普通商品住房剛性需求的影響因素分析

【摘要】房地產市場是中國經濟的支柱產業，它的發展在很大程度上影響中國經濟的發展，因此如何科學合理引導房地產市場成為政府日益關注的一個重要問題，而普通商品住房的剛性的需求量也是房地產市場的一個重要需求，因此本文對城鎮普通商品住房剛性需求的影響因素進行探析。

【關鍵詞】普通商品房、剛性需求、影響因素

研究房地產市場，一定會研究房地產市場的需求，特別是房地產市場的剛性需求。“可以確定，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產協會秘書長朱中一曾分析道。有資料顯示，剛性購房需求約占市場總需求的一半以上。也就是說，城鎮商品住房剛性需求仍然存在相當大的比例，他們是城市住房消費中不容忽視的重要群體，鑒于此，本文對城鎮普通商品住房剛性需求的影響因素進行探討。

一、住房市場剛性需求

1．經濟學定義

經濟學中，相對于彈性需求，剛性需求是指商品供求關系中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求，這些商品一般是指“必須品”，比如食鹽。需求是指消費者在一定價格條件下對商品的需要量。剛性需求可以理解為絕對需求，也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。

2．剛性需求的范疇界定

由于一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來復雜得多，至今并沒有權威的定義。比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。

在當前市場上，由于1980年前后生育高峰出生的、甚至1990年出生的人群大量步入適婚年齡，基于結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大；同時，我國已進入城市化加速發展時期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視；此外，1998年前后許多居民購買了“房改房”，經過10多年時間，由于當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房者需求剛性同樣較強。

二、住房市場剛性需求的影響因素

㈠人口因素

住房的需求主體是人，人的數量、素質、構成等狀況，對住房的剛性需求有很大的影響。

1．人口數量

住房的剛性需求與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，人們對住房的剛性需求自然而然就增加，反之就會減少。

而引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是指在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長，導致的人口數量的增加或減少的變動現象。人口增長可分為自然增長和機械增長。人口的自然增長由于我國實行了計劃生育政策，增長的幅度是在可控制的范圍內。然而人口的機械增長，尤其是比較發達的城市，隨著城市化進程的推進，城市對人才的需求，將會越來越多高學歷的年輕人和外來務工人員涌入城市，而這部分人也非常渴望在這座城市有一個自己的家，這樣住房的剛性需求量就會大大增加。隨之出現“日光盤、徹夜排隊購房” 的現象。

2．人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起對住房需求的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步、公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境的要求也越來越高，人們希望更舒適寬敞的住房環境，凡此種種都足以增加對物業的需求，當然也會增加剛性購房需求量。

3．家庭人口規模

家庭人口規模是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化 ，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變化，從而引起所需要的住房數量變動，隨之導致住房剛性需求的變化。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需的住房總量將增加，剛性需求量也必然會增加。

㈡居民收入因素

居民收入的真正增加，意味著人們生活水平將隨之增加，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對住房的需求。至于影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指每增加一個單位所引起的消費變化。

中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。 因為當居民收入的增加是中等收入者的收入增加，其邊際消費傾向較大，且居民的基本生活已有了較好的基礎，這部分居民自然會增加對住房需求，隨之尤其改善型剛性需求也就會增加。

因此中等收入家庭在首次置業之后，隨著收入的進一步改善以及家庭人口結構的變化，住房條件已不能滿足需要。比如，隨著小孩年齡的增長需要獨立的學習和生活空間等因素，二次置業成為大量中等收入家庭的必然選擇。而且其現有的住房隨著房地產價格的不斷上漲也不斷增值，這使其追加的成本遠比首次置業低，相對提高了其購買能力。2009年，大戶型住房銷售好于小戶型，大戶型價高于小戶型在一定程度上說明了改善性需求比較旺盛。

