房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)手段探究

【摘要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有關(guān)施工管理和技術(shù)手段主要分為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的合理設(shè)置、工程整體造價(jià)的科學(xué)規(guī)劃、成本實(shí)效的維護(hù)效能等內(nèi)容。本文主要從施工活動(dòng)中相關(guān)的技術(shù)要求入手，嘗試通過(guò)以往不斷的經(jīng)驗(yàn)吸取和預(yù)想框架等實(shí)現(xiàn)整體闡述，希望對(duì)后期的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和改造提供可以參考的意見(jiàn)，滿足我國(guó)建設(shè)事業(yè)綜合發(fā)展的要求。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；施工管理；細(xì)節(jié)規(guī)劃；成本維護(hù)；技術(shù)手段

房地產(chǎn)管理在適應(yīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的先進(jìn)步伐節(jié)奏的同時(shí)，正試圖開(kāi)辟全新的指導(dǎo)方式，運(yùn)用較為先進(jìn)的控制手段和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)整改，爭(zhēng)取能夠系統(tǒng)地對(duì)施工項(xiàng)目的各類細(xì)節(jié)問(wèn)題做出改善和優(yōu)化。所以，該類項(xiàng)目的管理和技術(shù)方案需要依靠全面性地分析原則，注意做好施工細(xì)節(jié)質(zhì)量的完整控制。

一、房地產(chǎn)施工管理的相關(guān)問(wèn)題研究

利用工期計(jì)劃、質(zhì)量控制原則和經(jīng)濟(jì)目標(biāo)設(shè)置為依托，在施工單位內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目工程的綜合管理實(shí)現(xiàn)分析，進(jìn)而促成預(yù)定目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)效果。但是，這部分內(nèi)容僅僅停留在施工管理的狹義層面，只是對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施流程做出簡(jiǎn)單的闡述而已。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)，具體工程的投資規(guī)模日漸壯大，實(shí)際涉及的領(lǐng)域也比較廣闊。有關(guān)資金來(lái)源和運(yùn)轉(zhuǎn)模式都經(jīng)過(guò)了系統(tǒng)地改革，對(duì)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)框架的影響效應(yīng)十分深厚，房地產(chǎn)行業(yè)施工管理范圍也正是在此背景作用下出現(xiàn)延展，包括工程選擇和竣工檢驗(yàn)等細(xì)化流程都被吸納其中。建設(shè)項(xiàng)目中，有關(guān)管理的措施要適應(yīng)全新的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，包括可行的技術(shù)改進(jìn)措施在內(nèi)，另外還要堅(jiān)持國(guó)家的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，著重處理內(nèi)部技術(shù)改良，做到完善技術(shù)和經(jīng)濟(jì)齊頭并進(jìn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)效。

施工合同是具有強(qiáng)制性地位、存在法律效益的協(xié)議文件，房地產(chǎn)應(yīng)用其要求規(guī)定不同參建主體的實(shí)際權(quán)力和義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)合同類型的選擇必須做到科學(xué)規(guī)劃，比較常使用的是價(jià)格類型，主要是由于其內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)分配形式在不同價(jià)位范圍內(nèi)會(huì)有不同模式的展現(xiàn)。有關(guān)施工管理的技術(shù)、質(zhì)量完善等都要嚴(yán)格遵照合同內(nèi)容進(jìn)行搭建，但適當(dāng)情況下是可以進(jìn)行部分修改的。涉及施工材料的采購(gòu)流程闡述，因?yàn)槠浒馁Y金投入活動(dòng)比較頻繁，因此需要做出細(xì)致研究。材料的采購(gòu)活動(dòng)必須堅(jiān)持必要的原則要求，主要保證在不影響施工活動(dòng)進(jìn)程的前提下杜絕資源堆積和浪費(fèi)的現(xiàn)象，盡量為資金的后期調(diào)用創(chuàng)造良好基礎(chǔ)。有關(guān)這類管理工作，包含詳細(xì)的計(jì)劃和企業(yè)自身的庫(kù)存量等要做到清晰對(duì)比，按照施工進(jìn)度的階段需求實(shí)施采購(gòu)，做到滿足工程施工不同時(shí)段的需求標(biāo)準(zhǔn)即可。除了上述提到的采購(gòu)流程和合同內(nèi)容等，有關(guān)人力資源的優(yōu)化設(shè)置、溝通渠道的滲透和風(fēng)險(xiǎn)因素的消除等也是房地產(chǎn)施工管理需要嚴(yán)密注意的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)施工中的造價(jià)管理模式分析

