旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景

【摘要】旅游地產(chǎn)作為新興的地產(chǎn)開發(fā)模式，在我國(guó)尚屬起步階段，沒有成熟的先例可以參考，再加上旅游地產(chǎn)的發(fā)展與政府政策的不相配套，導(dǎo)致旅游地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，作者圍繞這些問題展開討論，提出了解決措施并展望了發(fā)展前景，希望可以給旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

1.旅游地產(chǎn)的分類

旅游地產(chǎn)可以分為四大類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)為旅游活動(dòng)所建造的各種觀光、休閑、娛樂、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要是指旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁提供的旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)主要是為游客或度假者提供的，直接用于旅游、休閑度假、居住的各種建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要是旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2.旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

2.1現(xiàn)狀可行性分析

（1）旅游前景廣闊，度假需求旺盛。近些年來，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)休閑度假的需求日益增長(zhǎng)，并成為了不可逆轉(zhuǎn)的消費(fèi)趨勢(shì)。工作時(shí)間的縮短以及節(jié)假日制度的推行，使得人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受輕松、愉悅的休閑生活。但同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往是供不應(yīng)求，這也成為了旅游房產(chǎn)開發(fā)的潛在商機(jī)。此外，商務(wù)社交、培訓(xùn)的日益頻繁和規(guī)格的提高及人口老齡化所帶來的“候鳥型”養(yǎng)老也加速了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)遭遇瓶頸，急需轉(zhuǎn)型。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的步步深入和反復(fù)強(qiáng)調(diào)住宅保障制度，境外資本的涌入，使住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。旅游地產(chǎn)是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉產(chǎn)業(yè)，相對(duì)于單純的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策支持、土地成本等方面有明顯的優(yōu)勢(shì)，目前利潤(rùn)十分可觀，還具有風(fēng)險(xiǎn)分散、長(zhǎng)期獲利的特點(diǎn)。

（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，為旅游地產(chǎn)發(fā)展提供保障。我國(guó)城市的基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的迅猛發(fā)展，大城市之間公路網(wǎng)系統(tǒng)的形成，為有車族的假日遠(yuǎn)途旅游創(chuàng)造了極好的條件。據(jù)專家預(yù)言，中國(guó)的大城市馬上要進(jìn)入五個(gè)人一輛車的時(shí)代。汽車時(shí)代的來臨使京、深、滬等中心城市提前進(jìn)入舒適住宅時(shí)代。這一迅猛發(fā)展勢(shì)頭，無疑對(duì)建立在車輪上的旅游地產(chǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇。

（4）發(fā)展旅游地產(chǎn)，打造城市品牌需要。一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，無疑會(huì)成為這個(gè)城市的品牌，發(fā)揮其品牌效應(yīng)，從而吸引越來越多的游客，對(duì)投資者也會(huì)有相當(dāng)大的影響力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和帶動(dòng)就業(yè)水平。

（5）通信技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟，計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)的普及為發(fā)展旅游地產(chǎn)所需的交換系統(tǒng)奠定基礎(chǔ)。相對(duì)于一般的房地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)有其特殊的開發(fā)、營(yíng)銷、管理模式和方便靈活的消費(fèi)方式。特別是消費(fèi)者一次購(gòu)買就可以通過交換系統(tǒng)服務(wù)獲得多種選擇、多種享受。

2.2限制性因素分析

（1）對(duì)旅游地產(chǎn)的概念模糊不清，盲目跟風(fēng)開發(fā)。對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義，大家還沒有公認(rèn)的模式，由于旅游地產(chǎn)的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，使得很多旅游地產(chǎn)開發(fā)商不計(jì)成本，違規(guī)操作，借發(fā)展旅游之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)，破壞當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，損害國(guó)家的利益。

（2）政策法規(guī)有待建立和完善。目前，國(guó)內(nèi)開發(fā)商涉足旅游地產(chǎn)只是利益驅(qū)使下自發(fā)的一種沖動(dòng)，主要是因?yàn)槿狈ｉT的政策、法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。

（3）組建國(guó)際國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假的交換網(wǎng)絡(luò)舉步維艱。我國(guó)在組建國(guó)內(nèi)交換網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候，由于利益分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的問題未能解決，使得我國(guó)的交換網(wǎng)絡(luò)體系舉步維艱。