㈢消費觀念

“跨代消費”提高了部分“剛性需求”的現實支付能力。我國“80后”是實施計劃生育政策之后的第一代人，并且逐步進入結婚年齡。中國具有非常明顯的為“跨代消費”而進行儲蓄的特征，父母為子女購買房產的現象較為普遍，這與中華民族的文化屬性有關。

“80后”一般都是獨生子女，父母為子女購買房產，其成本與以往“多子女”條件下的負擔相比有所減輕。同時，“80后”一代的家庭結構與以往有較大區別，一般而言，一對新婚夫婦由四位老人共同分擔供房成本，這又進一步降低了平均家庭負擔。因此，“80后”中不僅僅存在大量的“剛性需要”，而且在父母甚至祖父母的幫助下，其支付能力也大大提高，“剛性需要”在很大比例上將轉化為“剛性需求”，從而提高購房的剛性需求量。

㈣政策因素

1．購房政策

不少人認為，限購政策最為嚴厲。如在杭州，購房者需累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房或戶口是杭州的限購2套住房(含新建商品住房和二手住房)。這樣使得不少剛性需求者，因達不到此條件而被拒之購房大軍的門外，隨之剛性需求量也下降。

2．貸款政策

①首套房首付比例

當銀行信貸額度緊張，從降低自身放貸風險方面考慮，將會提高首套房首付的比例，如目前首套房首付比例已基本提高到三成甚至四成。盡管緊縮房貸有利于抑制投機性購房需求，但也“誤傷”了合理的自住剛性需求。在提高首套房首付比例的房貸條件下，在剛性需求購房者中，不少人已暫時性地喪失了購房能力，因為他們不能拿出足夠的資金來支付住房首付款，這勢必會影響這部分人的剛性需求。

②限貸

銀行業金融機構“嚴禁發放第三套及以上購房貸款”、“根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率”。以及“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”。這些限貸政策，都在不同程度上抑制了居民的購房需求，尤其住房的剛性需求量。

③利率

國家對房貸優惠利率調整，其初衷是為了抑制投機等不合理需求，提高炒房成本，然而優惠利率的取消自然針對的也是所有購房者。而且，“剛性需求”往往在支付能力上比“投資性需求”弱，因此，“剛性需求”對政策的敏感程度更高，價格彈性也更大。其結果可能將“剛性需求”擠出了市場，而這無論是對滿足人民的住房需求而言，還是對保持宏觀經濟穩定來說均形成了一定的影響。

3．稅收政策

目前我國絕大多數地方的住房稅收大約有以下幾種，包括：營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。如果還加上爭論得沸沸揚揚房產稅擴大范圍征收，那么其實住房的稅種也不少少了。只要其中一種稅種的變化，都將會影響住房市場的需求，當然也會影響剛性需求。

隨著今年國五條細則的“靴子落地”，全國各大城市居民的住房需求均發生“井噴”現象。如2013年3月，杭州市區（含蕭山、余杭）商品房成交8492套，合計93.1萬平方米，套數分別環比上漲159.4%，同比上漲23.6%；其中主城區成交4753套，合計50.32萬平方米，套數分別環比上漲145.8%，同比上漲10%。

這是什么原因導致居民對住房需求“井噴”現象的發生？

如2013年新二手房個稅的繳納，二手房交易的個人所得稅有所調整，出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易計稅金額的1%全額征收。而根據國務院出臺的調控細則，二手房的個人所得稅，將嚴格按差額的20%征稅。

以交易一套120平方米的二手房為例，2010年賣主買房時，價格是100萬元，這次是以200萬元出售，差額是100萬元。按現行的總房款1%征個稅，需繳納1萬元的個稅;而如果按差額的20%征個稅，那么這套房需繳納個稅20萬元。也就是說，這套房子光是個稅部分，就增加了19萬元。更何況，二手房交易還有契稅、營業稅、交易費等其他稅費。按照最高標準來算，這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業稅，兩樣稅加起來是8.6萬元。再加上 20萬元的個稅，這套房子的累計交易稅費已經達到了28.6萬元，相當于總房款200萬元的14.3%。

