房地產項目的設計管理論述

摘要：在整個房地產項目的運作中，規劃設計是其中一個重要的有機組成部分。以往的有關房地產全程操作的論述，大部分集中在房地產運作的市場業務層面，對于住宅區的規劃和建筑設計討論得相對較少，對于如何通過規劃和建筑設計創造良好的居住環境從而達到較高的居住水平討論得更少。

關鍵詞：房地產；項目管理；項目設計；居住

隨著經濟的發展，社會的進步，技術的改善，人們對于居住的要求也逐步從以往的簡單的物理要求層析上升到更加全面的要求層次。也正是由于這些因素，才行成了當代住宅在規劃和建筑設計上的新的發展方向。規劃和設計的發展趨勢，其實正是由于經濟、社會、技術因素的改變，人們才對居住條件要求的改變而促成的。以往的住宅建筑設計只注意硬件的設計，卻忽視了彈性件的設計，忽略了人類聚居的生活環境，甚至忘掉了軟件部分，忘掉了建筑的目的和建筑中的生態平衡。一個成功的住宅項目策劃，應該是在開發資金的限度之內，使住宅區的總體規劃、建筑及環境設計達到最佳，使住宅區的居住質量達到最高水平。這是關于住宅區整體框架設計的重要步驟。項目的規劃設計，就是要制定整個工程的設計原則，給項目的最終的成功奠定堅實的基礎。

一、房地產項目設計概述

確定建筑風格和樓盤特色風格是一個建筑物的個性或獨特表征，它作為凝固的社會思潮深刻的體現出人類的價值觀和審美傾向。開發房地產項目要考慮地域、自然環境、風俗、目標客戶年齡、文化層次及市場的稀缺等因素來確定產品的建筑風格。實踐證明，有風格的樓盤就能得到消費者的認同。

(一)住宅設計住宅設計

我國住宅基本模式：經入口玄關進入客廳，廚房、餐廳靠近入口，主要居室在內。這個模式是從1998年至今的住宅開發中逐步確立的。中國的住宅設計還停留在單元式住宅的階段，與歐洲普遍的集合住宅概念相比，中國的住宅設計還是比較落后的，真正按集合住宅理念設計在中國還需一個相當長的過程。

（二）公共建筑規劃設計

公共建筑設施設計布置的內容和布局直接影響到居住生活的質量。公共建筑的功能、經濟及美觀的問題基本屬于內在因素，城市規劃、周圍環境、地段狀況等方面的要求則是外在的因素，這些關系構成一個整體統一而又和諧完整的空間體系。

（三）景觀設計

包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質景觀、水景景觀、庇護性景觀、模擬化景觀、高視點景觀和照明景觀。美化生活環境要體現社區文化的社會性，節能節材合理用地的經濟性、生態性、地域性和歷史性。

二、項目整體規劃設計

星海灣壹號，位于星海廣場的西南端，立基中國大連星海灣地王，引入大連第一個超五星級君悅酒店，聯排別墅、獨棟別墅、多層住宅，超高層住宅、頂級私人會所與酒店連為一體。基地西接規劃住宅區；北鄰規劃四號路，與建成的一品星海及大連明珠住宅區隔路相望；南面即是一望無際的渤海，區位優越，景觀資源獨一無二。

(一)設計規劃

在規劃設計的過程中，主要體現了三個方面的關系：首先是項目與星海廣場的關系，為了星海廣場完整的城市天際線以及廣場景觀的最大化，項目規劃把三棟超高層放在地塊靠近廣場一側。其次是與海濱的關系，為了最大化海景資源，在項目規劃中設計了五條看海通廊，以最大化海景資源。最后是與北側居住區的關系，為了盡可能的不對北側的住宅區形成遮擋，在規劃的時候地塊大部分的建筑都為多層，以達成和鄰居的互相尊重與和諧共處。

（二）建筑設計

因地制宜、因時制宜和因材制宜，有機的處理個體與群體、空間與體形之間的關系，使公共建筑的空間體形與周圍環境相互協調，不僅可以增強公共建筑本身的美觀，又可豐富城市環境的藝術面貌。

項目別墅、多層建筑采用穩重、大器的建筑表情，將喬治式的建筑風度表達得淋漓盡致。外立面幕墻100%采用石材，有“金石建筑”之稱。建筑材料卡拉麥里金能完美體現體現項目氣質，其色澤、強度、吸水率等各項指標均屬上乘，儲量豐富，最后經過深度加工，用于外立面石材，呈現出尊貴質感。整個空間私密氣派，聚氣生財；主臥、客廳、廚房三南設計，客廳超大觀景陽臺，廚房獨特室外陽臺，兒童房雙面采光，充分保證居室目照采光最優化：居室中央特別規劃中心連通區，同時連接客廳、臥室、衛生間，圍臺布局，居家生活更融洽。主要戶型設計如圖：

（三）景觀設計

最貼切的景觀設計就是在具體的地塊上講究天人合一，建筑與環境相統一的設計才能使住宅社區獨具特色，煥發出個性魅力。為使盡可能多的住戶享有海景資源，在基地內規劃了三條南北向的視線通廊：

第一條視線通廊是小區最東端的綠化帶，這條南北向的綠化帶將酒店和住宅區分開，以保持酒店的相對獨立及住宅區的私密性，并為部分多層住戶和高層住宅的低區住戶提供了觀海通道。第二條視線通廊位于小區的中央，連接著四號路的小區主入口，林蔭道，中央廣場，商業中心及海濱，它同時也是小區內的中央景觀軸線，構成了小區最主要的開放空間。第三條視線通廊位于小區的西側。這三條視線通廊組合在一起，為盡可能多的多層住戶提供了看海通道，提升了住宅區的價值。

三、結束語

作為以居住為最終目的的住宅項目，其夜間的燈光景觀在做到豐富的同時，并不能統一的用壯闊、大氣、明亮等標準簡單的衡量。優秀的園林光景觀，尤其是豪宅，要通過有明有暗，有收有放的燈光營造，讓以人性化和休閑化功能為設計前提的園林，成為居住者在夜晚與自然緊密接觸的空間，讓園林的燈光環境充分的襯托出園林的主題與意境。

參考文獻：

[1]張文忠．公共建筑設計原理．北京：中國建筑工業出版社.2001

[2]陳磊，李紅超.推行代建制科學管理政府工程投資建設[A].土木建筑學術文庫(第15卷)[C].2011年

[3]鄧曉梅.建設項目開發策劃──一個科學的開發決策環節[J].規劃師.2001