施工活動(dòng)中的造價(jià)問(wèn)題是決定工程項(xiàng)目存在價(jià)值的主要依據(jù)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、決策和施工流程等方面都產(chǎn)生一定的輔助功效。在我國(guó)現(xiàn)下的建設(shè)項(xiàng)目中，有關(guān)具體工程的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也存不足之處：工程整體的經(jīng)濟(jì)投入與預(yù)期估算數(shù)量容易產(chǎn)生分歧，這給建設(shè)工程主體的經(jīng)濟(jì)收益將帶來(lái)嚴(yán)重的限制，所以，對(duì)工程施工經(jīng)濟(jì)成本的嚴(yán)格管理是不可忽略的首要任務(wù)。另外，有關(guān)工程實(shí)際造價(jià)水平的控制也主要是依賴工程成本實(shí)現(xiàn)落實(shí)的。施工活動(dòng)之前的方案設(shè)計(jì)和決策內(nèi)容是引導(dǎo)造價(jià)控制的主要依據(jù)，這一環(huán)節(jié)中項(xiàng)目決策內(nèi)容地位異常突出。有效的工程造價(jià)編制方案合理性是在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)因素有效融合的基礎(chǔ)上才會(huì)有所展現(xiàn)的。在編制這類項(xiàng)目的造價(jià)過(guò)程中，要對(duì)必要的法律強(qiáng)制規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)的狀況做出清晰闡述和分析。另外，要嚴(yán)密關(guān)注工程量在既定施工范圍的具體數(shù)量，保證計(jì)算工作的準(zhǔn)確性和合理參考價(jià)值，只有這樣才能保證編制內(nèi)容的科學(xué)地位和合理應(yīng)用實(shí)效，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)收益的補(bǔ)充和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)。

三、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和調(diào)整措施補(bǔ)充

（一）設(shè)備材料的優(yōu)化控制

材料質(zhì)量的優(yōu)良效果將直接對(duì)工程整體實(shí)效造成深刻的影響，在具體的材料采購(gòu)活動(dòng)中，有關(guān)材料的嚴(yán)格檢驗(yàn)顯得尤為重要。透過(guò)施工設(shè)備材料的具體供應(yīng)商角度分析，管理者必須時(shí)刻保持清醒的頭腦，能夠?qū)Σ牧系臏?zhǔn)確信息做出判定。在競(jìng)標(biāo)環(huán)境中根據(jù)不同商家的表現(xiàn)進(jìn)行對(duì)比研究，最好選擇信譽(yù)品質(zhì)優(yōu)異，較強(qiáng)貨物供應(yīng)能力的廠家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)溝通和交流，對(duì)其提供的材料樣本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量檢驗(yàn)，保證驗(yàn)收工作的積極效果。在設(shè)備材料市場(chǎng)情況掌握完備的前提下，對(duì)投資規(guī)模進(jìn)行全面分析，避免出現(xiàn)過(guò)度浪費(fèi)行為；同時(shí)全程監(jiān)督和掌握工程施工進(jìn)度和造價(jià)規(guī)模，保證階段投資活動(dòng)的及時(shí)性和有效價(jià)值，促使整體工程能夠如期完成。

（二）施工進(jìn)度控制

涉及投資效益是否能夠得到最大限度的發(fā)揮主要是按照項(xiàng)目的交付使用期限進(jìn)行鑒定的，對(duì)于預(yù)定目標(biāo)的完成效果則是根據(jù)施工進(jìn)展成果實(shí)現(xiàn)判定的，總體實(shí)效價(jià)值將直接決定計(jì)劃的可行地位。在房地產(chǎn)施工環(huán)節(jié)中，如果實(shí)際進(jìn)度與預(yù)定計(jì)劃出現(xiàn)偏差狀況，管理者就必須立刻分析產(chǎn)生這類問(wèn)題的原因，立刻對(duì)施工計(jì)劃做出合理調(diào)整并，采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施，全力維持工程投入規(guī)模的存在價(jià)值。

（三）投入資金的管理

在房地產(chǎn)工程建設(shè)環(huán)節(jié)中，有關(guān)施工進(jìn)度和質(zhì)量維護(hù)重要性的存在意義無(wú)可厚非，而另外還有一項(xiàng)十分重要的管理目標(biāo)就是投入資金的合理規(guī)劃，工程在完成建設(shè)需要活動(dòng)中所需的全部費(fèi)用就是所謂的資金投入活動(dòng)，包括項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資、設(shè)備材料購(gòu)買資金和其它流動(dòng)資金等。管理者主要的職責(zé)就是將這些資金進(jìn)行科學(xué)、合理的搭配和調(diào)用，盡量發(fā)揮其在具體項(xiàng)目?jī)?nèi)部的最大價(jià)值，全面杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。以上內(nèi)容便是決定某類工程能否順利完成的必要支撐條件，必須引起管理人員的廣泛和嚴(yán)格重視。另外，施工環(huán)節(jié)中的各類經(jīng)濟(jì)簽證審核工作也是不可忽視的，如發(fā)現(xiàn)任何不良現(xiàn)象，要及時(shí)聯(lián)系技術(shù)人員進(jìn)行審核和檢驗(yàn)，并對(duì)有關(guān)責(zé)任進(jìn)行全面追究，將后期投資主體糾紛隱患全面消除，維持企業(yè)主體的信譽(yù)成果。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)工程項(xiàng)目范圍十分廣闊，具體流程又具有深厚的復(fù)雜形式，主要包括設(shè)備材料的選取、技術(shù)環(huán)境的搭建和人力資源的選用等，這些不安因素都會(huì)嚴(yán)重制約施工質(zhì)量的完善效果。為了真正克服這些不良因素，實(shí)現(xiàn)施工質(zhì)量的穩(wěn)固維持效果，就必須將專業(yè)化的控制方式作為首要研究任務(wù)，特別是施工環(huán)境、技術(shù)應(yīng)用和材料的選取等，必須做到深刻聯(lián)系分析。利用實(shí)時(shí)監(jiān)控措施進(jìn)行全程觀察和檢驗(yàn)，促使竣工后的安全質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益都有所彰顯，真正達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。

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