由上可知國五條細則出臺，居民購房成本將大大的增加，采用提前釋放購房欲望的辦法，減少自己的購房成本，自然這個稅收政策也毫不例外的會影響住房的剛性需求。

㈤住宅商品因素

1．價格

剛需買房最在乎什么？幾乎每位剛需購房者都認可的答案是“總價和首付”。可見總價將直接影響剛性需求者的購房承受能力，而總價又也住房的價格與面積直接關聯。在面積等同的情況下，購房者首先考慮的是價格：這是第一要素，任何條件在低價面前都顯得蒼白，只有物業在滿足價格前提下，才會考慮其他因素。雖然房價對于居民住房剛性需求的影響很難以用一個比較確切的數據來確定，但在某一個階段還是會影響剛性購房的需求量。歷年各在城市的瘋狂購房潮都充分說明了這一點。

2．戶型

“買不買，看戶型”， 戶型的選擇很重要，這是毋庸置疑的。一套房子少說要住十年，如果一開始買房子是就沒選好戶型，那這種不合適的，不舒服的，不滿意的戶型可能跟著你一輩子，嚴重影響你對整個房子的感覺，嚴重點可能影響你的生活質量。

戶型的好壞就猶如鞋子的好壞只有腳知道。戶型不好，住得不舒服，外立面就算是“黃金干掛”也于事無補。房子地段最好，也不如戶型好，住得舒坦最重要，“金玉其外，敗絮其中”的房子買不得。

所以那些戶型方正全明，南北通透、功能齊全的房子最能適合居民的住房需求，也最適合剛性需求。

3．交通

交通方便能夠在以后的出行中省下大量時間資金成本，理所當然便成了剛性需求的重要考慮因素。

那些交通便利，出行方便的小區住宅特別受上班族的青睞。所以各大城市的地鐵開通，拉近城市各區域的距離，打破了不少購房者的買房，尤其剛性需求購房者的新選擇。

4．配套

住宅小區是否具備良好的配套，也是剛性需求購房者重要的選擇因素之一。如幼兒園、小學、超市、醫院等公建設施，交通道路、公園綠化等的配備等，都將為剛性需求帶來極大的方便，畢竟剛需買房不是考慮幾年，而是之后十幾年甚至幾十年的生活，配套當然也就顯得比較關鍵了。所以那些配套相對齊全的小區，剛性購房者選擇的可能性也就會在一些，需求量自然也會增加。

5. 品牌

對于剛需來說，可以買到價格、戶型、交通、配套兼顧的樓盤已屬不易，買品牌房企的房子更是“奢侈”。 若是品牌房企，品質自然會有保證，價格也相對公道，在價格合理的情況下，購房者自然會選擇具有品牌的住宅。可見，住房的品牌質量也會影響普通商品住房的剛性需求量。

不可否認，影響普通商品住房的剛性需求的因素肯定還有很多，但不管怎樣，這些因素都將會影響剛性住房需求量的變化，所以無論是政府，還是房地產企業都應時刻關注這些因素的影響。政府應該從宏觀的角度，利用政策杠桿、根據影響剛性需求的因素，來引導房地產市場的良性發展，引導購房者的需求；房地產企業則從供需平衡的角度，根據國家的政策、充分考慮剛性需求的影響因素，科學合理的開發普通商品住宅。只有這樣，房地產市場的供需才能處于一個相對平衡的狀態，房地產市場才能朝著一個健康良性的軌道發展。

【參考文獻】

[1]王阿忠 中國住宅市場的價格博弈與政府規制研究 [M]. 中國 社會科學出版社，2007.

[2]劉鵬飛：剛性需求、金融市場與與中國房地產市場淺析 [J]. 房地經濟，2008（5）

[3]何霞：宏觀調控下的住房剛性需求[J]. 河北理工大學學報，2008（11）

[4]劉勝、劉旦：芻議我國房價剛性的原因[J].中國物價，2007（5）