經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目成本控制的探究

【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)保障性住房的重要組成部分，擔(dān)負(fù)著為中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的美好愿望的使命，但是在這一政策的實(shí)施過程中也出現(xiàn)了一系列的問題。本文就出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房成本控制方面的問題，提出幾點(diǎn)建議，以期對(duì)政府政策的制定和實(shí)施起到一定借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用房；成本控制；全過程；研究

“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。這一惠民利民的舉措，更是深得廣大民眾擁護(hù)。經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房的一部分更是承擔(dān)著重要的角色。然而，近年來關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房政策是不是應(yīng)該被取代的問題反復(fù)被提出，究其原因不外乎體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的制度層面和經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)、不適用的特點(diǎn)方面。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)主要體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房成本的控制方面。

一、經(jīng)濟(jì)適用房成本控制應(yīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)全過程，從項(xiàng)目的不同階段分項(xiàng)、全程控制其成本

1.建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的控制

該項(xiàng)成本控制的關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地的選址必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。從造價(jià)控制的角度考慮，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地不能有太多的地上建筑物和構(gòu)筑物，一般應(yīng)選擇生地。市政配套條件也是影響造價(jià)的一個(gè)重要因素，若建設(shè)用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠(yuǎn)，無疑會(huì)增加小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。

2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制

該項(xiàng)目可分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分，主要依賴國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策把經(jīng)濟(jì)適用房的收費(fèi)成本控制在最低水平上。三通一平工程費(fèi)用是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土石方工程一般工期較短也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的鋪設(shè)則要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)。

3.建安工程費(fèi)的控制

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。開發(fā)成本中建安工程費(fèi)比例很大，而建安工程費(fèi)的多少又直接取決于設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段的造價(jià)控制。該部分成本控制的措施包括：建立科學(xué)的工程造價(jià)分析系統(tǒng)，為設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理提供準(zhǔn)確的相關(guān)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理確定工程造價(jià)控制目標(biāo)。對(duì)于一般經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來說主要是做好前期的規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)。加大招投標(biāo)力度有效控制工程造價(jià)。提高概預(yù)算的編制質(zhì)量搞好結(jié)算工作。在滿足住宅的基本功能、保證居住質(zhì)量的前提下加大住宅的進(jìn)深對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料。

4.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的控制

小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)降低造價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持自然和諧的風(fēng)格，學(xué)校、配電室、公廁、垃圾站、換熱站等非營(yíng)業(yè)性配套公建的成本控制則可等同參考建安工程費(fèi)的成本控制。

5.管理費(fèi)的控制

在開發(fā)工作中盡量合理設(shè)置機(jī)構(gòu)，減少管理層級(jí)，確立項(xiàng)目后成立項(xiàng)目開發(fā)部，隨施工進(jìn)度靈活調(diào)整人員設(shè)置。從項(xiàng)目部運(yùn)營(yíng)費(fèi)用保底等多方面控制管理費(fèi)用。

6.貸款利息的控制

貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。在編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃時(shí)要予以充分考慮。在滿足項(xiàng)目需求的前提下盡量壓縮存量資金，力求減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。

7.稅金的控制

目前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅含城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅等。在目前實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目上，投資方向調(diào)節(jié)稅執(zhí)行零稅率，耕地占用稅在多數(shù)城市也獲免征。這一部分主要依賴國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)。

8.利潤(rùn)的控制

經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)部分，國(guó)家已在相關(guān)文件中明確規(guī)定為不能調(diào)整，嚴(yán)格在不高于3％利潤(rùn)基礎(chǔ)上確定。

二、政府在整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)的過程中，應(yīng)當(dāng)充當(dāng)監(jiān)管者和服務(wù)者的角色

1.政府監(jiān)管充分體現(xiàn)在成本控制的全過程

政府應(yīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、環(huán)境建設(shè)和物業(yè)管理等項(xiàng)目建設(shè)的全過程實(shí)行成本控制并完善招投標(biāo)制度。全過程引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，控制成本。通過招投標(biāo)的方式，將有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)、有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)吸引到經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中來，利用其質(zhì)量、信譽(yù)和品牌優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低成本。

2.提高政府管理水平，做好開發(fā)企業(yè)服務(wù)人

修改和完善各項(xiàng)政策措施，建立簡(jiǎn)潔清晰的政策體系，建立公開競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)市場(chǎng)，引入社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)偽招標(biāo)的監(jiān)察力度，提高土地的利用效率。為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目手續(xù)辦理提供高效服務(wù)，建立“一站式”審批流程，為企業(yè)提供高效便捷的服務(wù)，縮短審批時(shí)間，降低企業(yè)辦理手續(xù)的時(shí)間成本。

3.發(fā)揮政府協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目提供可靠資金來源

現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的融資渠道包括財(cái)政撥款、銀行貸款、住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)，這幾種融資渠道有供給不足、極不穩(wěn)定的特點(diǎn)。鑒于此，政府應(yīng)該充分體現(xiàn)其協(xié)調(diào)職能，調(diào)動(dòng)各方面優(yōu)勢(shì)，借助多種力量保證經(jīng)濟(jì)適用房融資渠道的暢通。

