二層層高頂蓋的未封陽臺不計建筑面積）

測繪計算的樓棟總建筑面積86.00*4*2*18=12384.00m280.00*4*2*18=11520.00m2

與規(guī)劃面積差異12384.00-11952.00=432.00m2 11520.00-11952.00=-432.00m2

對規(guī)劃的影響1、項目未開建，在預售階段，測繪面積不能超過規(guī)劃許可的建筑面，即規(guī)劃面積是設計報的11952.00m2，測繪所測的建筑面積比規(guī)劃超出432.00m2，是違規(guī)的，需重新設計施工圖紙，并報規(guī)劃部門審批。

2、單體建筑面積與規(guī)劃面積差異超過±300 m2的，由市規(guī)劃委會同市國土房管局分析查找原因，規(guī)劃驗收工作遇阻，后續(xù)產權登記工作停滯。1、測繪的面積比規(guī)劃面積少432m2，在預售證辦理階段住建委只限制測繪面積比規(guī)劃面積大的項目，而測繪面積比規(guī)劃小的項目不受影響。

2、在項目建成，進行房屋面積實測，單體建筑面積與規(guī)劃面積差異超過±300m2的，由市規(guī)劃委會同市國土房管局分析查找原因，規(guī)劃驗收工作遇阻，后續(xù)產權登記工作停滯。

每戶的差異、超出±3%面積的大小86.00-83.00=3.00m2

3.00/83.00=3.61%

83.00*3%=2.49m2

3.00-2.49=0.51m280.00-83.00=-3.00m2

3.00/83.00=-3.61%

83.00*3%=2.49m2

3.00-2.49=0.51m2

對每戶業(yè)主的響影收房時面積超出合同約定的百分之三，可以退房，也可以繳納面積3%以內的房款，另外超出百分之三的部分0.51m2，可以不用付房款而獲得。

不退房，要多繳納房款

2.49*24000=59760.00元。收房時面積少于合同約定的百分之三，可以退房，也可以向開發(fā)商索賠房款，面積少于3%以外的索賠雙倍房款。

不退房，可以獲得房屋補償款

3.00*24000+0.51*24000=84240元。

業(yè)主索賠對開發(fā)商的影響1）面臨業(yè)主退房的風險。

2）如果業(yè)主不退房，開發(fā)商可以多獲得房款

59790.00*144=8609760元1）面臨業(yè)主退房的風險。

2）如果業(yè)主不退房，開發(fā)商應賠付的金額為

84240*144=12130560元

開發(fā)商需調整的土地出讓金額需多繳納土地出讓金：10000*432.00=4320000元得到返還的土地出讓金：

10000*432.00=4320000元

補償款和出讓金之和8609760-4320000=4289760元4320000-12130560=-7810560元

通過以上事例可以看出不同的計算規(guī)則導致的單棟樓面積差異就有432平米之大，不考慮對開發(fā)程序的影響，涉及的資金就有1200余萬元之多，所以報規(guī)匡算應予以足夠的重視并充分利用。

3.3、報規(guī)匡算的其他作用

報規(guī)匡算的數據經過開發(fā)企業(yè)確認并有效，項目報規(guī)匡算的成果可以作為房產測繪內容的一部分加以引用，節(jié)省了房屋預測或實測的工作時間，縮短開發(fā)流程。直接進行現房銷售的房產項目，通過報規(guī)匡算也能更好進行投資規(guī)模控制，成本控制，達到實際銷售預期。

4、結論

綜上所述，報規(guī)匡算工作是十分必要的，在整個房產項目開發(fā)過程中發(fā)揮了承前啟后的銜接作用，報規(guī)之前充分做好報規(guī)匡算工作，能使房產面積這一開發(fā)指標得到有效的落實，符合規(guī)劃要求，減少因房屋面積而產生的落差與糾紛。受法律法規(guī)的影響，報規(guī)匡算具有時限性，作為測繪工作人員，要認真學習測繪業(yè)務知識和現行規(guī)范的同時，也要研究建筑設計的變化趨勢和市場動向，并努力探索出既定政策的合理走向，全面的做好報規(guī)匡算、指導房產測繪工作。公平、公正的測好房產面積，為國計民生服務。

參考文獻

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Introduction to the gauge density in the role of real estate surveying and mapping

Li Rui-jie

(Beijing Dadi Wan Chuan surveying and mapping co.， LTD， Beijing， 100013， China)

Abstract: Taking Beijing as an example，sums up the problems on the gauge density can be found.Although not reported to gauge estimated real estate surveying and mapping the legal work of the content， but to do a good job of density to gauge drawing fully， can timely find different unit is measured by the difference of construction area.Adjust the gauge drawing， make the project area and planning area of surveying and mapping of highly consistent.In addition， the project submitted to the gauge of estimated results can be used as part of the content of the real estate surveying and mapping， save the legal building surveying and mapping time， shorten the development process. Directly for existing home sales， real estate projects through the gauge density is also better for scale control， cost control， to achieve the actual sales forecasts.

Key words:The gauge estimated;Real estate surveying and mapping;differences;The cost control;Salesforecast