談房地產經營管理

摘要：房地產經營管理是房地產的高層領導人在現代市場經營觀念的指導下為構建和維持長久的競爭優勢，通過對外部環境和內部條件的全面估量和分析，從企業發展全局出發而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領，近幾年來，企業經過市場經濟的洗禮，在房地產經營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步，但與現代企業管理要求還有一定距離。

關鍵詞：房地產；經營管理

目前，對于房地產項目的經營管理，在實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，就必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。

1房地產經營管理概述

房地產開發項目經營管理，就是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統，具體來講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標，其成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等，除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約，房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

2房地產項目經營管理的主要內容

2.1房地產開發項目的組織管理

這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現；

2.2房地產開發項目的計劃管理

是指對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開，這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標；

2.3房地產開發項目的控制管理

其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益，其控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益；

3房地產經營管理堅持的原則

一是必須要堅持以動態管理和優化組合為基本特征的項目管理思路；二是必須要堅持項目經理部組建的“三個一次性”科學定位；三是必須要堅持項目經理責任制和項目成本核算制；四是必須要堅持經營風險與施工風險相分離的原則；五是必須要堅持建立內部要素市場，為項目部提供最佳的有償服務；六是必須要堅持以項目制度建設為基礎，促進項目運行做到有法可依，有章可循，加強企業內部項目管理的制度建設，著重抓好兩個方面，即：企業層面的制度建設和項目部層面的制度建設；七是必須要堅持對項目經理部的二次分配，保證項目責任目標的全面實現。

4房地產企業管理的手段

房地產企業管理共有四大手段，即：技術性手段；利益性手段；契約性手段和社會科學性手段，中國房地產業目前正面臨非常重要的變革時期，針對這樣的變革時期，我們中國的房地產業到現在為止，面臨著那些相關的問題，我們針對這些問題，該怎樣去解決，這是我們首要解決的問題，總的來說，中國房地產業主要面臨三個困境，面臨著宏觀經濟的調整、金融資本的波動以及政策調控，分為三點，第一，利率匯率風險；第二價格泡沫隱憂，現在大家都在爭論當前的房地產價格是否過熱，因此這一點也是當前房地產市場面臨非常重要的問題；第三，融資渠道問題， 總體來看，利率的變動對中國房地產業影響是四個方面，房地產開發商、房地產投資方、住房消費者、土地市場，首先看一看利率變動對開發商的影響，利率大家都知道，是一個資金成本的問題，銀行貸款每年按揭的利率率會進一步增高，承受的資金成本進一步加大，如果利率進一步升高，資金成本對開發商來說會上升，同時也會進一步加大對整個市場價格的風險，或者說一個預期，可能作為買方來說，會進一步的去估計這個市場，會進一步的加息，可能會持幣待購，同時資金回籠周期也會進一步的便短，其次是房地產投資方，由于市場的價格下跌，顯然易見會使投資方所承受的投資收益會下降，所以對投資方的影響，是投資收益率下降，而對于消費者的影響，我們每個月需要還款的壓力加大了，這一點會影響很重要的方法，就是會影響到我們提前還款，同時由于這個市場預期這個利率會進一步的上調，預期到也個市場價格進一步的下跌，很多購房者存在著持幣觀望或者是準備想買房但是又面臨著種種市場價格會下調的預期，這一點的影響也是非常重要的，總體來說我們對房地產消費者也存在著非常復雜的結構性影響。

而關于土地市場，中國土地市場進一步規范，使拿地的成本進一步增強，土地的價格會進一步上升，因此，在利率上調的情況下，土地價格會進一步上升，總體來說，中國房地產泡沫如果從金融的角度考察，面臨四個方面的主因：首先是銀行的過度參與，銀行不夠緊縮銀根，在放貸的審批上過于松散，影響了整個市場，導致房地產泡沫增長的一個主因；其次是寬松的金融環境，關于低利率的問題，很多國家的房地產泡沫都是因為當時泡沫時期，這個國家的金融產業政策所制訂的低利率政策所導致的；第三個方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，國際資本流動影響，國際炒家投資中國房地產市場，為的是投資收益，為了房地產價格的升值，為了匯兌升值導致的影響，綜合來看，導致中國房地產市場，乃至全世界房地產泡沫四個方面的原因，都可以歸結為以上四點，我們分析了當前各國導致房地產價格進一步產生泡沫原因之后，對于政府的政策，有哪些方面的借鑒因素呢？

第一，關于匯率穩定的問題；第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都會導致整個行業資金面的急劇緊縮或者急劇寬松，這都是導致泡沫的原因，因此利率也要合理有調節的有管制的進一步溫和的調節； 第三，銀行貸款嚴格的控制，銀行貸款對于整個房地產行業的資金鏈影響非常大，所以銀行貸款的嚴格審批，在泡沫時期，也是非常重要的；第四，采用非常多元化的產業政策，多頭并舉的管理措施，這也是非常重要的方面，總體來講房地產經營管理工作水平的高低是決定企業經濟效益的一個重要因素，同時也是企業綜合素質和核心競爭能力的具體體現，因此，必須提高自我的房地產經營與管理的能力。

結束語

綜上所述，房地產項目的經營管理實際操作過程還存在著很多未知因素，我們要正確地對待、評價和處理，就必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對風險的管理，這是保證項目目的、項目目標實現的關鍵，也是實現我國房地產健康發展的必然道路，希望本文對于房地產企業管理人員有所啟發。

參考文獻

【1】徐豐 我國城市房地產業運行機理及發展模式研究[D];吉林大學;2009年

【2】 杜宇試論房地產營銷策略 中國科技信息 2006（4）