4.提供優(yōu)惠政策，調(diào)動(dòng)開發(fā)企業(yè)積極性

政府有關(guān)部門應(yīng)考慮在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目之外的配套設(shè)施等方面給予一定的優(yōu)惠政策，如允許開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)適用房用地范圍內(nèi)建設(shè)適量的一般商品房和利潤(rùn)較高的公用建筑，適當(dāng)提高開發(fā)企業(yè)的綜合利潤(rùn)率，達(dá)到政府、低收入群體和企業(yè)共贏的理想目標(biāo)。

5.制定公開透明的建設(shè)計(jì)劃及運(yùn)行規(guī)則，便于公眾參與監(jiān)督

政府通過制定近期和中長(zhǎng)期建設(shè)計(jì)劃和運(yùn)行規(guī)則，將經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目作為政府公開承諾公諸于眾，通過媒體參與，廣泛宣傳經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策，使每一個(gè)可以享受經(jīng)適房待遇的民眾，都能得到政府的實(shí)惠，同時(shí)也使社會(huì)公眾參與到監(jiān)督和評(píng)價(jià)中來。

三、開發(fā)企業(yè)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，挖掘潛能，促進(jìn)成本效益最大化

1.進(jìn)一步拓展經(jīng)濟(jì)適用房的成本控制策略

在經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中，項(xiàng)目成本控制的管理是開發(fā)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目成本應(yīng)實(shí)行綜合性、全面性和微觀性“三性”管理。將成本控制的理論系統(tǒng)化，觀念深入化，形成一套科學(xué)的成本控制策略。

2.分清開發(fā)項(xiàng)目成本控制的層次和職責(zé)，加強(qiáng)成本控制的組織力量

為保證開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本控制真正實(shí)施到位，保證成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還應(yīng)注重劃清公司管理、項(xiàng)目管理、崗位管理三個(gè)層次，制定不同層次的主要職責(zé)，明確各部門在成本控制中的作用，強(qiáng)化企業(yè)各部門的成本意識(shí)，形成成本控制的組織體系、崗位職責(zé)，便于分清責(zé)任，更有效地發(fā)揮各級(jí)各類人員參與開發(fā)項(xiàng)目成本管理的積極性，使成本控制的終極目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

3.在成本控制中把握“度”，提升企業(yè)品牌形象

企業(yè)品牌是企業(yè)的戰(zhàn)略資源，經(jīng)濟(jì)適用房是利國(guó)利民的民心工程，把握建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目這一契機(jī)，提升企業(yè)在民眾中優(yōu)良的品牌形象。由于成本支出和企業(yè)品牌之間存在作用和反作用的影響關(guān)系，品牌與企業(yè)利潤(rùn)也是不可分割的連接體，故對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的成本控制中，應(yīng)充分把握成本控制的“度”，在創(chuàng)造利潤(rùn)的基礎(chǔ)上創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)品牌，將利潤(rùn)基礎(chǔ)、品牌培養(yǎng)及成本目標(biāo)結(jié)合起來，給企業(yè)創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

4.建立科學(xué)高效的激勵(lì)機(jī)制

成本控制應(yīng)重視成本管理體系中的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)成本控制好、綜合效益高的項(xiàng)目責(zé)任人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)員工參與成本控制的積極性。同時(shí)對(duì)施工單位、監(jiān)理單位建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)他們利用好的經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的組織方法、高超的技術(shù)能力等自身優(yōu)勢(shì)，參與項(xiàng)目成本控制的積極性，加強(qiáng)企業(yè)成本控制的力度和廣度，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)成本控制。

經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房和特殊的商品住房，從其一出現(xiàn)就飽受爭(zhēng)議，但其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的貢獻(xiàn)是有目共睹的。開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，成本控制是關(guān)鍵。加強(qiáng)全過程的成本控制，政府的積極參與和扶持，開發(fā)企業(yè)的重視和完善，構(gòu)成了整個(gè)項(xiàng)目和諧有序發(fā)展的基礎(chǔ)。相信隨著保障性安居工程的大力發(fā)展，會(huì)有更多的保障性住房形式出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房政策也會(huì)更加完善和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]丁杰，董英蘭.經(jīng)濟(jì)適用房成本控制與價(jià)格監(jiān)管的對(duì)策研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2008(06):40-41

[2]劉斌.論經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的成本控制[J].房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，2006(07):118-120

[3]段志剛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010(06):60-61

作者簡(jiǎn)介：王艷君（1980.03），山東青州市人，中國(guó)海洋大學(xué)項(xiàng)目管理專業(yè)2010級(jí)在職研究生，研究方向項(xiàng)目管理，現(xiàn)就職于青州市房地產(chǎn)管理局。