試論房地產開發項目的成本控制

摘要：隨著我國不斷加強的宏觀調控力度，很多新開發商借機涌入房地產開發業。然而，房地產開發以其強大的綜合性給企業帶來了新的挑戰，很多企業由于忽視成本控制的作用，最終導致項目整體成本失去控制，給企業造成巨大的經濟損失。本文圍繞房地產開發企業展開討論，重點探討房地產開發經營的成本控制，分析闡述了在房地產開發經營過程中成本控制的重要性以及目前面臨的問題。

關鍵詞：房地產開發 成本 現狀 控制

當前，在競爭日益激烈的中國市場，房地產開發企業也面臨越來越大的生存壓力。因為市場需求量和消費者承受能力的限制，很多開發商盲目發展而無視市場需求終將會導致不斷上升的住房空置率。在壓力如此巨大的情況下，每個開發商都必須面對現實、認清形勢，積極研究怎樣不斷降低開發成本，使自己在激烈的競爭中立于不敗之地。

1房地產企業加強成本控制的意義

1.1加強成本控制可以保證項目成功開發

今天，在中國競爭日益激烈的房地產開發企業中，也出現了越來越嚴重的資源短缺現象，不斷上漲的土地及建筑材料價格，使得房地產開發企業面臨越來越嚴峻的考驗。為了提高利潤，或者提高銷售價格，或者降低開發成本，但是不管從當前的宏觀經濟環境還是微觀市場的角度看，價格已經幾乎沒有了上升空間，只能在控制成本方面努力。

1.2加強成本控制能夠使房地產企業的競爭力有效提升

對項目開發的整個過程進行成本控制，能夠有效地減少整個開發過程中產生的各項費用。另外，為了增強房地產企業的綜合競爭力，就應該從整個過程上使房地產企業的建設成本和經營成本降低，這就要求各企業根據整個過程成本最小化的原則，找出最好的設計方案，進行更加科學合理的投資決策。

1.3加強成本控制能夠有效提高資源的使用效率

加強成本控制能夠有效促進房地產企業對資源進行合理的配置，有效提高資源的使用效率。同時，在項目開發過程中進行成本控制還能夠很好的促進環境保護，更好的達到了經濟效益、環境效益和社會效益共同發展的目標。由于企業進行的是重視成本控制的項目開發，這就要求企業對全過程進行合理的規劃，采用能夠節約能源、節約土地、節約水資源和防治污染的先進環保設施和技術，在建筑材料選擇上，選用對環境沒有污染的材料，對開發過程中的廢棄物進行分類回收和循環利用，這些措施都能夠有效的降低房地產開發企業的投入成本，使得房地產企業能夠長遠發展。總之，在房地產開發運營過程中進行成本控制，不但能夠增加房地產企業的競爭優勢，還能夠幫助企業履行其社會責任，實現經濟、環境和社會效益的和諧統一，更有助于實現房地產企業的健康長遠發展。

2房地產開發企業成本控制現狀

2.1缺乏完善的成本控制體系

有些企業目光短淺，有時盲目地搶占市場、爭奪時間，沒有長遠考慮，造成企業的成本控制目標不明確，產生沒有目的性的成本控制。另外，由于缺乏成本控制方法的戰略性引導，成本管理的策略脫離了戰略目標，成本的預算和決策如同虛設，成本計劃更是不起作用，再加上缺乏完備的成本控制策略系統和規范合理的操作流程，成本控制很難達到預期目標。

2.2成本控制意識不強

靜態成本控制是指以成本計劃的價格為基準，后期核算為重點的控制方法，我國很多房地產企業都采用這種方法。另外，由于傳統觀念和高利潤的影響，房地產開發企業沒有成本競爭觀念，不進行成本管理，浪費嚴重。財務人員只是按照合同控制項目的開發成本，而產品開發整個過程的費用并沒有得到控制。此外，因為開發位置固定、建設時間長，管理者只是走走管理形式，并未進行實際的成本控制。

