解決小產權房問題之我見

摘 要：近年來，在城市化的進程中出現了大量的小產權房，小產權房最吸引人的地方就在于其價格優勢，這從另一個角度也說明了全國許多大中城市高起的房價正是催生小產權房的重要原因之一。盡管有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。

關鍵詞：解決小產權房問題

一、小產權房的概念

小產權房是指未經法定征地及審批程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商聯合在集體所有的土地上開發建設的房產。它不是法律承認的由國家頒發產權證的房產，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產權房共分為三類：①占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑；②在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房；③第三類：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

二、小產權房產生的原因

小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。但是就在建設部門以其產權不受國家保護，警告市民別去購買，國土部門以其違法用地，要予以查禁的時候，小產權房卻以其頑強的自生能力，贏得市民和農民的青睞，不斷擴大其市場份額[1]。究其原因，主要有以下幾個方面的原因:

(1)房價上漲滋生了其產生的土壤。

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實，相對來說小產權房價格上的優勢掩蓋了其產生的風險，以北京為例，截至2009年7月，北京的商品房均價為14650元/平方米，同年4月，北京通州區的小產權房均價為5000元/平方米，二者相差十分明顯。對于想去大城市，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策，購房者就能以這么低的購房成本享受幾十年的住房，從這一點上來說，他們可能就會覺得這是比較合算的。小產權房價格之所以如此之低，在于其省去了三部分費用:一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。

(2)地方政府的管理不到位促成其快速發展。

作為一種市場行為，小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區、個別城市擴展到全國，這恐怕應該是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉鎮政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規定，任何個人和單位都不得在沒有經農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進行土地出讓。作為鄉鎮政府，在全國各地大搞開發區的熱潮中，進行土地違法買賣行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。

三、購買小產權房時的注意事項

在購買小產權房時需謹慎，由于小產權房交易不被法律許可，如果購買人是為了投資，如出現拆遷賠償時，賠償權益歸原產權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人最多可向出售人主張購房款。購買小產權房，除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，也不可以作為二手房進行再交易，而且小產權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。此外，由于小產權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產證，也無法向銀行抵押貸款。還有就是小產權房的附屬配套設施如供水、供電、供氣等，因為不在國家規劃之列，所以不能得到有效保證。

四、小產權房對房價的影響

小產權房合法化將促房價下跌，現在的房價之所以這么高，就是因為土地貴，而不是建材貴，土地貴的原因就是地方政府壟斷供給[2]。集體所有的土地轉變成開發地，不能直接賣給開發商，要先賣給政府，政府壟斷之后，再通過拍賣的方式賣給開發商，這樣價格肯定會很高。供給方只有一家，就是政府，這是壟斷性的供給，所以地價就貴，進而房價貴。

五、解決小產權房問題遇到的困難

解決小產權房問題時遇到的難題是：①小產權房數量驚人，全國小產權房所占的土地面積有66億平方米；北京的小產權房大概占整個本地市場的18%左右，已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經占到25%到30%，深圳的小產權房可能占全市住宅總量近一半。②目前絕大部分公眾都無法正確區分小產權房。政府的態度就是大家關注的焦點，盡管業主期望政府以某種形式促使小產權房轉正，但是政府也面對著一個難題：法律上這些建筑不可能取得五證，從規劃到銷售許可都是空白，屬于違章建筑的范疇。

六、解決小產權房問題的建議

對于那些違法違規占用農地開發建設的小產權房項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經濟手段、用科學發展的長遠眼光來提出對策，解決問題。

1、短期看政策要承認現實，平衡各方利益

短期的經濟手段應注意以下方面：小產權房的建設可能的確會導致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調控房地產市場的同時，也應該考慮利用財政政策，通過加緊改革現行稅收體制中央、地方分成不合理的問題來緩解地方財政過渡依賴于土地收入的問題。

2、從長期看應該給予農村土地真正完整的產權

《土地管理法》第十條對集體土地產權作了如下規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。從上述規定中，我們不難看出，集體土地產權有三級主體，產權主體不清晰。針對以上情況，提出如下三條建議

(1)各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統一一致和相對穩定的城市規劃，房地產市場才能順利地進行交易。

(2)明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結構。

(3)建立統一的城鄉建設用地市場。要加強城鄉土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統一市場”，達到“同地、同權、同價”。進行城鄉土地市場體系建設，關鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的產權，實行“同地、同權、同價”。形成統一的市場后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實土地價格。形成有效的激勵機制和統一市場才是解決這一問題的根本出路。

參考文獻：

[1]郭雪鵬、朱錫生、季磊：《“城市小產權房”成因分析及應對》，《湖北經濟學院學報》2009年第1期.

[2]鄧大洪：《“小產權”可否給高房價退燒》，《中國商報》2006年6月27日.

[3]胡傳景：《從“小產權房”談農村建設用地自由流轉制度》，《國土資源》2008年第4期

[4]陳清波：《對待“小產權房”不能“一刀切”》，《中國改革報》2008年5月13日.