3.對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展提出幾點(diǎn)對(duì)策與建議

3.1合理規(guī)劃配置，充分利用自然資源

劉基文化生態(tài)園的使用功能分三個(gè)區(qū)域:以溫公園板塊為中心，一翼為浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院實(shí)踐教學(xué)基地，一冀為高級(jí)養(yǎng)生居所。其設(shè)計(jì)相對(duì)獨(dú)立，中心突出，層次分明，靜動(dòng)互不干擾，因此可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，達(dá)到自然與人的和諧共處。同時(shí)要保護(hù)好自然資源，避免對(duì)自然、人文旅游資源的破壞，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系。

3.2深入挖掘人文歷史遺產(chǎn)，打造品牌文化

劉基生態(tài)園就是在保護(hù)當(dāng)?shù)氐脑鷳B(tài)自然風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，挖掘其豐富的人文資源，既保護(hù)了豐富的人文歷史遺產(chǎn)，又使優(yōu)美的山水環(huán)境成為項(xiàng)目的一大特色，從而形成讓廣大消費(fèi)者都認(rèn)同的項(xiàng)目品牌。建議開發(fā)商在開發(fā)過程中要收集、保護(hù)、研究、傳播和展覽當(dāng)?shù)氐娜宋臍v史，突出其不同于其他地方的旅游特色，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)。

3.3企業(yè)應(yīng)做好市場(chǎng)定位，加強(qiáng)品牌建設(shè)意識(shí)

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來將，利益是項(xiàng)目建設(shè)的最終目的，因此在項(xiàng)目開發(fā)之前，要進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析，對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目要準(zhǔn)確定位。在開發(fā)過程中要將旅游地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，使地產(chǎn)形成具有特色的項(xiàng)目品牌或企業(yè)品牌

3.4樹立“質(zhì)量第一”觀念，保障售后服務(wù)

房屋的質(zhì)量問題關(guān)系到人民群眾安居樂業(yè)、關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和信譽(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面落實(shí)國(guó)家《質(zhì)量振興綱要》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的同時(shí)，采取切實(shí)有效措施，不斷提高商品房建設(shè)質(zhì)量，努力打造建筑精品，向社會(huì)提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動(dòng)的空間。同時(shí)要加強(qiáng)工程后期維保，對(duì)房屋在使用過程中因自然原因產(chǎn)生的破損、腐蝕等狀況，通過定期不定期的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固措施，排除險(xiǎn)情，延長(zhǎng)建筑的使用壽命。

3.5注重公共交通的建設(shè)，發(fā)展一小時(shí)車程

目前旅游地產(chǎn)多是多為第二居所供做周末度假之用的，這樣的住房一般離城市較遠(yuǎn)，如果車程大于一個(gè)小時(shí)，對(duì)購(gòu)房者來說很不方便，因此要加大公共交通的建設(shè)，使車程縮減在一個(gè)小時(shí)內(nèi)是最理想的狀態(tài)。例如，對(duì)劉基文化生態(tài)園來說，56省道建成后，溫州至景區(qū)車程僅1小時(shí)，57省道文青公路建成后，實(shí)現(xiàn)浙江全省4小時(shí)交通圈。

3.6做好宏觀調(diào)控，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)

借鑒劉基生態(tài)園的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)與政府必須有一個(gè)通盤考慮的基調(diào)和規(guī)劃，不要只看到短期內(nèi)的效益，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，完善旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以適應(yīng)發(fā)展的形勢(shì)，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。從企業(yè)角度來看，要著力完善當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的住宿，飲食，休閑，娛樂，保健等配套服務(wù)，同時(shí)開展文化資源的保護(hù)與開發(fā)研究;對(duì)政府來說要著力引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)開發(fā)一批商貿(mào)、旅游酒店、工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)物流等房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，提高旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃建設(shè)管理水平，切實(shí)的做好當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)路人。同時(shí)要做好相關(guān)政策的完善，讓房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在法律的范圍內(nèi)進(jìn)行，從根本上保護(hù)消費(fèi)者。

4.總結(jié)語

旅游業(yè)需要借助地產(chǎn)來拓展利潤(rùn)空間，地產(chǎn)業(yè)也需要借助旅游業(yè)來開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“捆綁價(jià)值”的前提和契機(jī)?？梢灶A(yù)見，在土地政策調(diào)控落實(shí)后日趨緊張的資源供應(yīng)，開發(fā)商對(duì)旅游地產(chǎn)的青睞將推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展，走向成熟。

參考文獻(xiàn)

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