2.3風險意識和應對風險能力弱

企業雖然以盈利為目的，但不少房地產企業只是一味追求高利潤，而將經營風險和由政策變化導致的不確定性風險拋在一邊。房地產業開發時間長、成本高，這樣盲目追求高投資帶來的利潤，一旦產品銷售不暢或資金枯竭，將給企業帶來不可預測的高風險。

3房地產開發項目的成本控制方法

3.1產品開發成本的控制

3.1.1項目策劃和投資決策階段的成本控制

這個階段要決定是否要實施該項目，如果企業決策有誤，將會給企業帶來巨大的成本負擔，因此要探究項目的可行性，總體控制可能的發生的成本。

3.1.2設計階段的成本控制

該階段的成本控制對項目的影響超過75 ％，是項目開發中成本管理的核心。為保證成本管理的有效性，通常采用限額設計方法，采用招投標的方式，在企業內部由專家組成評估小組，嚴格挑選設計方案。

3.1.3動遷階段的成本控制

房地產開發企業如果涉及到動遷，一方面，為便于動遷功能部門、拆遷公司以及評估機構三方的相互制約，應聘用有資質的評估機構依據政策進行評估，明確補償標準和數額；另一方面，對動遷收尾進行強化管理和控制。

3.1.4招投標與合同洽商階段的成本控制

該階段工作的好壞對項目的成本管理和結算將產生直接的影響。建立涉及各分包單位的業務水平、已開發項目、產品質量、工人素質以及供應商信息等資料的電子檔案系統。選擇合作單位時，采用公平、公正和公開的招投標方式，。

3.1.5施工階段的成本控制

該階段的成本控制有：編訂成本計劃、描述工作流程、明確管理者的任務；熟悉設計圖紙和設計要求，將控制重點放在費用發生大變化的環節；詳細的工程計算，工程賬單的復核，嚴格經費簽證；重視合同的修補工作。應盡可能避免該階段變更設計和現場簽證，但在某些條件下，允許改變，但必須要有一個嚴密的控制體系管理這項工作，以此對設計改變所產生的經濟效益與變更損失費用進行分析比較；另外，工期控制應該得到加強，一旦超出正常時間，該項目的建設成本將會增加。

3.1.6結算階段的成本控制

房地產開發企業的結算工作有量大、集中和復雜的特點。為了避免疏忽和漏洞，應健全結算原則會議確認制、二次審核制及審計和獎懲制度。

3.2期間費用的控制

該費用雖然不直接形成產品價值，但卻是企業正常運營所不可缺少的。房地產企業在控制期間費用時，不能片面追求降低，而要在保證有一定支出的前提下，達到價值最大化。

對產生在組織和經營活動時的管理費控制，可進行預算估計、制定并執行各項費用開支明細標準、進行事前、事中及事后控制，不僅保證了組織正常運行，還使費用支出合理化。

企業在銷售過程中發生的銷售費用，包括銷售人員的工資、福利，銷售道具（銷售中心，房地產沙盤/模型），銷售信息，宣傳費用等。控制銷售費用時，一個重要的原則就是“該花的一定要花”，因為銷售階段作為房地產開發的最后階段，不僅測試了前面各階段的工作，同時更是企業收回成本、贏得利潤和長遠發展的關鍵時期。具體的控制措施仍然是預算編制和預算執行，但它應該具備一定的靈活性，來應對瞬息萬變的市場。

總而言之，房地產開發企業的成本控制作為一個系統工程，是不可能一蹴而就的，也不是單靠幾個人的努力就能成功的。房地產開發企業必須使每一個員工的心中都存有成本控制意識，研究整個開發過程成本控制的方法，只有這樣，才能實施完整的成本控制機制，讓企業的投資實現有效流動和良性循環，讓企業在激烈的市場競爭中，贏得優勢，實現投資回報的最大化。

參考文獻：

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